큰사진보기
▲  최근 일부 경제지를 중심으로 임대차 3법의 부작용이 커지고 있다는 보도가 이어지고 있다.
ⓒ 네이버 화면 캡처	관련사진보기

 
최근 일부 보수언론과 경제지들을 중심으로 임대차 3법의 부작용이 커지고 있다는 보도가 이어지고 있다. 이런 보도에서 대표적인 사례로 거론되고 있는 곳이 서울 강남구 대치아이파크다. 한 경제지는 지난 2일, 이곳의 전용 85㎡ 짜리 전세 매물을 언급하면서 6월까지만 해도 보증금이 10억원이지만 한 달 만인 7월 말 14억2000만원에 거래됐다고 보도했다. 계약갱신청구권·전월세상한제가 시행되면서 계약 기간과 전·월세 인상폭에 제한이 생기자 발등에 불이 떨어진 집주인들이 갑작스레 전세가를 크게 올렸다는 것이다.

이런 보도들은 사실일까? 현실을 정확하게 전달하고 있는 걸까? <오마이뉴스>가 지난 6일과 11일 이틀간 직접 현장을 찾아 확인해봤다.

상황이 달랐다. 폭등한 시세라고 거론됐던 14억원은 이 아파트의 기존 전세 시세와 비슷한 수준이었다. 오히려 지난 6월 거래된 10억원대 매물이 이례적으로 시세보다 저렴하게 계약을 맺은 것으로 나타났다. 임대차 관련법의 영향 때문에 집주인이 전세가를 갑작스럽게 4억원이나 올렸다고 볼 수는 없다는 이야기다. 

강남구 대치동에 위치한 ㅇ공인 관계자는 이 매물에 대해 "원래부터 대치아이파크의 84㎡ 전세 가격은 12억~14억원이었다"고 밝혔다.

실제로 국토교통부 실거래가 공개시스템을 확인한 결과, 지난 1월 거래된 같은 면적의 매물(13층)의 반전세가는 보증금 10억5000만원에 월세 120만원이었다. 일반적으로 보증금이 1000만원 높아질수록 월세는 3만원 낮아지는 전월세 전환률(기준금리+3.5%)에 따르면, 이미 보증금 14억원이 넘는 가격에 거래되고 있었던 셈. 게다가 지난해 12월에는 같은 평 전세매물(15층)이 보증금 14억원에 거래되기도 했다.

이와 관련해 역삼동에 위치한 ㅊ공인 관계자는 "(언론이 가격 비교 대상으로 삼았던 10억원짜리 매물은) 대치동보다 저렴한 역삼동 아파트에서도 보기 힘든 저렴한 매물"이라며 "가격이 낮은 이유를 특정할 수는 없지만 보통은 집에 융자가 있는지 여부나 인테리어 상태가 보증금에 영향을 미친다"고 설명했다.

[공인중개사들에게 확인해보니] "전세는 계속 오르는 추세였을 뿐"
 

큰사진보기
▲  서울 강남구 대치동에 위치한 대치아이파크 전경.
ⓒ 류승연	관련사진보기

 
강남구 역삼동과 대치동, 송파구 일대에서 직접 만난 공인중개사들은 전셋값 상승이 이어지고는 있지만 온전히 임대차3법의 영향이라고 볼 수는 없다고 지적했다. 이들은 "전세 매물의 감소나 전셋값 인상은 모두 지난해 연말, 늦어도 올해 초부터 이어진 추세였다"고 입을 모았다. 임대차3법 때문에 갑작스럽게 전·월세 가격이 상승했다고 보기는 어렵다는 것이다. 

서울 강남구 역삼동에 위치한 ㅅ공인 관계자는 "최대 1억원(24평형 기준) 정도 전셋값이 오른 건 사실이지만, 이미 전세는 상승 추세였기 때문에 그걸 (임대차 3법으로 인한) 폭등으로 볼 수 있을지 의문"이라며 "법이 나오기 전부터 이미 전세 매물 자체가 많지 았았다"고 말했다. 

강남구 대치동에 위치한 ㅇ공인 관계자도 "(임대차3법 이후) 1~2억 정도 호가가 오른 건 사실이지만 정작 거래는 이뤄지지 않고 있으니 실제 올랐다고 이야기하기는 어렵다"며 "언론 보도들이 심리를 자극해 오히려 호가 인상을 부추기고 있는 것 같다"고 밝혔다. 그는 "아직 (임대차3법이) 시행된 지 얼마 지나지 않았기 때문에 정책에 대한 평가를 내리기엔 이른 시점"이라고 덧붙였다. 

