[카드뉴스] 스타트업법률가이드 챕터9 : 경영자로서 이것만큼은 알아두자 ( 1 / 18 ) jQuery Slider ⓒ 바꿈, 세상을 바꾸는 꿈 경영을 하다 보면 하루에도 수 십번씩 선택과 결정을 해야 하기도 하고, 어떤 경우에는 거래상대방으로부터 예상치 못했던 불이익을 당하기도 하며, 심지어는 믿었던 상대방으로부터 배신을 당하거나 아니면 행정관청이나 수사기관으로부터 뜻밖의 제재를 받게 되어 사업이 난관에 부딪히게 되기도 한다. 어느 정도 성장을 하기 전까지는 그야말로 하루 하루 정글속에서 살아가는 것과 비슷할 수도 있다. 경영을 하면서 거래상대방으로부터 예상치 않았던 불공정거래를 당하거나, 하청받은 업무와 관련하여 불이익을 당할 경우를 대비하여 불공정거래행위에 대한 구제방법과 하도급법의 기본 내용을 설명하고자 한다. 또한, 스타트업의 경우 개인정보보호에 관한 개인정보보호법 및 정보통신망촉진법의 주요 내용을 알아두어야 하며, 사무실 임대차보증금의 보호를 위하여 상가임대차보호법의 주요 내용을 살펴보고자 한다. 1. 불공정거래행위란 무엇인가? 불공정거래행위는 공정거래법 제23조에 규정된 행위로서 공정한 거래를 저해할 우려가 있는 행위를 의미한다. 불공정거래행위는 크게 9가지 유형으로 나누어진다(자세한 내용은 공정거래위원회 홈페이지 중 불공정거래행위 부분 및 '불공정거래행위 심사지침'을 참고하기 바란다). 불공정거래행위 중 상당 부분이 소위 '갑질'에 해당할 수도 있으므로, 부당하게 '갑질'을 당하였다면, 불공정거래행위에 해당하는지 검토해 볼 필요가 있다. 가. 차별적 취급을 받으면? 가격과 같은 거래조건, 거래내용에 대해서도 사업자는 원칙적으로 자유롭게 결정할 수 있다. 그러나 사업자가 단독으로 또는 공동으로 거래지역이나 거래상대방에 따라 가격 등 거래조건․거래내용을 차별적으로 설정함으로써 관련 시장에서의 정상적인 경쟁을 저해할 경우에는 불공정거래행위로서 금지된다. 차별적 취급은 가격차별, 거래조건차별, 계열회사를 위한 차별, 집단적 차별로 구분된다. 나. 경쟁사업자 배제 사업자는 상품이나 용역의 가격을 자유롭게 결정할 수 있으나 상품 또는 용역을 현저히 낮은 가격으로 공급함으로써 경쟁사업자를 시장에서 배제시키게 되면 사업자는 그 결과 독점적 지위를 구축하여 해당 상품의 가격을 독점적으로 책정할 위험성이 있다. 뿐만 아니라 사업자가 경쟁사업자를 당해 시장에서 배제할 목적으로 경쟁사업자가 필요로 하는 상품․원재료의 상당량을 고가로 매입할 경우에도 위와 같이 관련 거래시장이 독점화됨 우려가 있다. 이는 경쟁을 저해할 뿐만 아니라 궁극적으로 소비자후생을 저하시킬 수 있으므로 공정거래법은 이와 같은 행위를 금지하고 있다. 경쟁사업자 배제는 부당염매, 부당고가매입으로 구분된다. 다. 부당한 고객유인 사업자가 부당한 이익제공이나 위계, 거래방해 등을 통해 경쟁사업자의 고객을 유인하는 것은 그 경쟁수단 자체가 불공정한 것으로서 시장의 공정한 경쟁질서를 저해하는 것은 물론 소비자가 품질 좋고 저렴한 상품 또는 용역을 선택하는 것을 방해하므로 공정거래법은 이를 금지하고 있다. 부당한 고객유인은 부당한 이익에 의한 고객유인, 위계에 의한 고객유인, 기타의 부당한 고객유인으로 구분된다. 라. 거래강제 사업자가 거래상대방 또는 자사 직원 등으로 하여금 본인의 의사에 반하여 자기 또는 자기가 지정하는 자의 상품 또는 용역을 구입(판매)하도록 강제하는 행위는 불합리한 수단으로 시장지배력의 확장을 도모하며 소비자의 자율적 선택권을 제약하므로 금지된다. 거래강제는 끼워팔기, 사원판매, 기타의 거래강제로 구분된다. 마. 거래상 지위의 남용 사업자가 거래상 우월적 지위가 있음을 이용하여 열등한 지위에 있는 거래상대방에 대해 일방적으로 물품 구입강제 등 각종 불이익을 부과하거나 경영에 간섭하는 것은 경제적 약자를 착취하는 행위로서 거래상대방의 자생적 발전기반을 저해하고 공정한 거래기반을 침해하므로 금지된다. 거래상 지위의 남용이 인정되기 위해서는 우선 거래상 우월적 지위가 인정되어야 하며, 거래상 지위의 남용은 구입강제, 이익제공강요, 판매목표강제, 불이익제공, 경영간섭으로 구분된다. 