| 부동산 정책 전문가이자 토지정의 운동가인 대구가톨릭대학교 경제금융부동산학과 전강수 교수가 경제정의와 부동산 문제에 관해 정론을 피력하고 그때그때 부각하는 경제 이슈를 해설하는 '전강수의 경세제민'을 연재합니다. '경세제민'은 세상을 잘 경영해 국민을 편안히 한다는 뜻으로 썼으며 이 말을 줄인 것이 '경제'이기도 합니다. 필자는 대한민국이 해방 후 농지개혁으로 잠시 실현했던 '평등지권 사회'를 회복하기를 꿈꿉니다. [편집자말] |
▲ 급격한 금리 인상과 경기둔화 우려에 지난해 서울 아파트 값이 약 3% 하락했다. KB국민은행 주택가격동향 월간 시계열 통계에 따르면 작년 서울 아파트값은 평균 2.96% 떨어졌다. 서울 외 지역의 아파트값 하락세는 더욱 가팔라 지난해 전국 아파트값은 3.12% 하락했다. 사진은 서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트. ⓒ 연합뉴스
백약이 무효인 듯했던 부동산값 폭등세가 갑자기 반전됐다. 자고 나면 수천만 원씩 수억 원씩 오르던 집값이 이제는 정반대 양상을 보인다. 지난 몇 년 사이 집값이 폭등했던 지역일수록 하락 폭도 크다. 문재인 정부가 그토록 염원하던 정책 목표가 정권이 교체되고 나자 바로 달성되는 형국이다. 그렇다고 윤석열 정부가 집값을 잡기 위해 뭔가 특별한 정책을 시행한 것도 아니다. 오히려 윤 정부의 부동산 정책은 시장을 적극적으로 부양하는 쪽이다.
그동안 '갭투자'로 '떼돈'을 벌었던 투기꾼들과 '영혼'까지 끌어모아 무리하게 집을 산 청년들은 난감한 상황에 빠졌다. 시장 상황의 반전 속도가 너무 빨라서 이대로 가다가는 '하우스푸어'(집을 갖고 있지만, 원리금 상환 부담 때문에 고통을 받는 사람)가 양산되고, 부동산 발 경제위기가 발발할 수밖에 없다. 지금 한국 부동산 시장에서 전개되는 상황은 '거품의 붕괴' 바로 그것이다.
부동산 거품의 형성과 붕괴
부동산 거품은 현재 부동산 가격의 상승이 미래 부동산 가격에 대한 예상치를 끌어올리고, 그것이 투기를 유발해 현재 부동산 가격을 더 끌어올리는 악순환이 진행되면서 형성된다. 지난 몇 년간 한국의 부동산 시장에서 바로 이런 일이 벌어졌다. 그 결과 부동산값은 시장 근본 가치를 벗어나 폭등을 거듭했다. 시장 근본 가치란 실수요가 시장을 지배할 때 성립하는 가격이다.
하지만 부동산 거품이 한정 없이 팽창할 수는 없는 법. 언젠가는 부동산값 폭등세가 둔화하고 투기 열풍 또한 잦아들기 마련이다. 그 경우 그때까지와는 정반대의 메커니즘이 작동한다. 즉, 현재 부동산 가격 상승세의 둔화가 미래 부동산 가격에 대한 예상치를 낮추고, 그것이 투기를 위축시켜 마침내 부동산 가격을 하락시킨다. 현재 부동산 가격이 하락하면 갑자기 투기는 소멸하고, 부동산값은 폭락세를 보이기 시작한다.
부동산 투기 수요는 마치 안개와도 같은 존재다. 발생할 때는 안개가 퍼지듯 삽시간에 팽창했다가 소멸할 때는 언제 있었냐는 듯 자취를 감춘다. 투기 수요가 사라지면 실수요까지 덩달아 위축되기 때문에, 부동산 거래는 실종되고 뜨거웠던 부동산 시장은 급랭한다. 현재 한국의 부동산 시장이 바로 이런 상태다. 사태는 가격 하락과 거래 실종으로 끝나지 않는다.
