▲ 전강수 대구가톨릭대학교 경제금융부동산학과 교수. ⓒ 선대식
최근 집값 하락 속도가 가파르다. 건설업자와 개발관료들은 마지막 남은 집값 안정 장치인 금융 규제마저 풀어야 한다고 주장한다. 금융 규제를 푼다고 해도, 한국 사회를 짓눌러왔던 부동산 거품의 붕괴를 막을 수 없다는 주장도 많다.
모두 집값 폭락을 얘기하고 있는 지금, 부동산 투기의 종말을 선언할 때가 된 것일까? 최근 책 <부동산 투기의 종말>을 펴낸 전강수(51) 대구가톨릭대학교 경제금융부동산학과 교수의 답은 "노(No)"다. 그는 "사람의 탐욕이라는 것은 무섭다, 그 근원을 차단하지 않는 이상 그러한 탐욕은 언제든지 되살아날 수 있다"고 밝혔다.
전 교수는 "모두 가격 하락만을 주목하고 있다"면서 "대한민국은 부동산 불로소득의 기회가 너무 많고 이를 차단할 수 있는 제도적 장치가 사실상 전무한 곳"이라고 말했다. 그는 "종합부동산세(종부세) 등 보유세 강화정책과 개발이익 환수제도를 무력화한 이명박 정부의 시장만능주의 정책은 언젠가 집값 상승에 대한 욕망을 부추길 수 있다"고 덧붙였다.
부동산 시장의 뇌관이 될 수 있는 '하우스 푸어'(비싼 집에 살지만 빚 때문에 고통 받는 사람들) 문제와 관련, 전 교수는 "1가구 1주택자라고 해도 이들은 투기적 행동을 했다"고 지적했다. 그러면서 그는 "이들을 외면할 경우 고통이 너무 크다"며 "건설업체의 미분양만 매입하지 말고, 하우스 푸어의 집도 매입해야 한다"고 강조했다.
지난 6일 오전 경기 광주시 오포읍 전 교수 자택에서 그를 만났다. 한국의 대표적인 조지스트(헨리 조지의 사상을 받아들여 토지공공성을 강조하고 토지보유세 강화를 주장하는 이들)인 전 교수는 2006년 집값 폭등기를 전후해 토지정의시민연대 정책위원장을 지내면서 부동산 투기를 상대로 한 전쟁의 최전선에 섰다.
집값 낮췄다고 MB정부가 잘했다? "핵심은 부동산 투기 근절"
▲ 지난 7월 전강수 교수가 펴낸 <부동산 투기의 종말> ⓒ 시대의 창
- 1년 전 이명박 정부의 부동산 규제 완화를 두고 "부동산 시장만능주의가 찬란한 승리를 거뒀다"고 했다. 하지만 이번에 <부동산 투기의 종말>이라는 책을 썼다.
"지난 몇 년간 부동산 문제와 관련해 쓴 글을 모아봤다. 참여정부 당시 보유세 강화 정책에 대해 쓴 글이 많았다. 이명박 정부 들어 종부세를 무력화하고 최근 부동산 규제 완화 논란이 크게 일면서, 당시 제기했던 보유세 강화 정책의 중요성을 다시 느꼈다. 또한 참여정부 부동산 정책에 대해 가혹한 비판에서 명예를 회복시켜주고 싶었다."
그의 답변은 기자의 예상을 한참 벗어났다. 노무현 정부 당시 폭등한 집값이 전 국민을 비탄에 빠지게 만들었다는 것은 주지의 사실이다. 노무현 정부 부동산 정책 입안자인 김수현 세종대 교수조차 집값 폭등의 책임을 인정하지 않았던가. 이젠 "(규제는 풀었어도) 집값 잡은 이명박 정부가 더 잘한다"고 주장하는 이들도 있다.
- 집값 폭등을 막지 못한 참여정부의 부동산 정책에 좋은 점수를 주겠다는 것인가?