바. 구속조건부거래 사업자가 거래상대방에 대해 자기 또는 계열회사의 경쟁사업자와 거래하지 못하도록 함으로써 거래처선택의 자유를 제한함과 동시에 구매․유통경로의 독점을 통해 경쟁사업자의 시장진입을 곤란하게 한다면 시장에서의 경쟁을 저해하고 거래상대방에게 거래지역이나 거래처를 제한함으로써 당해 지역 또는 거래처에 대한 독점력을 부여하여 경쟁을 저해하게 된다면 소비자후생의 저하를 초래할 수 있게 되므로 금지하고 있다. 구속조건부거래는 배타조건부거래, 개래지역 또는 거래상대방의 제한으로 구분된다. 사. 사업활동방해 사업자가 다른 사업자의 기술을 부당하게 이용하거나 인력을 부당하게 유인·채용하거나 거래처의 이전을 부당하게 방해하는 등의 방법으로 다른 사업자의 사업활동을 심히 곤란하게 할 정도로 방해할 경우 가격과 질, 서비스에 의한 경쟁을 저해하는 경쟁수단이 불공정한 행위에 해당되므로 금지된다. 사업활동방해는 기술의 부당이용, 인력의 부당유인·채용, 거래처 이전방해, 기타의 사업활동방해로 구분된다. 2. 어떻게 구제할 수 있을까 가. 공정거래위원회에 신고 공정거래위원회 홈페이지(www.ftc.go.kr)에 방문하면 민원참여란에 각종 신고서식을 구비해 두고 있으므로 이 신고서식을 통해 '공정위에 신고하기'를 통해 신고를 할 수 있다. 특히, 하도급·유통·가맹거래 분양 불공정행위에 대해서는 익명 제보센터를 운영하고 있기도 하다. 공정거래위원회에 신고를 할 때에는 가급적 구체적인 내용을 기재하여 증빙자료를 첨부해서 하는 것이 바람직하며, 신고서가 접수되면 공정거래위원회는 각 지방사무소를 통해 1차적으로 신고내용을 기초로 법 위반 여부를 살펴본 후 조사를 개시하게 된다. 다만, 공정거래위원회는 신고인의 신고 내용을 구체적으로 조사하기 전에 공정거래조정원에 조정 절차를 개시하도록 하고 있으며, 공정거래조정원에서 조정이 이루어지지 않으면 본격적인 조사에 착수하게 된다. 나. 시정명령 또는 과징금 부과 공정거래위원회는 공정거래법 제23조를 위반한 자에 대하여 해당 불공정거래행위의 중지 및 재발방지를 위한 조치, 계약조항 삭제, 시정명령을 받은 사실의 공표, 기타 시정에 필요한 시정조치를 취할 수 있으며(공정거래법 제24조) 시정방안을 정하여 이에 따를 것을 권고할 수 있다(공정거래법 제51조). 뿐만 아니라 위반 사업자에게 불공정거래행위로 인한 관련 매출액의 2% 범위(매출액이 업는 경우 5억원이내)에서 과징금을 부과할 수도 있다. 다만, 공정거래위원회의 시정명령이나 과징금 부과는 행정처분에 해당하는 것이므로 신고인에 대한 직접적인 피해구제에 해당하지는 않으나, 신고인은 공정거래위원회의 시정명령 등 행정처분에 기초하여 가해자에게 손해배상청구를 할 수 있으므로 피해구제에 유리하기도 하다. 다. 분쟁조정 신청 공정거래법은 불공정거래행위의 위반행위와 관련된 분쟁을 신속히 처리하기 위하여 한국공정거래조정원을 두고 있다. 공정거래위원회는 불공정거래행위에 대하여 조사를 하고 사업자의 불공정행위에 대하여 시정명령을 내리는 기관이지만, 신고시부터 최종 불공정거래행위의 판단을 받을 때까지는 적지 않은 시간이 걸리는 경우가 많다. 그러므로 신속한 해결을 위해서는 공정거래조정원(http://www.kofair.or.kr)에 조정신청을 하는 것도 하나의 방법이다. 한국공정거래조정원에 분쟁조정신청을 하게 되면 먼저 사실관계 파악을 위한 간단한 조사절차가 이루어진 다음 분쟁조정협의회에 회부된다. 협의회에서 조정안을 제시하게 되는데 쌍방이 조정을 수락하는 경우 조정이 성립되고 분쟁 당사자 사이에는 조정조서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 본다. 분쟁당사자는 조정에서 합의된 이행결과를 추후 공정거래위원회에 제출하여야 하며, 합의 사항이 이행된 경우에 공정거래위원회는 시정조치 등의 행정처분을 하지 않는다. 다만, 쌍방 중 일방이라도 조정안 수락을 거부하게 되면 조정절차는 종료하고 자동으로 공정거래위원회에 신고된 것으로 처리되어 조사가 시작된다. 