부동산 개발을 시작해서 분양 공고만 내면 '완판'을 거듭하던 건설업자들은 미분양 사태에 직면하고, 프로젝트 파이낸싱(PF) 방식으로 부동산 개발에 돈을 댔던 금융기관들은 갑자기 거액의 부실채권을 떠안는다. 건설업체와 금융기관의 도산이 이어진다.
이는 2010년 전후에 한국에서 일어났던 일이고, 조만간 다시 일어날 가능성이 높은 일이다. 지난 몇 년간 형성된 부동산 거품은 2000년대 전반에 형성되었던 것보다 규모도 크고 범위도 넓었기 때문에, 그것이 붕괴하면 한국 경제에 미칠 피해 또한 클 수밖에 없다.
지금 한국의 부동산 시장은 엄청난 전환을 겪고 있다. 이런 엄청난 사태를 목도하면서도 왜 이런 일이 벌어지는지 깊이 있게 검토하는 사람은 드물다. 1년 전만 해도 부동산값 폭등을 어떻게 잠재울지 고민하던 한국 사회가 빠른 속도로 떨어지는 부동산값 때문에 어찌할지 몰라 전전긍긍하고 있다. 무슨 일이든 원인을 정확하게 파악해야 대안이 나오지 않겠는가.
부동산 거품 형성의 주범
▲ 서울의 한 부동산중개업소. 자료사진. ⓒ 연합뉴스
작금의 부동산 시장 상황은 지난 몇 년간 일어났던 일의 결말이다. 애초에 부동산 거품이 만들어지지 않았다면, 그것이 터져서 부동산값이 폭락하는 사태도 없었을 것이다.
윤석열 정부는 노골적이고 급진적인 방법으로 부동산 세제와 규제를 완화하고 있지만, 그것으로 부동산 시장의 경착륙을 막을 수 있을지 의문이다. '시장을 이기는 정부는 없다.' 보수주의자들이 앵무새처럼 노래하는 내용 아닌가. 필자는 보수주의자들의 시장만능주의에 반대하지만, 현 상황을 설명하는 데 그 말 만큼 적절한 것은 없다고 생각한다.
지난 몇 년간 부동산 거품의 형성에 결정적인 역할을 했던 것은 문재인 정부다. 물론 사상 유례없는 유동성 과잉의 영향이 컸지만, 문재인 정부는 그 영향을 줄일 힘을 갖고 있었다. 하지만 문재인 정부는 해야 할 일을 제대로 하지 않았다.
문 정부 인사들은 부동산 문제가 한국 사회에서 얼마나 큰 질곡인지 이해하지 못했다. 단기 시장 조절 정책으로 시장을 적당히 '마사지'하면서 약간의 주거복지 정책을 더하면 충분하다고 생각했다. 그래서 그들은 부동산 불로소득을 차단해 투기를 근절할 근본 대책을 마련하는 대신에, '핀셋 증세'와 '핀셋 규제' 그리고 사후약방문식 대책으로 일관했다.
게다가 입으로는 집값을 잡겠다고 큰소리치면서도 오히려 부동산 투기를 자극하는 이율배반적 정책을 펼치기도 했다. 임기 중 총 50조 원을 투입해 도시 재생 사업을 대대적으로 추진한 것과 다주택자의 임대주택 등록에 대한 인센티브를 강화해 투기꾼에게 '꽃길'을 깔아준 것이 대표적인 사례다. 결과는 역대 정부 최고의 부동산값 폭등과 역대 정부 최다의 풍선효과 발발이었다.
물론 문재인 정부가 부동산 투기에 좀 더 적극적으로 대처했더라도 거품이 형성되었을 수는 있다. 그러나 제대로 대처했더라면 거품의 규모와 범위는 훨씬 줄일 수 있었을 것이다. 2000년대 전반 노무현 정부가 바로 그렇게 했다. 수도권 '버블 세븐' 지역을 중심으로 부동산 거품이 형성되기는 했으나 그 규모는 그다지 크지 않았다. 그래서 거품이 터져 경제 전체에 엄청난 타격을 가하는 일은 일어나지 않았다. 노무현 정부 임기 말 한국의 부동산 시장은 연착륙 과정을 밟고 있었다.
