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▲ 정부의 9.13 부동산 대책을 앞둔 9월 13일 오후 서울 도심에 밀집해 있는 아파트의 모습들. ⓒ 이희훈
올해 국회 국정감사가 막바지에 다다른 가운데, 아파트 분양원가와 공사원가 공개 등 주택시장 개혁 과제들의 구체적인 밑그림이 그려지고 있다. 신혼희망타운 입주자격과 분양가, 후분양제 공정률 등도 제도 개선을 위한 추가 논의가 이뤄질 것으로 보인다.
이번 국회 국토교통위원회에서 의원들의 질의로 확정되거나 추가 논의될 주택시장 의제들을 살펴본다.
[확정] 공공택지 아파트 분양원가 공개 확대
정확히는 아파트 분양원가 공개가 아닌 분양원가 확대 공개다. 현행 주택법에 따르면 공공택지에 짓는 아파트는 분양공고에 건축비 등 총 12개 항목의 분양원가를 공개하도록 규정돼 있다.
노무현 정부 시절 분양원가 공개 항목은 61개였다. 그런데 2012년 이명박 정부는 규제 완화를 이유로 분양원가 공개 항목을 12개로 줄였다. 경실련 등은 공개항목이 축소되면서 정부가 건설사들의 분양가 부풀리기를 조장했다고 비판해왔다.
국감 첫날인 지난 10일, 정동영 민주평화당 의원은 김현미 국토교통부 장관을 강하게 몰아붙여 분양원가 공개 항목 확대라는 약속을 받아냈다.
정 의원이 "현재 법사위에 계류 중인 분양원가공개법(주택법 개정안)을 철회하겠다, 정부에서 어떻게 하겠는가"라고 압박하자 김 장관은 "구체적인 공개 항목을 두고 이견이 있었는데, 그것은 (국토부에서) 시행규칙을 정해서 할 수 있도록 하겠다"고 답했다.
국토교통부는 올해 말까지 시행규칙을 개정해 분양원가 공개 항목을 확대할 계획이다.
[확정] SH공사 5년간 분양 아파트 공사원가 공개
분양원가와 비슷해 보이지만 다르다. 분양원가는 아파트를 분양할 때, 건설사들이 추정한 비용이다. 공사원가는 아파트를 다 짓고, 그 비용을 계산한 실제 공사비용을 뜻한다. 분양원가보다 공사원가가 낮으면 낮을수록 건설사가 '마진'을 많이 챙겼다는 뜻이다.
분양가 부풀리기를 막기 위해 공사원가 공개도 꼭 필요하지만, 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH공사) 등은 이 공사원가 공개를 꺼렸다. 그런데 최근 경기도시공사가 이재명 경기도지사 지시에 따라 공사원가를 공개했다.
<오마이뉴스>와 경제정의실천시민연합의 공동 조사에 따르면, 경기도시공사가 분양한 4개 아파트 단지의 분양가 총액이 실제 공시비보다 1284억 원 높게 책정된 것으로 조사됐다. 실제로 분양가 부풀리기가 공공연히 이뤄지고 있었던 것(관련 기사 : 공공분양아파트라 믿었는데... 재벌건설사 1284억 폭리).
이번 국정감사에서 박원순 서울 시장은 경기도처럼 서울시도 SH공사의 아파트 공사원가를 공개하도록 하겠다고 밝혔다. 지난 22일 서울시 국감에서 정동영 의원이 경기도시공사 공사원가 공개 사례를 들며 "지난 5년간 서울주택도시공사가 시행한 (아파트)원가도 공개 못할 이유가 없지 않나"라고 물었고, 박 시장은 "발 맞춰서 하도록 하겠다"고 답했다.
[논의①] 신혼희망타운 청약제도, 입주자격 바뀌나?
