모든 문제의 원인과 해결책은 그 안에 있다. 문제의 본질을 바라보면 해결책이 보인다. 그러나 문제의 본질을 보지 못하고 겉만 맴돈다면 해결책을 찾을 수 없다. 현재 우리나라의 '주거문제'가 그렇다.
주거정책은 국민의 삶에 많은 영향을 미친다. 따라서 주거정책은 신중하게 고민하고 장기적인 안목을 가지고 실행돼야 한다. 국가가 주거정책에 있어 우왕좌왕하면 국민은 불안해진다. 불안 상태가 지속 되면 국론이 분열되고 국가의 기능을 떨어뜨려 사회적 갈등요소가 된다. 주거정책은 일관성이 있어야 한다. 특정 집단의 이익이나, 근시안적 정책을 제시해서는 안 된다.
정부는 주거문제를 해결하기 위해 공급을 늘리고 공공성을 강화하려는 정책을 펼치고 있다. 하지만 시장은 정부의 정책 방향을 역행하는 경우가 많다. 수도권 중심으로 공급을 늘리는 것은 주거문제 해결의 본질적 정책이 될 수 없다. 공급중심의 정책이 시행되면 수도권은 폭발적 인구증가로 사회적 문제가 더욱 복잡하게 발생하기 때문이다. 따라서 수도권 중심의 집중화 현상을 해소하기 위한 균형 잡힌 주거정책이 필요하다.
"당면한 주거문제의 원인과 발상의 전환"
첫째, 아파트 중심의 주거정책에서 벗어나야 한다
아파트는 도심 중심상권에 많은 주거를 확보할 수 있기에 매력적이다. 도시의 인구 집중이 일어나면서 아파트는 부동산 시장의 강자로 등장했다. 하지만 아파트는 많은 장점에도 불구하고 다양한 사회 문제를 일으키고 있다. 이웃 간의 갈등, 층간 소음문제, 주차문제, 경비원 폭행 등은 아파트와 같은 밀집 주거에서 발생하는 사회적 문제들이다.
아파트가 투기의 대상이 되거나 상식을 넘어선 가격으로 급등하는 것은 도심권에 위치하기 때문이다. 도심권이 갖는 편리한 접근성은 아파트 가격의 상승을 불러올 만한 매력적 요소다. 하지만 아파트의 도심 집중 현상은 교통체증, 집값 상승, 투기 등의 문제를 발생시킨다. 이러한 문제를 해소하기 위해서는 아파트 중심의 주거정책에서 벗어나 친환경 주거정책으로 주거정책의 방향을 전환해야 한다.
둘째, 아파트가 수명을 다하면 그 이후의 주거정책에 대해 고민해야 한다
현재 대한민국의 주거를 책임지고 있는 50%가 넘는 아파트 중 오래된 아파트들을 시작으로 점차 수명을 다해 가면서 국가의 미래 불안으로 다가오고 있다. 국가는 근미래에 발생할 아파트 문제를 어떻게 관리해야 할지 고민해야 한다.
만약 아파트의 노후화로 삼풍백화점과 같은 붕괴가 일어난다면 끔찍한 국가 재난이 될 것이다. 인간도 수명이 다하면 죽음을 맞이하듯 아파트도 수명을 다하면 붕괴는 필연적이다. 국가는 어느 시점이 되면 필연적으로 발생할 주거문제를 사전에 예측하고 지속 가능한 주거정책으로 전환하는 정책을 펼쳐야 한다.
셋째, 공급만으로 주거문제를 해결할 수 없다
서울과 수도권에 주거가 부족하다고 공급만을 늘리면 문제가 해결될까? 그것은 본질적인 해결책이 될 수 없다. 대한민국의 인구는 2018년 기준 5164만 명에 달한다. 이들이 모두 수도권에 거주하려 한다면 그만큼의 물량이 공급돼야 한다. 하지만 그럴 수 없다는 것은 상식적인 문제다. 공급만을 통해 당면한 주거문제를 해결하려는 생각은 장기적 대안이 될 수 없다.
대한민국의 모든 인구를 서울과 수도권에 집중시키려는 생각이 아니라면, 공급주도의 정책을 재고해 봐야 한다. 물론 공급을 늘리면 일시적으로 주택문제를 해소할 수는 있다. 하지만 이러한 공급중심의 정책으로 인해 생겨나는 수도권 집중화 현상은 많은 교통체증, 집값 상승, 환경문제, 주차문제 등을 가져오게 될 것이다. 국가는 주거정책에 있어 균형발전을 위한 보편적 가치의 문제를 바라봐야 한다.