요컨대 현재의 부동산 거품 붕괴 상황을 초래한 근본적인 원인은 문재인 정부가 제공했다. 부동산 거품은 붕괴할 때 어떻게 대처해야 할지 고민하기 전에 애초에 그것이 만들어지지 않도록 노력하는 것이 중요하다. 이미 거대한 부동산 거품이 형성되었을 때는 붕괴 단계에 어떻게 대처하는지는 별로 중요하지 않다. 특히 현재와 같이 금리가 빠른 속도로 상승하는 상황에서는 백약이 무효일 가능성이 크다.
'승자의 저주'와 금리의 급등
상승을 거듭하던 부동산값을 하락으로 반전시키는 시장 내부 요인도 있다. 바로 경제학에서 '승자의 저주'라고 일컫는 요인이다. 승자의 저주란 불확실한 가치를 가진 물건이 최고가로 입찰한 사람에게 팔릴 때 낙찰받은 사람이 오히려 경제적 고통을 겪는 현상을 가리키는 용어다. '승자'가 고통을 겪는 이유는 승리를 위해 과다한 비용을 치르기 때문이다.
지난 몇 년 동안 부동산 시장에는 가격 상승에도 불구하고 수요가 증가하는 이상한 일이 발생했다. 사람들이 자꾸 비싸지는 집을 구매하는 이유는 미래에 가격이 더 올라갈 것으로 예상하기 때문이다. 이 돈 저 돈 끌어모아 자기 능력치를 넘어서는 비싼 집을 매입한 경우 곧바로 캐시플로우(cash flow) 상의 압박을 받는다. 매입한 주택의 가격이 비쌀수록 이 압박은 더 커진다.
집값이 상승하는 동안은 시세차익을 기대하며 얼마 동안 버티겠지만 언제까지나 그럴 수는 없다. 이 압박을 견디지 못하고 매입한 주택을 매각하는 사람이 나오기 시작하면, 집값 상승세는 둔화한다. 많은 사람이 한국 부동산 시장의 반전을 금리 인상에서 기인한다고 보지만, 사실은 2021년부터 조짐이 나타나고 있었다. 가격이 하락하지는 않았으나 부동산 거래가 얼어붙은 것이다. 이는 승자의 저주가 효과를 발휘하기 시작했음을 뜻한다.
그 와중에 외부에서 돌발적인 요인이 발생했다. 바로 미국의 '과격한' 금리 인상이다. 이번에 우리는 금융이 자유화된 상황에서 정책 금리는 각국 정부가 독립적으로 결정할 수 없다는 사실을 확인했다. 미국이 빅 스텝(big step), 자이언트 스텝(giant step)을 밟으며 금리를 인상하자, 한국도 이를 뒤따라 가며 금리를 크게 인상했다.
금리 인상이 자산 가격을 하락시킨다는 것은 경제학 교과서에 나오는 말이다. 위에서 소개한 승자의 저주로도 설명할 수 있다. 금리가 올라가면 자기 능력치를 넘어서는 집을 구입한 사람들이 겪는 캐시플로우 상 압박이 급증한다. 현재 '영끌족'의 처지가 바로 이렇다.
이 압박을 벗어나기 위해 집을 팔아서 대출을 갚으려 하지만 집은 팔리지 않는다. 금리 인상으로 순식간에 투기 수요가 사라지고 자금 압박으로 집을 매각하려는 사람이 급증하니, 부동산값 하락의 속도는 빨라질 수밖에 없다.
무리하고 과격했던 임기 말 문재인 정부 정책
한국 부동산 시장의 상황을 설명하려면 한 가지 요인이 더 필요하다. 2021년 부동산값 폭등세가 걷잡을 수 없는 양상으로 전개되자 그전까지 내내 부동산 투기에 미온적으로 대처하던 문재인 정부가 태세를 전면 전환했다는 점이다.