공정거래분쟁조정협의회의 분쟁조정 대상은 사업자 간에 발생한 분쟁 중 공정거래법 제23조(불공정거래행위의 금지) 제1항을 위반한 혐의가 있는 행위로서, ① 단독의 거래거절, ② 차별적 취급, ③ 경쟁사업자 배제, ④ 부당한 고객유인, ⑤ 거래강제, ⑥ 거래상 지위의 남용, ⑦ 구속조건부거래, ⑧ 사업활동 방해 등에 해당하는 행위이다. 부당한 지원 행위, 공동의 거래거절 행위, 계열회사를 위한 차별 행위, 집단적 차별 행위, 계속적 부당 염매로 인한 경쟁사업자 배제 행위 등은 공정거래위원회에 시정조치 또는 시정권고를 통하여 처리하는 것이 적합하므로 공정거래분쟁조정협의회의 분쟁조정신청 대상에서 제외하고 있다. 라. 민사상 손해배상청구 불공정거래행위를 통해 피해를 입은 자는 위반 사업자에 대하여 민사상 손해배상을 청구할 수 있다. 이 경우 민사소송법 절차에 따라 소송이 진행되는데 다만 공정거래법은 규정을 두어 일반 민사소송과 3. 개인정보, 취득과 보관할 때 특별한 주의가 필요하다. 개인정보는 살아 있는 개인에 관한 정보로서 성명, 주민등록번호 및 영상 등을 통하여 개인을 알아볼 수 있는 정보(해당 정보만으로는 특정 개인을 알아볼 수 없더라도 다른 정보와 쉽게 결합하여 알아볼 수 있는 것을 포함)를 의미한다. 전자상거래와 통신판매업이 활성화되면서 이들의 영업활동을 위한 고객들의 개인정보 수집이 빈번하게 이루어지고 있는데 비하여 개인정보를 수집한 자의 개인정보 관리상의 소홀로 고객들의 개인정보들이 누설되는 일이 자주 발생하고 있다. 한번 유출된 개인정보는 원상 복구가 쉽지 않고 유사한 아이디와 비밀번호 등 개인정보로 금융거래 및 다수의 사이트에 회원가입을 하고 있는 상황에서 유출된 개인정보로 2,3차 피해가 발생하는 것이 일반적이다. 이로 인한 회사의 손해배상책임은 차치하더라도 개인정보 유출로 인한 회사의 신뢰성 및 이미지 실추는 스타트업에 치명적일 수 있다. 해킹공격, 개인정보 관리미흡 등 다양한 이유로 다수의 통신사업자들에게 개인정보 유출사고가 일어나 해당 회사가 영업에 심각한 타격을 입는 모습을 종종 볼 수 있다. 개인정보 유출사고 발생 시 기업이 충분한 보호조치의무를 다 했는지를 입증하는 것이 사고대응의 핵심이기에 다음과 같은 조치를 취할 필요가 있다. ① 개인정보보호책임자를 지정하여 회사 내에 존재하는 개인정보와 취급자를 구체적으로 파악하고 있어야 한다. ② 회원가입시 수집하는 개인정보를 최소화하고 목적 달성시 해당 정보를 과감하게 삭제하는 등 보유하고 있는 개인정보 항목과 자료량을 최소화하여야 한다. ③ 개인정보를 제3자에게 제공하거나 취급위탁을 할 경우에 가능한 암호화하여 전달하고 전달하는 정보의 범위 및 그 대상도 최소화하여 진행하여야 한다. ④ 내부관리계획의 수립과 시행, 물리적 접근제한, 망분리, 인증제도, 개인정보 암호화 등 법에 명시된 관리적, 기술적 보호조치 사항을 반드시 이행하여야 한다. ⑤ 보안사고의 원인은 대부분은 사람이기에 인식을 제고시키기 위한 교육을 정기적으로 실시하여 전직원이 개인정보에 대하여 보안의식을 갖도록 하여야 한다. ⑥ 개인정보보호책임자는 새로운 유형의 유출사고를 대비하여 해당 정보에 민감하게 대응할 필요가 있다. 4. 내 사무실 임차보증금, 어떻게 보호받을 을 수 있지? 임대차계약은 계약의 한 유형으로 민법에 규정되어 있으나, 국민 경제생활의 안정을 보장하기 위하여 국민들의 생활과 밀접한 주택과 상가건물에 관한 임차인을 보호하기 위하여 주택임대차보호법과 상가임대차보호법을 제정해서 시행하고 있다. 여기서는 상가임대차보호법의 핵심내용에 대해 간략하게 설명하고자 한다. 가. 적용범위 상가임대차보호법은 모든 임대차계약에 적용되는 것이 아니라, 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물)에 대한 임대차계약 중 보증금이 일정금액 이하인 경우에만 적용되는 것이 원칙이다(제2조 제1항, 시행령 제2조 제1항). 이때 보증금에는 권리금은 제외되며 다만 차임이 있는 경우에는 월 차임액수에 100을 곱한 금액을 더한 금액이 기준 보증금이 된다(법 제2조 제2항, 시행령 제2조 제2항, 3항). 