서울 홍대입구역에서 짜파구리 음식점을 운영하고 있는 제시카는 임대차 계약 기간 종료를 앞두고 새로운 임차인을 구하여 자신이 투자하였던 권리금을 회수하기 위하여 권리양수도 계약을 체결하고자 건물주인 박사장에게 연락을 하였다.

건물주인 박사장은 제시카에게 "내가 직접 운영할 예정이고, 임대차계약서에 따르면 권리금을 청구할 수 없다고 되어 있기 때문에 권리양수도계약의 체결은 불가능하다"고 하며 새로운 임차인과의 임대차 계약체결을 거절하였다. 이러한 경우 제시카는 아무런 보장을 받지 못하게 되는 것일까?

제시카는 임대차기간 종료 6개월 전부터 임대차기간 종료일까지 권리금 투자 회수를 위하여 새로운 임차인을 구하여 건물주에게 임대차 계약의 주선행위를 할 수 있다. 물론 건물주는 정당한 사유가 있는 경우 임차인이 주선한 새로운 임차인과의 임대차 계약을 거절할 수 있다.

그러나 위 사례의 경우는 건물주가 새로운 임차인과의 임대차 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유에 해당하지 않으므로 건물주는 제시카가 주선한 새로운 임차인과 임대차 계약을 체결하거나, 체결하지 않는 경우 제시카에게 권리금 회수 기회방해를 이유로 한 손해배상을 해주어야 한다.

계약서와 달리 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상 청구가능

문제는 임대차계약서의 특약사항에 "임차인은 임대인에게 권리금을 청구할수 없다"라고 기재되어 있어 임차인인 제시카가 건물주에게 손해배상 청구를 할 수 없는 것이 아닌가 하는 것이다.

이와 관련되어 건물주와 임차인이 체결한 임대차계약상의 조항을 제소전 화해조서까지 작성한 사례에 대하여 대구지방법원에서는 "권리금 회수기회 방해에 대한 손해배상청구권을 포기하는 조항은 위 화해조서의 내용에 포함되어 있지 않아 이에 대한 기판력은 발생하지 않고, 설령 위 화해조서 이외에 별도로 위 손해배상청구권을 포기하기로 하는 합의가 있었다고 보더라도, 이는 상가건물 임대차보호법에 반하는 약정으로 임차인에게 불리하여 효력이 없다"고 판결한 바 있다.

즉, 제시카는 임대차 계약서의 내용과는 달리 건물주인 박사장에게 새로운 임차인과의 임대차 계약을 거절한 행위를 권리금 회수기회 방해행위로 보아 손해배상청구를 할 수 있다.