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문재인 정부가 12.16부동산종합대책을 전격적으로 발표한 후 서울 아파트시장이 진정되는 기미가 역력하다. 서울 아파트 시장의 상승을 견인하는 기관차 역할을 하는 강남재건축 단지에 호가를 2억~4억원 낮춘 급매물들이 속속 등장하는가 하면, 풍선효과가 우려됐던 9억 이하 아파트의 실거래가가 12.16대책 이후 호가 보다 떨어진 것으로 확인됐기 때문이다.

한국감정원 통계를 봐도 12.16대책 발표 직전 0.20%였던 서울 아파트값 상승률이 대책 발표 이후 0.10%, 0.08%로 2주 연속 둔화되었고, 서울 아파트값 상승을 이끄는 동남권(강남·서초·송파·강동)아파트값 상승률도 12.16대책 발표 직전 0.33%이던 것이 대책 발표 이후 0.10%, 0.07%로 2주 연속 둔화됐다. 거래량도 급감했다.

대책 발표 이후 채 한달이 지나지 않았지만, 투기적 가수요가 서울 아파트값 상승의 근본원인이라고 판단하고 기대수익률이 가장 높은 동남권 재건축 아파트, 동남권 랜드마크 아파트, 마용성광(마포·용산·성동·광진) 랜드마크 아파트를 주타겟으로 잡아 직격한 문재인 정부의 정책은 주효했다고 보는 것이 타당할 것이다.

서울 아파트 가격은 동남권 재건축 아파트→동남권 랜드마크 아파트→마용성광 랜드마크 아파트→서울 전역의 아파트 순으로 상승하고, 하락도 그 순서이기 때문이다.    

8.2대책과 9.13대책의 실패 반복하지 말아아

문재인 정부가 12.16부동산대책으로 투기심리를 진정시킨 건 사실이지만, 안심하긴 아직 이르다. 서울 아파트 가격은 너무 많이(역세권 신축 아파트는 기본이 100%상승), 너무 오래(2014년부터 6년 연속 상승했는데 이는 연속 최장상승기록이다) 상승했다. 그러다 보니 시장참여자들이 비이성적 흥분상태에 빠져있다.

기실 작년만해도 하반기에 서울 아파트 가격이 상승할 이유가 없었다. 하지만 시장 참여자들이 시장에 쏟아지는 온갖 재료들을 한사코 가격 상승과 연관지어 생각할 정도로 심각한 확증편향에 사로잡혀 있었기 때문에 시장이 출렁였던 것이다.

예컨대 시장참여자들은 화폐개혁 풍문에 강남 아파트를 사고, 기준금리가 떨어진다고 서울 아파트를 사고, 민간택지분양가 상한제가 시행되면 공급이 부족해진다며 동남권과 마용성광의 신축아파트를 사는 식이었다. 이렇듯 부동산 시장에선 심리가 매우 중요하다.

게다가 시장참여자들은 8.2대책과 9.13대책 이후 시장이 소강상태를 보이다 다시 활기를 찾은 후 전고점을 갱신하는 걸 경험했다. 8.2대책과 9.13대책 발표 이후 정부는 시장이 잠시 안정되는 기미를 보이자 후속대책을 내놓지 않고 관망했고, 그 결과 낭패를 당했다.

따라서 문재인 정부는 과거의 실패를 거울 삼아 12.16대책의 후속대책을 강구해 시장에 투사해야 한다. 그래야 시장참여자들의 비이성적 흥분상태가 완전히 진정된다. 비이성적 흥분상태는 다른 말로 바꾸면 투기심리인데, 투기심리는 아침 안개와도 같다. 자욱했던 아침 안개는 해가 뜨면 삽시간에 사라진다.

투기심리도 이와 같다. 투기를 용납하지 않겠다는 정부의 확고한 의지가 확인되고, 기대수익률이 빠르게 낮아지면 순식간에 소멸하는 것이 바로 투기심리다.

어떤 후속대책들이 필요할까?

마침 문재인 대통령도 신년기자회견에서 '부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않을 것'이라고 천명했다. 지금이라도 대통령이 부동산의 중요성을 인식한 것 같아 천만다행이다. 정부는 12.16부동산대책의 후속대책을 최대한 조속히 내놓아야 한다.

후속대책에는 기대수익률을 낮추고 시장에 매물을 증가시키는 내용들이 포함되어야 할 것이다. 전자는 보유세의 과표가 되는 공시가격제도의 획기적 현실화 방안 로드맵 발표, 후자는 임대사업자에 대한 혜택의 소급적 폐지 및 민간택지상한제 적용대상의 대폭 확대 등이 될 것이다. 

이미 투기의 지렛대 역할을 하는 대출(주택담보대출 및 전세자금대출)을 12.16대책 등으로 통제했기 때문에 공시가격제도의 획기적 현실화 방안 로드맵 발표, 임대사업자에 대한 혜택의 소급적 폐지, 민간택지상한제 적용대상의 대폭 확대 등의 조치들이 추가된다면 비이성적 흥분상태에 놓여있던 시장참여자들이 냉정을 찾을 가능성이 높다.

문재인 정부는 좌고우면하지 말고 시장참여자들의 심리를 진정시킬 수 있는 후속대책들을 봄이 오기 전에 발표하기 바란다.

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