또한, 상가임대차보호법은 지역별로 임대차보증금의 액수에 따라 적용 여부가 달라진다는 점에서 상가건물을 임차하려는 사업자는 아래 표를 참고하여 상가임대차보호법이 적용되는 여부, 보호받을 수 있는 보증금의 범위가 얼머까지 인지 여부, 최우선변제권이 적용되는지 여부에 대해 사전에 충분히 알고 있어야 할 것이다. 다만, 상가임대차보호법 제3조, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 보증금의 규모와 상관없이 모든 상가임대차계약에 적용된다(법 제2조 제3항). 그리고 상가임대차보호법은 미등기 건물에 대한 임대차계약에도 적용된다(법 제17조). 나. 대항력 법적인 의미에서 대항력이란 계약과 상관없는 제3자에게 계약당사자 일방이 자신의 계약상 권리를 주장할 수 있는 것을 의미한다. 계약은 보통 쌍방이 체결하는 것으로서 계약에 날인한 서로에 대해서만 계약서에 기재된 각자의 권리와 의무를 주장할 수 있다. 그러나 법에서 특별히 대항력을 규정한 경우 해당 요건을 갖추면 해당 계약과 상관없는 제3자에 대해서도 계약상 내용을 주장할 수 있으며 제3자는 이를 수용해야 한다. 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법에서 대항력이라는 개념을 두고 있는 이유는 임대차계약은 전세권설정계약과는 달리 건물등기부등본에 등기를 하는 방법으로 외관을 갖출 수는 없으나, 다른 채권자들 보다 임차인을 보호할 필요가 있기 때문에 발생한 개념으로 이해하면 된다. 상가건물 임대차계약에서는 임대차 계약기간 중 상가건물 소유주나 임대인이 교체되는 경우가 발생하는데 대항력에 관한 규정이 없다면 임차인은 자신의 임대차계약의 상대방이 아닌 새로운 소유주나 임대인에게 임차인으로서의 권리 즉 상가건물에 대한 점유권 등을 주장할 수 없게 된다. 그런데 상가임대차보호법은 임차인이 제3조의 요건을 갖춘 경우 임차인이 제3자에게 대항력이 생긴다고 규정하고 있다. 임차인이 대항력을 취득하기 위해서는 아래와 같은 요건을 갖추어야 한다. - 상가건물의 인도와 사업자등록 신청 - 임차인과 사업자등록 명의인은 동일인이어야 함 - 임대차계약서상의 주소가 등기부상 주소와 일치해야 함 - 사업자등록이 말소, 변경되지 아니하고 유지되어야 함 (경매절차에 있어서는 배당요구의 종기까지) 이와 같은 요건을 갖추게 되면 상가간물 인도 및 사업자등록신청일 다음날부터 등기된 임대차와 동일한 권리, 즉 임대차가 종료될 때까지 임대차건물을 사용·수익할 권리, 기타 임차인이 가지는 부수적인 모든 권리(보증금반환청구권, 부속물매수청구권)를 임대인과 기타 제3자에게 주장할 수 있게 된다. 해당 상가건물에 대하여 경매가 이루어지는 경우 경매에 의하여 소멸하는 선순위 저당권이 없다면 임차인은 매수인에게 대항력을 주장하여 해당 건물을 임대차기간 종료시까지 점유할 수 있다. 그러나 경매에 의하여 소멸하는 선순위 저당권이 있는 경우에는 선순위 저당권이 소멸하면 그보다 후순위인 임차권도 함께 소멸하는 것이 원칙이므로 매수인에게 대항할 수 없게 되므로 주의를 요한다. 이때 저당권과 임차권의 순위는 효력 발생일을 기준으로 판단한다. 저당권은 등기소에 저당권 설정 서류를 접수한 시점부터이나, 대항력은 상가건물의 인도와 사업자등록 신청시 그 다음날부터 효력이 발생한다는 점에서 차이가 있다. 그러므로 저당권 설정 서류의 접수 시점과 상가건물의 인도와 사업자등록 신청이 같은 날 이루어지는 경우에는 저당권의 효력 발생일이 앞선다는 점에서 주의해야 한다. 다. 보증금의 회수 임차인은 임대인에게 건물을 인도함과 동시에 보증금을 반환받을 수 있다. 임대인이 보증금 반환을 하지 않는 경우 보증금반환청구 소송을 하여 확정판결을 받거나 이에 준하는 집행권원이 있는 경우 그에 따른 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있다. 임차인이 대항력의 요건(상가건물의 인도와 사업자등록 신청) 외에 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우에는 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 다만 이와 같은 우선변제권은 이 법의 적용을 받은 보증금이 일정금액 이하인 임대차계약의 임차인에게만 적용된다. 