임대주택 사업자에게 각종 세제혜택을 주는 정부의 임대주택 등록 활성화 방안에 물음표가 붙고 있다. 참여연대 등 시민단체는 서울 강남 등 집값이 비싼 곳에서는 임대주택 등록이 저조하고, 투기수요만 부추긴다고 지적했다.

참여연대 조세재정개혁센터는 지난 3일 이슈리포트를 통해 국토교통부에 등록된 민간임대주택(아래 렌트홈) 106만 여건과 국토부 실거래가 시스템에 나온 주택 임대료 59만 여건을 분석한 내용을 공개했다.

분석결과를 보면, 서울 지역 전체 임대 아파트(임대사업자 미등록 포함)의 평균 임대료를 월세로 환산한 가격은 145만 원이었다. 그런데 국토교통부에 등록된 아파트의 임대료는 전체 평균 임대료보다 낮았다.

등록 임대 아파트의 단기(4년 거주 보장) 임대료는 128만 원, 장기(8년 거주)는 123만 원이었다. 서울 지역 전체 임대 아파트 평균보다 17만~22만 원 낮다. 집값이 비싼 서울 강남 등으로 지역 구분을 좁히면 이런 경향은 더욱 뚜렷해진다.

서울 강남구의 평균 아파트 임대료는 234만 원이었지만, 단기 등록 임대는 185만 원, 장기 임대는 165만 원으로 격차가 컸다. 서초구의 등록 임대 아파트(단기 178만, 장기 175만원)임대료도 전체 평균(전체 237만 원)보다 60만 원, 송파구(전체 184만 원, 단기 157만, 장기 152만)도 30만 원 가량 낮았다.

참여연대 "높은 수익 얻는 다주택자는 임대 등록 안해"

 

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▲  집값 하락세가 이어지면서 지난달 서울 아파트 전세거래는 늘고, 매매거래는 역대 최저 수준으로 줄어든 것으로 나타났다. 1일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전월세 거래량은 총 1만9천633건으로 지난 1월(1만7천795건)에 비해 10.3%가량 증가했다. 사진은 3일 오후 서울 시내 부동산 중개업소. 2019.3.3
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참여연대는 "이는 상대적으로 높은 월세 수익을 얻는 다주택자들이 임대주택 등록을 하지 않는다는 것"이라며 "강남구를 비롯한 서울의 주요 지역은 큰 시세차액 기대감 때문에 높은 월세 수익을 얻으면서 임대주택을 등록하지 않을 유인이 높은 것으로 보인다"고 강조했다.

정부의 임대주택등록 활성화 방안에 대해서도 문제를 제기했다. 참여연대는 "임대사업자에게 과도한 세재, 사회보험료 감면 등의 혜택을 주는 현재 임대주택등록제는 조세 정의 위반"이라며 "가격이 높은 다주택자는 임대주택 등록을 하지 않는 상태도 방치돼선 안된다"고 목소리를 높였다.

정부가 임대주택 등록 사업자에게 혜택을 준 건 지난 2017년 12월 '임대주택등록 활성화 방안'을 발표하면서부터였다.

당시 정부는 다주택자의 자발적인 임대사업자 등록을 유도한다는 명목으로 등록 사업자에게 각종 세제 혜택을 줬다. 취득세와 재산세, 임대소득세, 양도소득세를 감면·면제해줬고, 임대사업자 등록에 따라 부과되는 건강보험료도 깎아줬다.
 
대신 임대주택 등록을 의무화하는 방안은 2020년부터 단계적으로 시행하기로 했다. 다주택자에 대한 '채찍'보다는 '당근'을 먼저 택한 것이다. 효과는 분명했다. 지난해 3월말 기준 31만 2000명이던 임대사업자는 올해 5월말 기준 42만 9000명으로 급증했다. 정부도 매달 등록임대사업자 현황 자료를 발표하면서, 정책 효과를 대대적으로 선전했다.

임대사업자 등록시 세제 혜택, 사업자 등록 크게 늘어 

하지만 부작용도 분명했다. 각종 세제 혜택을 받는 주택 임대사업자는 사업자 대출이 적용돼 집값의 70~80%를 대출 받을 수 있었다. 서울 등 투기과열지구에 적용되는 대출규제(LTV, DTI 40%)는 적용받지 않았다.

세제 혜택에 대출까지 받은 다주택자들이 서울 등지에 집을 사들이면서, 집값이 폭등했다. 통계청에 따르면 지난해 7월 주택매매가격은 0.3% 상승한 데 이어 8월 0.6%, 9월 1.3% 급등했다. 같은 기간 전국 주택가격 상승률이 0~0.3%로 안정세였던 것과 대조적인 현상이다.

김현미 국토교통부 장관은 지난해 8월 기자간담회에서 "등록 임대주택에 적용되는 세제 혜택이 투기꾼들에게 과도한 선물을 준 듯 하다"며 정책 부작용을 인정했다. 결국 정부는 지난해 9.13 부동산 대책을 발표하면서, 임대주택 등록자에 대한 혜택을 일부 축소했다.

등록 임대주택이라고 하더라도 수도권은 6억, 비수도권은 3억 이하 주택만 양도세를 감면해주고, 투기지역과 투기과열지구 내 주택 임대사업자 대출도 제한(담보인정비율, LTV 40%)했다.

하지만 임대주택사업자에 혜택을 준다는 기본 방침을 바꾸진 않았다. 9.13 대책 발표 이전에 임대사업자 등록을 한 사람은 종전 세제 혜택을 그대로 유지했다. 지방세와 건강보험료 감면 등은 여전히 임대사업자에 대한 세제 혜택으로 남아있다.

국토교통부가 운영하는 민간임대주택 홈페이지(www.renthome.go.kr) 한 켠에는 민간임대주택 등록시 각종 혜택을 소개하는 코너도 운영되고 있다. 임대주택사업자 혜택을 줄인다고 했지만, '핀셋 축소'에 그쳤던 셈이다.
  
"근로소득자보다 임대사업자가 세금 덜내, 시장에 잘못된 메시지 주는 것"

참여연대와 경실련 한국도시연구소 등 시민단체는 임대주택 사업자의 세제 혜택은 모두 없애야 한다고 입을 모은다.

최은영 한국도시연구소 소장은 "과도한 세금 감면으로 주택임대사업자가 근로소득자보다도 세금을 덜 내는 상황"이라며 "세입자가 아닌 임대사업자에게 혜택을 준다는 것 자체가 잘못된 것"이라고 밝혔다.

최 소장은 또 "임대주택등록에 대한 세금 혜택은 없애고, 임대주택 등록을 의무화해야 한다"며 "아울러 전월세상한제와 계약갱신청구권 등 세입자 주거 안정을 위한 제도 도입도 적극 검토해야 한다"라고 했다.

김성달 경제정의실천시민연합 국장은 "임대주택 등록이 의무화된 것도 아니면서 세제 혜택을 주는 것은 다주택자들에게 투기를 할 수 있는 여러 선택지를 주는 것"이라며 "결국 이렇게 되면, 부동산 불로소득에 대해 방치한다는 메시지로 읽힐 수 있고, 향후 또 다시 집값 폭등세로 이어질 우려가 크다"고 말했다.

전강수 대구가톨릭대 교수는 "지난해 9.13 대책을 발표할 때, 기존 임대사업자에게 주는 세제 혜택을 인정해준 것이 문제"라며 "기존 세제 혜택에 대해 일몰제를 적용해, 없애는 방안을 고민해야 한다"고 지적했다.