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▲ 자영업자들이 알아두어야 하는 상가건물임대차보호법 ⓒ unsplash
임차인이 안정적으로 영업할 수 있도록 임대차 계약 갱신기간을 현행 5년에서 10년으로 연장하고, 권리금 회수 보호기간을 현행 3개월에서 6개월로 연장하는 상가건물임대차보호법 개정안이 국회에서 여야합의를 이루어 내지 못하고 있다.
상가건물임대차보호법이 개정되는 경우 임차인은 임대인에게 최초 임대차 기간으로부터 10년까지 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있게 된다. 그렇다면 내 임대차계약기간도 연장되는 것일까? 아래 사례를 통하여 살펴보기로 한다.
서울 종로구 서촌에서 족발전문점을 하고 있는 나궁중씨는 2014년 1월 1일부터 임대차계약을 체결하여 매해 11월쯤에 건물주에게 임대차 계약 연장을 요청하는 갱신요구를 해왔다. 이번 해 12월이면 임대차 기간이 만 5년이 되는데 나궁중씨는 이번 해 11월에도 건물주에게 임대차 기간의 연장을 요청하면 임대차 계약이 갱신될 수 있을까?
현행 상가건물임대차보호법은 최초 임대차기간으로부터 5년까지 임대차 계약의 갱신을 건물주인 임대인에게 요구할 수 있도록 정하고 있다. 따라서 현행법에 따르면 나궁중씨는 이번 해 12월 말에는 최초 임대차 기간인 2014년 1월 1일부터 만 5년이 되어 법이 정하는 계약 갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없게 된다.
물론 최초 임대차 기간으로부터 5년이 경과하더라도 나궁중씨가 건물주와 계약을 연장시키는 별도의 합의가 있는 경우나, 건물주와 나궁중씨 모두 계약만료일로부터 1개월 전까지 별도의 의사표시가 없어 묵시적으로 계약이 갱신되는 경우에는 여전히 임대차계약이 유효하게 유지된다.
법개정되면 시행 당시 임대차계약 존속중인 경우 개정법 적용가능성 높아
만약 상가건물임대차보호법이 개정되어 계약갱신요구 기간을 10년으로 연장한다면 위 사례의 나궁중씨는 임대인에게 계약의 갱신을 다시 요구할 수 있을까? 법이 개정되면 개정법이 언제부터 시행될 것인지, 시행일에 존속중인 임대차부터 적용될 것인지를 법의 부칙에서 정하게 된다. 따라서 개정법 부칙에서 이를 어떻게 정하는지에 따라 달라진다.
예를 들어 계약갱신요구 기간을 10년으로 연장하는 상가건물임대차보호법이 공포되어, 개정 상가건물임대차보호법을 2018년 11월 1일부터 시행하고 시행당시 존속중인 임대차에 적용한다고 부칙에서 정하는 경우 나궁중씨는 2018년 11월 1일에도 임대차 계약이 존속 중이므로 개정법에 따라 연장된 임대차 기간인 5년을 더 보장받을 수 있게 된다.
그러나 개정 상가건물임대차보호법이 2019년 2월 1일부터 시행하고, 시행당시 존속중인 임대차에 적용한다고 정하는 경우 나궁중씨는 기존 임대차 계약이 2018년 12월 31일자로 종료하게 되므로 개정법 시행당시인 2019년 2월 1일에는 임대차 계약이 존속 중인 경우에 해당하지 않아 개정법을 적용받을 수 없다.
즉, 개정 상가건물임대차보호법이 시행된다 하더라도 모든 상가임대차계약이 최초 임대차로부터 10년 동안 계약갱신요구권을 보장받는 것이 아니다.
따라서 상가임차인은 상가건물임대차보호법이 개정되는 경우 개정법의 시행일을 파악하여, 자신의 임대차 계약이 현행 상가건물임대차보호법에 따라 5년이 적용되는지, 개정된 상가건물임대차보호법에 따라 10년이 보장될 수 있는지를 반드시 알아두어야 한다.
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