"참여정부에서 집값이 많이 올랐고 국민들이 힘들었던 것은 사실이다. 하지만 시각을 바꿔보자. 부동산 가격이 부동산 대책을 평가하는 데 절대적 기준이 아니다. 가격은 정부의 대책뿐 아니라, 수요와 공급, 과잉 유동성 등을 통해 오르고 내릴 수 있다. 처음부터 정부가 가격과 씨름하는 것은 잘못된 것이다."
이번 답변도 이해하기 어려웠다. 소득 대비 집값이 세계 최고 수준인 대한민국에서 집값 부담을 낮추는 것은 역대 정부 부동산 대책의 제1목표 아니었던가. 그에게 물었다. "집값을 잡는 것보다 더 중요한 것은 무엇인가?"라고.
"집값과 씨름하기보다 집값 폭등의 근원을 없애야 한다. 바로 불로소득을 노린 부동산 투기를 막는 것이다. 부동산 상한제 등을 통해 신규 주택 가격을 통제해도, 투기적 가수요가 강하게 존재한다면 소용없다. 참여정부는 보유세 강화, 개발이익 환수, 실거래가 신고제 등을 통해 부동산 투기를 없애려 했다. 물론, '뉴타운법'을 만드는 등 한계가 있었던 것도 사실이다. 어쨌든 참여정부의 정책은 이명박 정부 들어 집값이 하향 안정화된 주요한 이유다."
그의 말에 고개가 끄덕여졌다. 부동산 규제를 대폭 완화하면서도 집값을 떨어뜨린 이명박 정부의 부동산 정책에 대한 선명한 평가가 가능해졌다. 그는 "이명박 정부가 참여정부의 정책들을 무력화하지 않았다면, (수많은 하우스 푸어를 양산하지 않고) 집값이 서서히 하향 안정화됐을 것"이라고 꼬집었다.
그는 "금융 규제 완화 연기 등을 통해 이명박 정부의 부동산 정책에서 변화가 느껴진다고 말하는 이들이 있다"며 "금융규제 완화를 미뤘다고 해서 진정성이 있다고 믿기 어렵다, 보유세 강화 등 투기 수요를 크게 줄일 수 있는 장기적인 대책을 도입하지 않았다, 정책에는 신뢰가 중요하다"고 전했다.
"하우스 푸어 투기한 것 맞다, 하지만 대책 필요"
▲ 전강수 대구가톨릭대학교 경제금융부동산학과 교수. ⓒ 선대식
- 하우스 푸어 얘기를 해보자. 이들은 '투기자'인가, 아니면 '희생양'인가?
"건설업자뿐 아니라, 국민들 전체가 거품 의존형 사고를 하고 있다. 집값 폭등기에 큰 빚을 내 집을 산 사람들은 부동산 불패 신화를 믿고 투기를 한 거다. 1가구 1주택자라 하더라도, 집을 살 때 가장 크게 생각했던 요인이 집값 상승 아니었나. 그러한 고려가 없었다면, 자신의 능력 범위를 벗어나는 비싼 집을 샀겠나."
- 정부는 나서지 않고, 이들의 고통을 외면해야 한다는 것인가?
"'주식처럼 스스로 판단해 결정한 것이니 정부가 나서면 안 된다'는 의견에는 동의하지 않는다. 주택은 자산의 절대적인 부분을 차지하고 있다. 주식시장처럼 손절매가 어려운 상황 아닌가. 이들이 모두 파산하게 된다면 심각한 문제를 야기할 수 있다. 이들에 대한 실태조사를 한 후, 그에 맞는 대책을 세워야 한다."