넷째, 수도권 과밀화 해소를 위한 근본적 정책이 필요하다
주거문제에서 가장 큰 원인은 너무 많은 인구가 수도권에 집중돼 있기 때문이다. 행정안전부 2020년 6월 말 인구 통계에 따르면 수도권 인구는 '2600만6083명'으로 대한민국 총인구의 50.16%다. 인구의 절반 이상이 수도권을 중심으로 살고 있고 정치·경제의 중심이 수도권을 중심으로 돌아가고 있다. 따라서 사람들은 일자리·교육·쇼핑·문화 활동 등을 해결하기 위해 수도권으로 모인다.
수도권의 과밀화가 해소되기 전에는 근본적인 주택문제가 해결될 수 없다. 아무리 많은 주거의 공급도 계속되는 인구 유입으로 인한 주거문제를 해결할 수 없기 때문이다. 정부는 국토의 균형발전을 통해 과밀화를 해소하는 길만이 주거문제를 해결할 수 있다.
다섯째, 장기적이며 일관성을 갖는 주거정책이 필요하다
정부가 발표한 부동산 정책은 천정부지로 치솟는 아파트 가격을 안정시키고 투기를 잠재우기 위해서다. 정부는 이러한 대책의 일환으로 많은 정책을 발표하며 부동산 시장을 관리하려고 한다.
정부의 부동산 정책을 보면 2018년 9.13대책으로 종부세 강화, 규제지역 주택담보대출 금지, 임대사업자 양도세와 종부세 부과, 수도권 30만 가구 아파트공급 등의 정책을 내세웠다. 2019년 12.16대책으로 15억 초과 아파트 주택담보대출 금지, 종부세 0.1%~0.8% 인상, 30억 원 이상 주택 공시가 인상, 분양가 상한제 확대 등의 정책을 내놓았다. 2020년 6.17대책으로 규제지역 내 전세대출 규제와 3억 원 이상 아파트 구입 시 회수, 수도권 대부분을 규제지역으로 확대, 부동산 법인 종부세율 3~4% 인상 등의 정책이 발표됐다. 2020년 7.10대책으로 다주택자 세금 강화로 종부세 0.6~3.2%를 1.2~6.0% 구간으로 늘리고, 취득세도 2주택 이상 8~12%, 양도세(2년 미만 매도 시)를 60~70%로 늘렸다. 또한, 주택 임대차 사업자에게 주어졌던 4년 임대폐지, 8년 매입 임대 폐지(아파트) 등의 정책을 발표했다.
▲ 주거정책 정부의 다양한 주거정책 제시되지만, 이에 대한 시장 반응은 예측하기 힘들다. [그래픽=윤재은] ⓒ 윤재은
위와 같은 정부의 부동산 정책이 국가와 국민을 위하려는 것임은 틀림없다. 하지만 상당수의 국민은 정부의 정책이 일관성을 갖지 못하고 임시방편의 정책이라고 비판한다. 이러한 국민적 불신은 주거 시장의 혼란을 가져왔다.
정부 정책에 있어 많은 정책 대안을 내놓는다는 것은, 주거문제 해결에 대한 확실한 방안을 가지고 있지 못하다는 것과 같다. 확실한 정책은 단순하면서 깔끔하여야 한다. 수시로 발생하는 문제를 해결하기 위한 '땜질식 정책'은 주거문제의 해법이 될 수 없다. 주거문제의 해법은 확실하고 장기적이며 신뢰를 동반한 일관성을 통해 국민의 신뢰를 얻을 수 있다.
"주거문제의 해결방법은 없는가?"
주거문제를 해결하기 위해서는 국민의 호응과 지지를 얻을 수 있는 '공감과 공평'의 방향으로 정책을 결정해야 한다. 만약 주거정책이 국민적 공감대를 형성하지 못하면 국론은 분열되고 사회적 불만도 높아지게 된다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 미래를 내다보는 확실한 정책이 필요하다.
첫째, 국토의 균형발전을 위해 '수도권 과밀화'를 분산시키는 것이 중요하다
과밀화된 수도권 인구를 지방으로 분산하면 주택의 가격은 자연스럽게 안정된다. 인구가 줄면 주택의 수요도 줄기 때문이다. 하지만 수도권을 중심으로 정치, 경제, 교육 등이 집중돼 있는 상태에서 인구 과밀화는 해소될 수 없다.
수도권에 집중되어 있는 정치, 행정, 교육, 의료, 쇼핑 등의 시설을 지방에서도 균형 있게 누릴 수 있어야 한다. 특히 서울에 집중되어 있는 청와대, 국회, 행정부, 대학 등이 균형성 있게 지방으로 이전한다면 수도권의 과밀화는 해소될 것이다.
정부와 행정기관 이전의 타당성은 국방과도 관계된다. 대한민국에 주둔하는 미군 부대도 의정부, 동두천에서 서울 한강 이남 평택으로 이전했다. 이는 북한의 도발에 대한 대비와 운용의 효율성 측면에서 좋은 전략이 될 수 있다.
