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▲  지난 16일 서울 강남구 디에이지자이 개포 견본주택관 앞에서 방문객들이 줄을 서서 입장을 기다리고 있다.
ⓒ 신상호	관련사진보기

최근 서울 강남 아파트 가격이 하락 움직임을 보이는 것과 관련, 아파트 값 거품을 빼기 위한 정부의 근본적인 처방이 나와야 한다는 지적이 나오고 있다.

23일 부동산 114에 따르면 지난주 강남구 아파트 매매 가격은 지난해 9월 이후 처음으로 하락했다. 지난 20일 기준 강남구 아파트 가격은 일주일 전보다 0.01% 포인트 내려갔다. 강남구 아파트 가격이 하락세로 돌아선 것은 31주 만에 처음이다.

강남권인 송파구와 강동구도 하락세가 감지된다. 한국감정원의 주간 아파트 가격 동향을 보면 4월 셋째 주 송파구 평균 아파트 가격은 지난주보다 0.01% 포인트 하락했다. 강동구도 0.02%포인트, 강남구도 0.05%포인트 하락했다.

서울 아파트 가격도 4월 양도세 중과가 시작된 이후 상승세가 줄어드는 추세다. 부동산 114 집계를 보면 서울 아파트 매매가는 지난 3월 30일 기준 0.24% 올랐지만, 4월 6일에는 0.16%로 상승폭이 줄었다. 또 13일에는 0.13%, 20일 0.08%로 상승세가 주춤하고 있다.

최근 강남 하락세를 두고 4월 위기설 등 벌써부터 경기 하강을 걱정하는 목소리도 나오고 있다.

강남 아파트 최근 3년 상승한 것과 비교하면, '새발의 피'

하지만 지난 3년간 강남 아파트의 고공 행진과 비교하면, 최근 하락세는 미미한 수준이다. 2015~2017년은 박근혜 정부의 부동산 3법 등 대대적인 규제 풀어주기에 따라, 시장이 호황을 누리던 때였다.

국민은행(KB) 부동산 시세를 보면, 최근 3년간 강남 지역 아파트 값은 물가 상승률의 4~5배 수준으로 급등해왔다. 지난 2017년 12월 서울 강남 아파트(강남 11개구)가격은 전년 같은 기간보다 5.65% 올랐다.

구별로 보면 강남구(6.44%)와 송파구(6.18%), 강동구(6.55%) 등은 상승률이 6%를 넘었다. 2017년 한해 근원 물가 상승률(1.5%)의 4배에 달하는 수준이다.

지난 2016년과 2015년도 마찬가지다. 지난 2016년 12월 말 강남 아파트 값 상승률은 전년 같은 기간보다 4.69%, 2015년 12월 기준 상승률은 6.0%였다. 근원물가 상승률은 2016년 1.0%, 2015년 0.7%에 불과했다.

최근에는 서울 강남 아파트 가격이 거품 상태에 진입했다는 연구 결과도 나왔다. 윤성훈 보험연구원 선임연구위원과 한성원 연구원은 지난 3월 서울 아파트 매매가격의 거품 가능성이란 보고서에서, 강남 아파트 거품 위험을 경고했다.

"강남은 가격 거품 진입, 강북도 거품 수준에 근접하고 있어"

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▲  보험연구원의 매매가, 전세가 지수 변동 곡선. 2016년 12월 이후 끝 선을 보면 전세가 변동 곡선(회색)과 매매가 변동 곡선(검은색)이 교차하는 지점이 보인다. 매매가 변동성이 전세가 변동성보다 커지는 이 시점이 아파트 가격 거품이라는 게 연구원의 판단이다.
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보고서는 미국 로버트 실러 교수가 개발한 방식에 따라 지난 1986년부터 2017년까지 아파트 전세 가격과 매매가격을 비교했다. 아파트 전세 가격은 현재 아파트의 내재가치(현재 가치)이기 때문에, 전세가격보다 매매가의 변동성이 더 크면 거품이라는 것이 기본 전제였다.

그 결과 강남 지역의 아파트 매매 가격은 최근 거품 초입에 들어선 것으로 나타났다. 전세가격보다 매매가격이 더 크게 요동치는 이른바 거품 효과가 감지된 것이다. 강북도 거품 수준에 근접해가는 것으로 나왔다.

보고서는 "실제 매매가격 변동성은 2009년 이후 내재 가치 변동성을 밑돌았(하회했)으나 최근들어 한강 이남 아파트 매매가 변동성은 내재가치 변동성보다 커졌다"고 분석했다.

이강훈 참여연대 민생희망본부 부본부장은 "최근 강남 아파트 가격이 지나치게 많이 올랐고, 거품이 있다고 볼 수 있기 때문에, 실제 가치에 맞게 조정이 이뤄질 필요는 있다"면서 "아파트 가격이 급락하는 것은 또 다른 문제가 생길 수 있겠지만, 장기적으로 안정적인 가격 조정은 필요하다"고 강조했다.

김성달 경실련 부동산국책사업감시팀장은 "현재는 매도자들의 버티기로 인한 하락세이고, 전체적인 시장이 관망세인 상태"라며 "지난 2007년에도 한번씩 하강 시점이 있었는데, 그때마다 정부가 타이밍을 놓쳐왔는데, 지금이야말로 거품을 뺄 수 있는 근본 대책을 내놓아야 한다"고 말했다.