하우스 푸어 대책은 향후 부동산 시장의 뇌관이 될 수 있다. 이명박 정부는 이들을 위해 거래 활성화 대책을 강조하면서 투기 수요를 자극할 수 있는 금융규제 완화 카드를 내놓았다. 이에 대해 금융규제 완화는 고통을 잠시 잊게 하는 '마취제'로 상황을 더 악화시킬 수 있다는 비판이 있다. 암을 치료하는 과정에서 신체에 큰 고통이 따르듯, 일부 계층의 피해는 피할 수 없다는 것이다.
전 교수는 "과다부채를 지고 있는 소수를 위해 시장 전체 동향을 전환시키는 정책은 안 된다, 마취제만 투입하면 안 된다"면서도 "진짜 좋은 의사라면, 환자의 고통을 최대한 낮춰주면서도 수술을 잘해 완치시켜야 한다"라고 강조했다.
- 생각하고 있는 수술 방법이 있나?
"이명박 정부는 왜 건설업체의 미분양 주택만 매입해주고, 한국토지주택공사의 빚만 출자전환해 빚을 줄여주느냐. 왜 집값 하락으로 고통 받고 있는 1가구 1주택자인 서민·중산층에 대해서는 그런 발상을 안 하느냐. 하우스 푸어의 부채를 일부 탕감해주는 대신 이들이 가진 주택의 지분을 싼값에 매입하는 방법을 생각할 수 있다. 이후 가격이 회복되면 팔 수 있고, 주거복지대책으로 이 주택을 활용할 수 있다."
그는 "집을 안 가진 45%는 '왜 정부가 투기자들을 구제해주느냐'고 할 수 있다"며 "거품 의존형 사고방식을 이번에 정리하고 넘어가야 하는 것은 맞지만, 개인보다는 기업이 책임져야 할 문제다, 이제 더 이상 기업들이 거품 경제를 통해 땅 짚고 헤엄치기식 사업을 운영하면 안 된다"고 강조했다.
"이명박 정부가 무자비하게 규제 풀면 다음 정부에서 집값 폭등 일어날 수도"
- 최근 집값 폭락과 관련, 이제 거품이 꺼지고 있다는 의견이 많다. 이를 어떻게 보나?
"우리나라는 현재 부동산 불로소득의 기회가 너무 많고, 차단할 수 있는 제도적 장치도 없다. 또한 사람들의 거품 의존형 사고방식도 바뀌지 않았다. 시장 침체 상황에서 (투기적 가수요가) 다소 수그러들 수는 있지만, 또 언제 고개를 내밀지 알 수 없다. 특히, 이명박 정부가 무자비하게 규제를 푼 게 다음 정부에서 집값 폭등으로 이어질 수 있다."
- '88만 원 세대'로 규정된 젊은 세대의 다수는 현재 소득으로는 서울에 아파트 한 채 사기 어렵다. 자연스럽게 부동산 소유에 대한 패러다임이 바뀌지 않을까?
"사람의 탐욕이라는 것은 무섭다. 2008년 총선의 뉴타운을 봐라. 탐욕의 정치를 통해 표를 얻으려 했고, 국민들이 호응했다. 집값이 크게 오른다는데, 빚 안 낼 사람 있나? 그 유혹이 생기지 않도록, 그 근원을 차단해야 한다. 그렇지 않으면 탐욕은 언제든지 살아난다."
전 교수는 부동산 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 시장친화적 토지공개념(토지는 공공재산이라는 개념 위에서 토지를 보유하고 사용하는 사람은 사용료를 공공에 납부하도록 하는 제도)을 바탕으로 보유세 강화, 공공임대주택 공급 확대 등의 정책을 추진해야 한다고 말한다.
한국의 주요 정치세력들이 시장친화적 토지공개념을 받아들일 수 있을까? 전 교수는 "시장친화적 토지공개념은 최근 한국 정치에서 의제가 되고 있는 '역동적 복지국가론'과 크게 다르지 않다"며 "부동산 정책과 관련, 역사적 평가를 받고 싶은 대통령이라면 이런 의제에 관심을 가져야 할 것"이라고 밝혔다.
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