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▲  정부의 9.13 부동산 대책을 앞둔 13일 오후 서울 도심에 밀집해 있는 아파트의 모습들.
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최근 서울 재건축 아파트를 중심으로 집값이 또 다시 꿈틀거리고 있다. 증여와 임대사업자 등록 등을 통해 세금 부담을 피하는 다주택자도 늘고 있어, 집값 안정을 위한 추가 대책을 모색해야 한다는 목소리가 나오고 있다.

지난 13일 부동산 114 조사에 따르면, 서울 재건축 아파트의 주간 시세(6월 7일 기준)는 0.11% 상승했다. 특히 대규모 재건축 아파트들이 있는 송파구(0.41%)와 강남구(0.15%)는 오름세가 확연했다.

같은 기간 서울 일반(재건축 비대상) 아파트 시세가 0.03% 하락한 것과는 대조적이다. 이번주만 그런 것은 아니다. 서울 재건축 아파트 시세는 4월 셋째 주(4월 19일) 반등한 이후, 8주 연속 상승했다. 5월 셋째 주(17일)에는 0.02%였지만, 5월 넷째 주(24일)는 0.06%, 5월 다섯째 주(31일)에는 0.1%로 상승폭이 커지고 있다.

실제 거래되는 재건축 아파트 가격도 상승 흐름이 뚜렷하다. 특히 재건축 '대장주'라고 불리는 은마 아파트, 개포주공 아파트, 잠실주공5단지 매매가는 연초보다 1억 원 이상 오른 것으로 나타났다.

재건축 아파트 상승, 은마아파트와 잠실주공도 올해 들어 상승 거래 

서울부동산정보광장에 따르면, 서울 강남구 대치동 은마 아파트(76.79㎡형)는 1월 14일 15억 6800만 원에 팔렸다. 이후 4월 6일에는 16억 4000만 원에 거래됐고, 5월 23일에는 연초보다 1억 4200만 원 오른 17억 1000만 원에 팔렸다.

이는 지난해 9.13 부동산 대책 이전 최고 매매거래가격(18억 5000만 원)에 근접한 수치다.

서울 강남구 개포주공1단지는 오름폭이 더 크다. 개포주공1단지(42.55㎡)는 5월 9일 18억6000만 원에 거래됐다. 지난 3월 13일 거래가액(14억 5000만 원)보다 4억 1000만 원 오른 가격이다.

서울 송파구 잠실주공5단지(76.5㎡)도 1월 5일 17억 원에 팔렸지만, 5월 21일에는 18억 2900만 원에 거래됐다. 세금과 금리 등 불확실성이 사라지면서, 투자자들의 매수 움직임이 살아나고 있다는 분석이다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "3기 신도시 발표가 이뤄지는 등 부동산 정책에 대한 불확실성이 해소되고, 금리도 인하 방향으로 논의가 모이면서 재건축 투자자들을 중심으로 매수 움직임이 살아나고 있다"라고 말했다.

윤 수석연구원은 이어 "강남 재건축이 상승하면서, 강북 재건축으로도 흐름이 이어지는 분위기"라면서 "이런 흐름이 일반 아파트까지 이어지고 있느냐는 판단하기 어렵지만, 예전보다는 매수 움직임이 많아진 건 분명하다"고 밝혔다.

세금 부담을 피하려는 다주택자들의 움직임도 꾸준하다. 정부가 중과세를 통해, 다주택자들이 집을 팔도록 유도하고 있지만 뜻대로 먹히지 않는 상황이다. 다주택자들이 우선 택하는 전략은 임대사업자 등록이다.

임대사업자 등록과 증여 등 다주택자들의 중과세 회피 전략

 

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▲  정부의 9.13 주거안정 대책 발표 후 첫 주말이었던 지난 16일 오전 서울 송파구의 부동산 중개사무소의 모습.
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국토교통부에 따르면 올해 1월~4월까지 주택임대사업자로 신규 등록한 사람은 모두 2만 2521명으로 집계됐다. 한 달에 평균 5000여 명이 신규 임대사업자 등록을 한 셈이다. 임대사업자 등록은 다주택자들이 세금 부담을 피하기 좋은 방법 중 하나다.

임대주택사업자는 주택 취득세와 등록세를 면제·감면 받을 수 있고, 양도소득세 중과도 피할 수 있다. 주택 가격과 임대기간이 일정 요건을 갖추면, 종합부동산세를 매길 때 해당 임대주택은 합산에서 배제해준다.

지난해 10월 조정지역 임대사업자에 대한 세금 혜택이 일부 축소됐지만, 그럼에도 세제 혜택은 여전히 많다. 권대중 명지대 교수는 "1가구 3주택의 경우 임대 사업을 하지 않을 경우 양도세가 중과되기 때문에, 절세를 위해 임대사업자 등록을 택하는 것"이라고 말했다.

주택을 증여하는 사람들도 꾸준하다. 한국감정원 통계에 따르면, 주택 증여는 올해 1월 5841건, 2월 4696건, 3월 4868건, 4월 4556건 등으로 매달 5000건 안팎의 증여가 이뤄지고 있다. 다주택자 규제 전인 지난 2016년, 월 평균 주택 증여 건수가 3000건 안팎이었던 점을 감안하면 크게 늘었다.

최환석 하나은행 부동산투자자문센터 팀장은 "자녀 등 가족에게 증여하게 되면, 다주택자 중과 등을 피할 수 있다"며 "주택을 가족 명의로 소유하면서 향후 집값 상승도 기대해보겠다는 전략"이라고 말했다.

다주택자들이 여러 방식으로 세 부담을 피하고 있고, 집값은 반등하면서, 지난해 9.13 부동산 대책의 효과는 무뎌지고 있다는 지적이 나온다.

김성달 경제정의실천시민연합 국장은 "공시가격 개선이나 분양가 상한제 실시 등 집값을 잡기 위한 추가 대책은 나올 기미가 보이지 않는다"면서 "이런 상황에서 오히려 신도시 지정 등 토건 부양 정책이 발표하니, 투기하는 사람들의 기대심리를 자극하는 꼴이 되고 있다"고 말했다.