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▲ 김현미 국토교통부 장관이 지난 7월 10일 서울 강남구 자곡동 더스마티움에서 신혼부부 희망타운 견본주택을 둘러보고 있다. ⓒ 연합뉴스
신혼희망타운의 청약 제도 역시 부분 개편될 전망이다. 정부는 신혼희망타운 입주자격을 결혼 7년차 이내 신혼부부, 1년 이내 혼인 신고 예정인 무주택자이면서, 도시근로자 평균 소득의 130%(맞벌이) 이내, 순자산은 2억5000만 원 이하로 제한하고 있다.
윤관석 더불어민주당 의원은 지난 12일 LH 국정감사에서 "신혼부부 124만 명 중 14만 명이 부모님과 함께 거주하고 있다"며 "그런데 공공주택 청약 기준은 무주택 세대 구성원이어야 하고, 소득 요건도 소득 기준만으로 실수요(자)를 분별 못해 자산 기준 강화가 필요하다는 지적도 있다"고 지적했다.
이에 이문기 국토교통부 주택토지실장은 "주거지원이 필요한 신혼부부에게 적절히 공급되도록 방안을 마련하겠다"고 밝혔다. 무주택 세대 구성원이나 자산기준 등 현재 신혼희망타운 청약 자격을 다시 들여다보겠다는 것이다.
[논의②] 신혼희망타운 분양가 낮출까?
신혼희망타운 분양가가 다시 검토될 가능성도 있다. LH는 올해 말 위례신도시와 평택 등 2곳에 신혼희망타운을 분양한다. 그런데 위례신도시 희망타운 51㎡형의 경우 4억6000만 원 수준으로 책정되면서, 두 가지 논란이 제기된 상태다.
한쪽에선 '신혼부부가 감당하기 어려운 분양가'라고 우려한다. 다른 한쪽에선 '주변 시세보다 낮아 막대한 시세 차액을 누릴 것'이라고 지적한다.
안호영 민주당 의원은 LH국정감사에서 "LH가 땅 장사하고 막대한 수익을 얻는 것 아니냐는 지적도 있다"고 꼬집었고, 박상우 사장은 "같이 고민하고 있다"고 답했다.
안 의원이 "토지임대부(토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 것) 도입도 유력한 대안으로 볼 수 있지 않느냐"고 묻자 박 사장은 "중요한 정책적 사안으로 국토부와 협의하고 논의하고 있다는 말씀을 드린다"고 말했다.
[논의③] 아파트 후분양제, 분양 시점은 언제?
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▲ 박상우 한국토지주택공사(LH) 사장이 11일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 국정감사에 참석해 의원들의 질의에 답변하고 있다. ⓒ 유성호
현재 후분양 로드맵에 규정된 후분양 아파트의 분양 시점(현재 공정률 60%)이 늦춰질지도 관심거리다.
정부가 지난 6월 발표한 후분양 로드맵에 따르면, LH와 SH공사 등 공공에서 공급하는 아파트는 공정률이 60%인 단계에서 후분양을 실시한다. 아파트 공정률이 60%면, 아파트 골조만 세워지고, 내부 인테리어 등은 이뤄지지 않은 단계다.
이 때문에 '소비자들이 지어진 아파트를 보고 사도록 하자'는 후분양 근본 취지와는 맞지 않는다는 지적이 계속돼 왔다. 내부 마감이 이뤄질 때 아파트 하자가 발생하는 경우가 많은데, 골조만 올라간 상태에선 이를 확인할 수 없다는 것이다.
이번 국감에서도 후분양 공정률을 두고 의원들 지적이 잇따랐다. 김정호 민주당 의원은 "원칙적으로 상품 만들어놓고 점검해서 하는 게 마땅하다"며 "공정률 100%인 상태에서 후분양하는 것을 검토해봐야 한다"고 지적했다.
이에 박상우 LH사장은 "(공정률) 100%를 하라고 하면 저희가 2022년까지 분양할 물량이 없다"며 "로드맵을 정할 때, 입주민 입장에서도 2~3년간 자금 계획을 마련해야 하는데, 금융 제도를 완비하는 준비 기간도 필요해 그렇게 정했던 것"이라고 밝혔다. 이어 "여러 의원들이 말씀하시니 국토부와 다시 한번 상의해보겠다"고 말했다.
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