다주택자 중심으로 취득세·양도소득세·보유세 등 모든 부동산 조세를 중과하는 쪽으로 정책 방향을 틀었으며, 임대주택 등록제의 상당 부분(4년 임대와 8년 아파트 장기임대)을 폐지하고 규제지역을 중심으로 대출 규제를 대폭 강화하는 정책도 추진했다. 이는 마치 오른쪽 끝에 있던 시계추를 반대 방향으로 밀어버린 것과 같은, 무리하고 과격한 정책이었다.
특히, 부동산 조세 중과 정책은 심각한 오류를 내포했다. 주택 수 기준의 차등과세 방식을 강화함으로써 형평성 시비를 자초했고 부동산값이 오를 대로 오른 상태에서 무리하게 추진하는 바람에 격렬한 조세저항을 유발했다. 급격한 과세 강화는 부동산 보유 비용의 급증으로 이어져 위에서 말한 다주택자와 영끌족의 캐시플로우 상 압박을 가중시켰다.
문재인 정부는 부동산 거품 형성기에는 그것을 막지 않았고, 부동산 거품 붕괴 직전에는 붕괴를 촉발했다는 점에서 이중의 실수를 저질렀다고 할 수 있다. 게다가 윤석열 정부에 이전 정부 부동산 정책의 무리하고 비합리적인 부분을 '정상화'한다는 명분까지 제공했으니 보통 잘못이 아니다.
만일 한국이 금리를 급격하게 올리지 않을 수만 있었다면 부동산 시장은 연착륙 경로를 따라갔을 것이다. 현재 윤석열 정부가 추진하고 있는 전방위적이고 급진적인 규제 및 과세 완화 정책도 효과를 발휘했을지 모른다. 하지만 가까운 장래에 금리 변동이 역전될 가능성은 없어 보인다. 그러니 부동산 시장 경착륙의 가능성은 매우 크고, 윤석열 정부의 경기 부양 정책이 통하지 않을 가능성도 매우 크다.
부동산 경기 침체기의 정책 방향
▲ 지난 12월 15일 윤석열 대통령이 서울 청와대 영빈관에서 열린 제1차 국정과제 점검회의를 주재하고 있다. ⓒ 연합뉴스
이런 상황에서 정부는 어떤 부동산 정책을 펼쳐야 할까. 시장만능주의자들이 말하듯 그냥 시장에 맡겨야 할까. 어설픈 정책으로 문제를 악화시키기보다는 그편이 더 나을지 모른다. 그러나 단기간에 부동산 가격이 폭락하면 건설업 등 관련 산업의 침체뿐만 아니라 금융위기를 초래하는 등 사회적 비용이 만만치 않다. 부동산 경기 침체기에 경착륙을 방지하기 위한 정부 정책의 필요성은 여기서 나온다.
한국의 역대 정부는 '냉열탕' 식 부동산 정책을 펼친 것으로 유명하다. 투기가 기승을 부릴 때는 수단 방법을 가리지 않고 투기 억제 정책을 내놓고, 시장이 침체할 때에는 직전의 정책들을 모조리 뒤집는 행태를 보여온 것이다. 물론 예외는 있다. 김영삼 정부와 노무현 정부는 냉열탕식 정책을 펼치지 않았다.
문재인 정부 임기 말 정책은 냉탕식 정책의 전형이다. 반면 현재 윤석열 정부가 펼치고 있는 규제 및 세제 완화 정책은 열탕식 정책의 전형이다. 문재인 정부 임기 말 정책이 엄청난 부작용과 반발을 초래했듯이, 윤석열 정부의 정책도 그럴 가능성이 크다. 특히 현 상황에서 펼치는 부동산 경기 부양 정책은 경착륙을 방지할 정도의 효력을 발휘하기도 어렵다. 그러니 시장 조절은 하지도 못하고, 대신 부동산 부자들의 세금을 깎아주고 건설업자들의 고충을 인위적으로 해소해 주는 정도로 그칠 공산이 크다.