서울 송파구 가락동에 위치한 헬리오시티 근처 ㄱ공인 관계자 역시 "임대차3법 때문이라기보다는 그전부터 전세 가격은 계속 오르는 추세였다"며 "2년 전 6억이었던 33평대 전세 매물이 현재는 9~10억원 한다, 적게 올랐다고 볼 수 없다"고 답했다. 이어 "임대차3법을 의식해 전세 대신 반전세를 놓겠다는 집주인은 있었지만, 직접 전셋값을 올리겠다는 주인은 아직 본 적 없다"고 덧붙였다. 

[실제 거래 확인해보니] 3월보다 7월 더 저렴한 전세 매물도

실제 거래된 사례를 봐도 임대차3법으로 인해 전셋값이 대폭 상승했다고 단정할 만한 근거는 미약한 상황이다. 임대차3법으로 전세가가 폭등한 사례로 언급되는 강남구 역삼동 e-편한세상의 경우도 대치아이파크의 상황과 비슷했다.
 

큰사진보기
▲  지난 7월 30일 거래된 e-편한세상 59㎡평형대(5층) 전세 매물의 가격은 7억원으로, 지난 3월 27일 거래된 같은 층·같은 평 매물(8억2000억원)보다 저렴했다.
ⓒ 국토교통부 실거래가 공개시스템	관련사진보기

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난 7월 30일 거래된 59㎡짜리 e-편한세상 전세 매물의 가격은 7억원으로, 지난 3월 27일 거래된 같은 층·같은 평수 매물(8억2000억원)보다 오히려 저렴했다. 

또 지난 7월 31일 거래된 84㎡평형대(3층) e-편한세상의 반전세 매물 가격은 보증금 5억원에 월세 170만원이었는데, 지난 5월 11일 거래된 같은 층·같은 평의 반전세 매물은 보증금 4억5000만원에 월세 185만원이었다. 전월세 전환률을 적용해 계산해 보면, 5월과 7월의 거래 금액엔 큰 차이가 없다.  

<오마이뉴스>가 확인한 결과, 이 지역의 전세 가격은 내부 수리 여부 등 개별 주택의 상태나 계약 당시 거래 상황 등에 따라 오르내림세가 천자만별이었다. 임대차3법의 국회 통과가 가시화된 시점에서 이뤄진 거래의 전세가가 연초보다 낮은 경우도 여럿 확인됐다. 특정 상황에서 거래된 사례 하나를 꼽아 가격이 오르거나 내리는 경향이 있다고 하는 것은 현실 왜곡이 될 수 있는 셈이다.   

[전망] 전세 영향 요인은 임대차3법보다 낮은 금리

하지만 공인중개사들은 "임대차3법의 영향력은 차치하더라도 지난해 연말부터 전세 물량이 꾸준히 줄어들고 있고 그만큼 전셋값이 오를 여지가 있는 건 분명한 사실"이라고 지적했다. 또 초저금리가 계속 이어지면서 갭투자가 아니라 자기 돈으로 아파트를 구입한 이들은 반전세나 월세 전환을 서두르는 분위기라고 전했다.  

역삼동 ㅅ공인 관계자는 "금리가 낮아지다 보니 집주인 입장에서는 목돈을 받는 것보다 보증금과 월세 받는 게 유리해져 반전세로 바꾸고 있는 경우가 많다"고 말했다. 

대치동 ㅇ공인 관계자 역시 "하루아침에 부동산 시장이 월세 위주로 바뀌진 않을 것"이라면서도 "부동산 투자 유인이 사라지게 되면 집주인들이 (다른) 부동산에서 돈을 빼 세입자에게 전셋값을 준 뒤 월세를 받으려 할 것"이라고 전망했다.
 

큰사진보기
▲  정부는 4일 수도권 주택공급 확대 방안을 발표했다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 참여를 전제로 재건축 단지가 주택 등을 기부채납하면 종상향 등을 통해 용적률을 500%까지 올려주고 층수도 50층까지 올릴 수 있도록 규제를 완화한다. 사진은 4일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 강남구 은마아파트를 비롯한 아파트단지 모습.
ⓒ 연합뉴스	관련사진보기