▲ 지난 2014년 1월 14일 국회 의원회관에서 열린 '상가권리금 약탈 피해사례 발표회'에서 한 상인이 자신의 사연을 말하며 울먹이고 있다. ⓒ 오마이뉴스 자료사진
상가임대차의 권리금 보호 규정을 담은 상가건물임대차보호법('상가법')이 2015년 5월 도입되었습니다. 한쪽에서는 규정이 모호하고 사유재산에 대한 과도한 제한이라 비판하고, 다른 쪽에서는 법이 있어도 무용지물이라는 불만을 제기하고 있습니다. 아직 대법원판결로 여러 쟁점에 대해 명확하게 정리가 안 되다 보니 일선 법원에 혼선도 있습니다.
하지만 벌써 법이 시행된 지 3년이 되어 지방법원과 고등법원에서 판결이 쌓이고 있습니다. 이 글에서는 권리금과 관련된 하급심 판결 내용을 살펴보려고 합니다. 그 첫 번째로 '권리금 보호 규정은 갱신요구권(계약연장권)을 행사할 수 있는 5년까지만 적용되나요'라는 물음에 대한 법리 논쟁을 소개하겠습니다.
1. 권리금 보호 규정은 총 계약기간 5년이 지나면 적용 안 되나요?
[권리금 관련 상가법 내용]
- 권리금이란 영업시설, 영업상 노하우, 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 대가이다.
- 임대인은 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금 받는 것을 방해해서는 안 된다.
- 하지만, 계약 연장을 거부할 수 있는 사유가 있는 경우에는 방해행위로 보지 않는다.
- 계약 연장을 거부할 수 있는 사유는 3개월 월세 연체, 무단 전대, 고의 파손, 철거·재건축, 그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등이 있다.
- 계약 연장은 총 5년(개정되어 현재는 10년)까지 할 수 있다.
> 무엇이 문제인가요?
상가법은 임대차 계약을 연장할 수 있는 기간을 5년으로 제한하고 있었습니다. 그러니까 1년짜리 계약을 했어도 임차인(세입자)은 월세를 밀리거나 하는 귀책사유가 없으면 1년씩 총 5년까지 계약을 연장할 수 있었습니다. 그러다가 올해 10월에 10년까지 계약을 연장할 수 있도록 상가법이 개정되었습니다.
그런데 상가법에 규정된 권리금 보호 조항에는 기간을 제한한다는 내용이 없습니다. 이러다보니 5년을 장사한 임차인이 계약 기간이 끝나 더 이상 기간을 연장할 수 없게 되자 권리금을 받고 넘기겠다고 할 수 있는지 법적 분쟁으로 비화된 것입니다.
권리금 보호 규정이 임대인의 재산권을 과도하게 제한하는 것인지, 과도하게 제한하는 것이라면 상가법 내용에는 없지만, 법원이 권리금을 회수할 수 있는 기간을 5년으로 제한할 수 있는 것인지, 즉 국회가 만든 법에 따라 재판해야 하는 법원이 5년으로 제한하면 국회의 법 만드는 권한(입법권)을 침해하는 것은 아닌지가 쟁점이 되었습니다.
> 결론
결론부터 말씀드리면 아직도 법리 다툼 중에 있습니다. 갱신요구권을 행사할 수 있는 5년이 지나면 권리금 보호 규정이 적용된다는 판결과 안 된다는 판결이 제각각 나고 있습니다. 이럴 때 대법원에서 명확하게 법원의 입장을 정리해 주어야 합니다. 하지만 아직 대법원에서 판례로 정리되지 않고 있습니다. 참고로 지방법원에서는 5년이 지나도 권리금 보호 규정이 적용된다는 판결이 대세였는데, 최근 서울고등법원에서 5년까지만 적용된다는 판결이 선고되는 바람에 막상막하 상태가 되었습니다.
> 판결들의 논리적 근거('논거')는 무엇인가요?
5년이 지나도 권리금 회수 기회를 보호해야 한다는 판결의 이유는 대체로 이렇습니다.
- 상가법에 5년으로 제한한다는 문구가 없다.
- 권리금은 시간이 지날수록 더 쌓이는데 5년을 넘는 임대차에 권리금을 보호하지 않을 이유가 없다.
- 5년만 보호한다면 임차인 입장에서는 법에서 보장된 5년을 다 채우기 전에 권리금 회수를 위해 임대차계약을 종료하려고 할 것인데, 그러면 갱신권을 줘서 5년이라는 기간을 보호하려는 취지가 약해질 수 있다.
- 갱신요구권 제도와 권리금 보호 제도는 취지와 내용이 다르므로 갱신 기간 조항을 권리금에 유추 적용할 수 없다.
- 5년으로 기간을 제한하지 않더라도 임대인의 재산권을 과도하게 제한하는 것은 아니다.
5년이 지나면 권리금 회수 기회를 보호할 필요가 없다는 판결의 이유는 이렇습니다.
- 5년 후까지 보호하면 임대인의 사유재산권을 과도하게 제한한다.
- 상가법이 갱신을 요구할 수 있는 기간을 5년으로 제한하고 있다.
- 권리금 보호 규정은 임대차계약 갱신을 유도하려는 취지이다.
- 임대인이 계약 연장을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있으면, 상가법에서 권리금 회수를 방해했다고 간주하지 않는데, 임대인은 5년이 지나면 무조건 갱신을 거절할 수 있으니 정당한 사유가 있다고 볼 수 있다.
> 마무리
아직 이 쟁점에 대해 대법원에서 명확하게 판단한 적이 없습니다. 하지만, 1, 2심 판결의 비율로 보면 5년 지나도 보호해야 한다는 판결이 훨씬 많습니다. 논리적으로도 5년까지만 보호해야 한다는 판결은 임대인의 재산권 보호 이외에 논리가 빈약합니다.
법 규정에도 없이 5년으로 제한한다면 국회의 입법권을 침해할 소지가 있고, 헌법상 사유재산권은 본질적인 내용을 침해하지 않는 범위에서 국회가 폭넓게 제한할 수 있습니다. 5년으로 제한한다면 법 개정 목적에도 맞지 않습니다. 필자가 볼 때 기간 제한이 없이 권리금 회수기회가 보호되어야 한다고 생각합니다.
여러분의 생각은 어떠신가요?
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