사업자의 상가임대차 보증금은 영업재산으로서 보증금을 회수할 수 없게 되면 생계수단을 상실하여 국가경제에도 악영향을 끼치게 되므로 이러한 점을 고려하여 임차인의 보증금 중 일정액을 순위와 상관없이 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 보호하고 있다(법 제14조). 이러한 최우선변제권은 서울특별시 6천500만원, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울시 제외) 5천500만원, 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외) 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 3천8백만원, 그 밖의 지역 3천만원 이하의 임대차 보증금(월차임×100 포함)이 설정된 임대차계약의 임차인만 행사할 수 있다(시행령 제6조). 그리고 위와 같은 요건을 갖춘 임차인이 최우선변제권을 행사하게 되면서울시 2천 200만원, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울시 제외) 1천 900만원, 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 1천 300만원, 그 밖의 지역 1천만원의 범위에서 순위와 상관없이 변제를 받을 수 있다(시행령 제7조 제1항). 이를 최우선변제권이라 한다. 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선 변제를 받을 수 있으며(시행령 제7조 제2항), 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 보아(시행령 제7조 제3항) 그 부분에 한하여 우선 변제를 받을 수 있다. 라. 임차권 등기명령과 그 효력 임대차가 종료된 후에도 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 부득이하게 상가건물을 임대인에게 인도하게 되면 대항력과 우선변제권 등을 행사할 수 없게 된다. 이러한 경우 임차인을 보호하기 위한 제도가 임차권 등기명령제도이다. 이러한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다(법 제6조 제1항). 임차권등기명령을 신청할 때에는 신청 취지 및 이유, 임대차의 목적인 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분의 도면을 첨부),임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항에 따른 대항력을 취득하였거나 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실), 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항 등을 기재하여 신청하고 신청 이유 및 임차권 등기의 원인이 되는 사실에 대한 소명 서류도 함께 제출해야 한다. 임차권 등기명령에 따른 임차권 등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득한다. 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실(상가건물에서의 퇴거 등)하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않게 된다(제6조 제5항). 뿐만 아니라 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 인정되지 않으므로(제6조 제6항) 임대차계약 시 주의해야 한다. 마. 임대차기간 상가임대차보호법에서는 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차계약에 대해서는 그 기간을 1년으로 간주하여 임차인이 계약에도 불구하고 임대차기간을 1년이라고 주장하는 것을 허용한다. 