대한민국도 행정부, 국회를 서울보다 세종시를 중심으로 이전하면 만약의 사태에 대비할 수 있는 전략이 될 것이다. 특히 사드 기지를 경상북도 성주군에 설치했다는 점을 고려한다면 미사일 방어에 충분한 시간을 벌 수 있는 전략적 이득도 있다.
둘째, 아파트 중심의 주거정책에서 '친환경 주거정책'으로 방향의 전환이 필요하다.
1960년대 최초의 아파트가 지어지면서 시작된 공동주택은 1970년대 대중화와 격변기를 거쳐 1980년대 아파트 붐의 시대를 맞이했다. 1990년대에는 아파트의 고밀도화가 시작되고 2000년대 이르러 아파트 브랜드 시대가 열리며 주상복합 아파트로 발전했다. 이러한 정책은 한정된 땅에 많은 주거를 공급한다는 측면과 도시정비 사업에서 상당한 긍정적 반응을 불러일으켰다.
▲ 주거 변천사 주거 변천사를 통해 주택, 다세대 주택, 아파트, 주상복합, 주거복합단지의 변천 과정을 알 수 있다. [그래픽=윤재은] ⓒ 윤재은
하지만 아파트를 통한 공동주택의 보급이 정부의 기대와는 달리 사회적 갈등의 문제로 비화되고 있다. 아파트 공화국이라고 불리는 한국의 상황에서 아파트는 서민들의 공동주택개념에서 벗어나 고급 주거로 인식되며 재산증식과 투기의 대상이 되어버렸다.
필자가 덴마크에서 연구한 경험을 보면 덴마크도 도시의 주거정책으로 대규모 아파트 단지를 지어 공급하고 거기서 발생하는 사회적 문제를 연구했다. 그 결과 아파트가 미래 주거에서 많은 사회적 문제를 발생시킨다고 보고돼 친환경 주거정책으로 전환했다.
덴마크의 주거문제 해결책은 교통인프라로 연결된 전원형 공동주택 집합단지 계획이었다. 코펜하겐을 중심으로 방사형으로 연결된 외곽 전원형 주거단지는 주거문제 해결의 방안이 되었다. 정부는 도심권과의 연결을 교통망을 통해 해결하였고 사람들은 기차를 통해 출퇴근하는 방식으로 바뀌었다. 우리도 이러한 사례를 교훈 삼아 주거와 경제가 분리되는 친환경 주거정책으로의 인식 전환이 필요하다.
▲ 덴마크 친환경 저층형 외곽 주거 1988년 덴마크 건축 연구소에서 연구한 보고서 자료로 도심권의 기능과 주거의 기능을 분리하여 주거에 대한 새로운 개념을 정착시켰다. [사진=윤재은] ⓒ 윤재은
셋째, 주택가격의 차별화에 따른 '공정과세'와 정부 정책의 '일관성'이 필요하다
부동산 시장의 가격 형성과 자본의 원리는 단순하다. 부자는 좋은 집을 선호하고 비싼 집을 산다. 비싼 집을 사는 데는 여러 가지 이유가 있지만, 입지적 조건과 편의성 때문이다. 비싼 집을 사는 사람은 다양한 혜택을 누리는 대신 세금을 더 많이 납부해야 한다. 저가 주택에 사는 사람은 고가 주택에 사는 사람보다 적은 세금을 내면 된다. 이것이 '형평성의 가치'이다.
자본주의 사회에서 주거의 선택은 자유다. 자신의 경제 규모에 맞는 주거를 선택하고 그 규모에 맞는 세금을 내면 된다. 국가는 고가 주택과 저가 주택의 과세 차별화를 통해 균형 잡힌 과세를 하면 된다. 그리고 거둬들인 세금을 청년층이나 취약계층, 예비 신혼부부를 위한 공공주택 활성화에 투자해야 한다.
넷째, 자본주의 시스템을 유지하면서 '차별화된 과세정책'을 펼쳐야 한다
공정과세에서 중요한 것은 '자본주의 시스템'을 유지하는 것이다. 국가가 사회적 취약자를 보호하는 것도 중요하지만, 노동을 통해 자본을 축적한 사람에 대한 가치도 인정해야 한다. 자본가가 자산을 투자해서 집을 사고팔면 그것은 자연스러운 경제활동이다. 이러한 과정을 강제적으로 막으려 하면 경제활동이 위축받게 된다. 보다 중요한 문제는 투기를 억제하고 주거를 안정적으로 관리해 주는 것이다.
