오는 20일부터 시가 9억 원 넘는 고가주택을 가지고 있는 사람은 사적 보증회사인 SGI서울보증(아래 SGI)을 통해서도 전세대출보증을 받을 수 없게 된다. 정부는 지난해 주택금융공사 등 공기업을 통한 보증을 제한한 데 이어 이 같은 후속 대책을 내놨다.
16일 금융위원회는 '2019년 12월 16일 주택시장 안정화 방안 중 전세대출 관련 조치 시행'을 발표하고, 1월 20일 이후 전세대출을 신청한 대출자부터 해당 규제를 적용한다고 밝혔다.
은행에서 전세대출을 받으려면 주택금융공사나 주택도시보증공사(HUG), SGI 중 1곳에서 대출보증을 받아야 하는데 고가주택을 가진 사람에 대해서는 보증을 막는 식으로 대출을 제한하는 것이다. 다만 오는 20일 이전에 전세계약을 맺은 경우에는 계약금 납부사실 등을 증빙하면 이번 규제 대상에서 제외된다.
특별한 변동이 없으면 기존 보증을 연장하는 것은 가능하다. 1월 20일 이전에 이미 SGI 전세대출보증을 이용하던 고가주택 보유 대출자는 만기 때 대출보증을 연장할 수 있다는 얘기다. 하지만 전셋집을 이사하거나, 대출금을 올리는 경우는 신규대출보증이기 때문에 만기 연장을 제한한다는 것이 금융위 쪽 설명이다.
▲ 금융위원회 ⓒ 금융위원회
"갭투자 막겠다는 취지"
본인의 의사와 관계 없이 신규보증이 필요한 사람들을 위한 보호장치도 마련됐다. 이번 규제 시행 이전에 전세대출을 받아 전셋집에 살고 있던 고가주택 보유자가 집주인의 요구로 다른 전셋집으로 이사해야 하는 경우에 해당하는 조치다. 보유 1주택의 시가가 15억 원 이하이고, 오는 4월20일까지 전셋집 이사로 대출금 증액 없이 보증을 다시 받으면 예외적으로 1회에 한해 SGI를 통한 보증을 이용할 수 있도록 했다.
다만 시가 15억 원을 넘는 초고가주택을 가진 사람에 대해서는 이 같은 유예조치 없이 규제가 전면 적용된다.
이명순 금융위 금융소비자국장은 "이번 대책의 취지는 전세대출을 받아 고가주택에 투자하는 갭투자를 막겠다는 것"이라며 "대출금을 높이는 경우 은행 대출을 고가주택 갭투자에 활용할 소지가 많다고 판단해 (규제했다)"고 말했다.
갭투자는 시세차익을 목적으로 집 매매가와 전세금의 차이가 적은 집을 고른 뒤 전세세입자를 구하고 세입자가 들어갈 주택을 매입하는 것을 말하는데, 이를 막고자 이번 대책을 내놨다는 것.
고가주택 사면 전세대출 회수
이와 함께 전셋집과 보유 중인 고가주택에 가족구성원이 나뉘어 실제 거주하는 경우에 대한 예외조치도 마련됐다. 직장을 이동하거나, 자녀 교육 등 이유로 보유주택이 있는 시(특별시·광역시 포함)·군을 벗어나 전셋집에 살아야 하는 경우에는 규제 대상에서 제외했다.
예를 들어 9억 원 초과 고가주택을 가진 상황에서 가족 1명이 다른 지역으로 근무하는 곳을 옮기게 돼 전세대출을 받아야 한다면 대출보증을 받을 수 있다는 얘기다.
더불어 정부는 오는 20일 이후 주택금융공사, HUG, SGI에서 전세대출보증을 받은 사람이 차후 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되면 전세대출을 갚도록 하겠다는 방침이다. 1월 20일 이전 전세대출보증을 이용 중인 대출자가 이번 대책 이후 고가주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우에는 대출을 즉시 갚아야 하는 것은 아니지만, 만기 때 대출연장이 제한된다.
다만 상속에 따라 고가주택을 갖게 되거나 다주택자가 되면 해당 전세대출 만기 때까지 은행의 대출회수는 유예된다.
금융당국은 무보증부 전세대출 취급현황을 금융회사 단위로 모니터링하고, 규제 시행 이후 대출이 증가하지 않도록 지도·감독할 방침이다. 또 일부 대출이 전세대출 규제 회피수단으로 이용된다고 판단될 경우 해당 금융회사에 대한 공적 보증 공급을 제한하는 등 추가조치를 시행할 계획이다.
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