다만, 임차인 스스로가 이를 포기하고 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장하는 것도 허용하고 있다(법 제9조 제1항). 뿐만 아니라 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속(법 제9조 제2항)하는 것으로 인정하여 보증금 회수 시까지 임차인의 임대차건물에서의 점유할 권리를 보장하고 있다. 바. 임대차계약기간 갱신청구 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유가 없으면 갱신을 거절할 수 없다(법 제10조). 그리고 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 위와 같이 갱신을 청구할 수 있다(법 제10조 제2항). 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 간주하며, 다만 이러한 경우 임대인은 9% 이내에서 차임과 보증금의 증감을 요구할 수 있다. 임대인이 이와 같이 차임과 보증금을 증액한 경우 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없다(법 제11조 제2항). 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있도록 하여(법 제10조의2) 보증금 또는 차임의 증액 제한 규정의 적용을 받지 않는다. 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 취급되며 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 간주한다(법 제10조 제5항). 사. 권리금 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가(법 제10조의3)를 말한다. 권리금은 원래 법상 인정되지 않았으나 상가건물 임대차계약과 관련하여 상인들 간 권리금 분쟁이 끊이지 않자 2015년경 상가임대차보호법에 권리금에 관한 규정을 새롭게 도입하게 되었다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하는 것이 금지되어 있다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 다만 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 사유(10조 제1항 각 호)가 있는 경우에는 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보장할 의무가 없다(법 제10조의4 1항). 한편 위와 같은 권리금 회수 기회 보장은 모든 상가건물과 상가임대차 계약에 적용되는 것이 아니다. 임대차 목적물인 상가건물이「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우, 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우(법 제10조의5)에는 권리금 회수가 보장되지 않으며, 재건축 등의 사유로 임대인이 임차인에게 갱신을 거절하는 경우(법 제10조 제1항)에도 권리금 회수가 보장되지 않는다. 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하여 임차인에게 손해가 발생하게 되면 임대인은 임차인에게 그 손해를 배상하여 한다(법 제10조 제3항 전문). 다만, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 않는 범위에 한정된다(법 제10조의4 제3항 후문). 또한, 위 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효가 완성되어 소멸하므로 주의해야 한다. 덧붙이는 글 본 기사는 바꿈홈페이지, 스타트업법률지원단 홈페이지에 중복게재 됩니다. #창업 #스타트업 #법률 #스타트업법률지원단 #바꿈 이 기사는 생나무글입니다 생나무글이란 시민기자가 송고한 글 중에서 정식기사로 채택되지 않은 글입니다. 생나무글에 대한 모든 책임은 글쓴이에게 있습니다.