주택정책에 있어 중요한 것은 주택의 보유수가 아니라 보유자산의 총액에 대한 공정한 과세이다. 주택 소유에 대한 세금이 강화되면 주택을 많이 소유한 사람은 보유 주택에 따라 세금을 많이 내게 되고, 세금이 부담스러우면 자연히 팔게 될 것이다. 한 개의 주택을 가지고 있다 할지라도 그 주택이 고가이면 부담할 세금이 높아지게 된다.
주택 소유자는 세금을 줄이려면 주택의 가격을 낮추면 된다. 주택의 가격에 따라 세금이 부과되기 때문이다. '투기'를 목적으로 하지 않고 '주거'를 목적으로 한 주택이라면 소유주는 주택의 가격이 높아지는 것을 원치 않게 된다. 주택의 가격이 높아지면 세금이 많아지기 때문이다.
주거를 위해 오랜 기간 살았던 주택이 가치 상승으로 인해 과다한 세금을 부담해야 한다면 '주거 목적'의 주택보유가 경제적 부담이 되고 노후가 불안하게 된다. 그렇다고 오랜 기간 살았던 집을 팔고 다른 곳으로 이사 가기도 어렵다. 국가는 이러한 주거 목적의 국민을 '과다한 과세'로부터 보호해야 한다.
주거정책의 변화는 '기존가치'를 인정하면서 '사회적 공감대' 형성을 통해 변화되어야 한다. 이러한 가치를 부정할 시 국민저항은 매우 크다. 투기가 아닌 주거를 목적으로 하는 사람은 자신의 주택가격이 낮게 책정되기를 바란다. 이러한 심리가 작동되면 공동 주거단지의 가격은 낮은 과세를 위해 주택가격의 상승을 막으려는 움직임이 자율적으로 일어나게 될 것이다.
이 상태가 되면 집값은 투기세력으로부터 영향을 받지 않고 주민들의 자율적 통제를 통해 적정 가격을 유지하게 될 것이다. 그렇지 않으면 주거를 위한 보유세율이 너무 부담스럽기 때문이다. 주거정책 방향이 자율적으로 변해 가는 것은 사회의 보편적 주거 시스템이며 '선순환 주거정책'이다. 이러한 정책이 시행되면 주택가격은 보이지 않는 손에 의해 자연스럽게 보편적 가격을 형성하게 된다.
다섯째, 장기임대와 공공임대 주택에 대한 주택정책이 필요하다
주거에 대한 공개념의 강화는 정부의 정책을 통해 가능하다. 자본주의 사회에서 공개념을 잘못 사용하면 사회주의정책과 혼선을 가져올 수 있다. 청년층, 취약계층, 예비 신혼부부에게 '희망과 비전'을 주기 위해서는 주거에 대한 불안 요소를 없애야 한다. 이러한 문제를 해결하는 방법이 장기임대와 공공임대 주택의 보급이다. 이 문제는 국가의 미래와 복지 차원에서도 고민해야 할 중요한 문제이다.
국가의 부동산 문제는 여러 가지 복합적 현상을 통해 발생하다. 다양성의 사회에서 국가의 정책이 단편적인 문제 해결만을 보고 해답을 구하려 해서는 안 된다. 사회의 모든 문제는 다양한 관계 속에서 서로 연결되어 있기 때문이다. 부동산 정책의 핵심은 '공정성과 사회적 공감의 가치'를 통해 완성되어야 한다.
국가의 균형발전과 주거문제의 해결을 통해 모든 국민이 주거 걱정을 하지 않는 그 날이 빨리 오기를 기대해 본다.
▲ 윤재은(Yoon Jae Eun) 예술, 문학, 철학적 사유를 통해 본질에 대해 고민하는 공간철학자이자 건축가이다. 현재 국민대학교 조형대학 공간디자인학과, 테크노전문대학원 건축디자인학과 교수로 재직 중이다. 홍익대학교 산업디자인 학사, 미국 뉴욕 프랫대학 인테리어디자인 석사, 홍익대학교 건축대학 공학박사 학위를 받았다. 미국의 UC버클리대학 뉴미디어 센터에서 1년간 방문학자로 있었다.
저자는 ‘해체주의 건축의 공간철학적 의미체계’ 라는 박사 논문을 통해 공간철학이라는 새로운 학문적 영역을 개척하였다. ‘공간철학’이란 반성을 통해 지식의 한계를 극복하고, 직관을 통해 무형의 공간과 사물의 본질을 이해하는 것이다.
주요 저서로는 장편소설로 ‘비트의 안개나라’와 시집으로 ‘건축은 나무다’, ‘건축은 선이다가 있으며, 건축 전문서적으로 ’Archiroad 1권(Hyun), 2권(Sun), 3권(Hee)‘ 등 다수의 저서가 있다. 또한, <현대지성 출판사>에서 ‘철학의 위로’라는 책이 9월 중순 발간될 예정이다. ⓒ 윤재은
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