부동산 정책에는 시장 상황이나 정권의 소재에 상관없이 일관되게 유지해야 할 근본정책이 있는가 하면, 단기적으로 시장을 조절하기 위해 사용하는 정책이 있다. 부동산 보유세 강화 정책, 양도소득세 정상화 정책, 공공임대주택 공급확대 정책 등은 전자에 해당하고, 금융규제·거래규제·가격규제·개발규제 등은 후자에 해당한다.
윤석열 정부의 정책 중 규제지역을 조정하고 각종 규제를 완화하는 정도는 용인할 수 있을 것 같다. 어느 정부라도 침체기 시장 조절을 위해 그 정도의 정책은 펼쳤을 것이다. 또 부동산 세제에서 주택 수 중심의 차등과세를 시정하려는 것은 옳은 방향이다. 부동산 조세를 가액 중심의 일률 누진과세로 운영하지 않고 이런저런 모양의 차등과세를 도입하면 형평성 시비가 유발될 뿐 아니라 장기적으로 자원 배분의 효율성에도 문제가 생긴다.
그러나 윤석열 정부가 단기 시장 조절용 정책수단을 열탕식으로 운영하는 것을 넘어서 근본정책까지 후퇴시키는 것은 대단히 큰 실책이다. 작년 12월 15일 제1차 국정과제 점검 회의에서 윤석열 대통령이 다주택자에 대한 중과세는 임차인에게 전가되고 공공임대주택만이 선은 아니라고 한 것은 시사 하는 바가 크다. 부동산 근본정책의 핵심인 두 정책수단을 콕 집어 폄훼하는 발언이었기 때문이다.
부동산 보유세는 부동산 불로소득의 차단·환수에 가장 효과적이면서 부작용이 적은 정책이다. 과거 노태우 정부와 김영삼 정부 같은 보수 정권도 부동산 보유세 강화 정책의 의의를 잘 알고서 그 정책을 추진하려고 노력했다. 하지만 과거 정부의 노력에도 불구하고 현재 한국의 부동산 보유세 부담은 미국이나 캐나다의 1/6 내지 1/5 수준에 머물고 있다.
공공임대주택 확대 정책은 저소득층에게 주거권을 부여하는 데 꼭 필요한 정책이다. 노무현 정부가 연간 10만 호씩 공급하던 장기 공공임대주택을 이명박 정부와 박근혜 정부가 반토막 내는 바람에 '전월세난'이 일어났던 것을 기억할 필요가 있다.
다른 선진국의 역사를 살펴보면, 불황기에 부자들에 대한 과세를 강화하고 저소득층과 사회적 약자를 두텁게 지원한 정부가 성공했다. 윤석열 정부는 이와는 정반대 방향의 정책을 펼치고 있으니 이를 어쩌면 좋은가.
근본정책까지 후퇴시키면 나중에 큰 후과가 따를 수밖에 없다. 보유세 무력화는 장차 투기 열풍의 재연으로 이어질 것이고, 공공임대주택 공급의 축소는 저소득층 주거 문제의 악화로 이어질 것이다.
윤석열 정부의 부동산 정책은 내용상으로는 MB 부동산 정책의 판박이이고 속도는 MB 정부보다 빠르다. MB 정부의 부동산 정책이 어떤 결과를 초래했는지 우리는 잘 알고 있다. 왜 그 길을 더 빠른 속도로 걸어가려고 하는가. 노태우 정부가 종합토지세와 토지공개념 제도를 도입하고, 김영삼 정부가 종합토지세 과표 인상 정책을 추진했던 이유를 왜 살피지 않는가.
윤석열 정부가 진보적 부동산 정책을 수행하리라 기대하지 않는다. 그러나 훨씬 우수한 정책을 펼친 노태우 정부와 김영삼 정부의 사례를 제쳐두고 하필 최악의 부동산 정책을 펼친 사례를 따르려고 하는 것을 어떻게 이해해야 할까. 좀 더 나은 정책으로 국가의 문제를 해결하려는 의지가 아예 없는 것은 아닌지 걱정하지 않을 수 없다.