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▲  15일 기획재정부에 따르면 정부는 일시적 2주택자의 주택 처분기한을 2년에서 3년으로 늘리는 개정 시행령안을 과거까지 소급 적용하기로 했다. 사진은 이날 서울의 한 부동산중개업소 앞.
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부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)이 올해 금융 불안정을 초래할 최대 뇌관으로 떠오른 가운데, 정부가 사업성이 높은 사업장은 지원하고 부실 가능성이 높은 사업장은 정리를 유도하는 등 '투트랙' 지원에 나선다.

30일 금융위원회(금융위)는 '2023년 금융위 주요업무 추진계획'에서 금융시장 안정, 실물·민생경제 지원, 금융산업 육성 등 세 개 분야로 구분된 12대 정책 과제를 발표하며 이 같이 밝혔다.

금융위는 올해 최대 리스크 요인으로 '부동산 PF 부실'을 꼽았다. 본격적인 부동산 시장의 하락기 돈을 빌려준 부동산 PF 대출이 직격탄을 입을 것이란 분석이 나오는 까닭이다. 

부동산 PF 대출이란 금융회사가 부동산 개발 사업의 사업성을 평가해 시행사에 돈을 빌려주고 그 대가로 높은 이자를 받는 대출을 가리키는 말이다. 그런데 부동산 시장이 위축돼 분양이 제대로 되지 않는 등 사업에 차질이 생기면, 시행사가 돈을 빌린 금융회사에 돈을 갚지 못하게 되면서 금융회사로까지 그 리스크가 전이된다. 

실제 한국은행은 지난해 12월 하반기 금융안정 보고서를 통해 부동산 가격이 30% 넘게 하락하면 상당수의 금융기관은 빌려준 돈을 돌려받지 못할 것으로 내다봤다. 특히 비은행 금융기관의 PF대출이 지난 9년간 5배로 불어난 만큼, 제2 금융권이 직면할 위험은 더 커졌다고 분석했다. 

PF 대책으로 부동산 시장 경착륙 막을까

이에 따라 금융위는 부동산 시장의 연착륙을 위해 사업성이 좋은 PF의 경우, 브릿지론을 본 PF로 전환할 때 15조원 규모의 사업자보증을 지원하기로 했다. 또 PF-ABCP(자산유동화기업어음)를 장기 대출로 전환할 때 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)를 통해 3조원의 보증을 지원한다. 

브릿지론은 본 PF로 가는 '다리' 역할을 하는 대출이다. 시행사는 토지를 사들이는 등 초기 비용을 마련하기 위해 본 PF가 승인되기 전까지 브릿지론을 통해 단기로 자금을 조달한다.

반면 이미 부실해졌거나 부실 우려가 큰 사업장과 관련, '대주단 협약'을 재정비해 돈을 빌려준 대주단이 PF 사업장을 스스로 정리하도록 유도하기로 했다. 또 캠코(KAMCO·한국자산관리공사)를 중심으로 최대 1조원 규모의 '부실 PF 매입·정리 펀드'를 조성해 부실 PF 채권을 사들인다. 이렇게 사들인 채권은 정상화 가능 여부에 따라 캠코가 채권 만기를 연장해주거나 공매에 부친다.

또 기존 시장안정 프로그램을 통해 채권시장의 자금경색에 따라 일시적 자금 마련에 애로를 겪고 있는 건설사에 유동성도 공급한다. 신용 등급에 따라 AA-(A1) 이상은 채안펀드를, A(A2) 이하는 회사채‧CP 매입 프로그램을 이용하는 식이다. 

이밖에도 부동산 시장 연착륙을 위해, 다주택자와 임대·매매사업자 또한 주택담보대출을 받아 규제지역에서 주택을 매입할 수 있도록 허용한다. 오는 3월 말 시행을 앞두고 있다. 금융위는 이후 가계부채나 주택시장 상황 등을 보고 대출 규제를 추가로 완화할지 검토할 계획이다. 1주택자의 LTV 추가 확대나, 등록임대사업자의 LTV 우대 등이 추가 완화책으로 고려된다.

DSR 적용 안 받는 특례보금자리론, 30일 출시

한편 정부는 올 한 해 높은 금리 수준이 유지되는 가운데 실수요자들이 주택을 구입할 수 있도록 오는 30일부터 특례보금자리론을 공급한다. 주택가격 9억원 이하면 소득에 상관없이 최대 5억원까지 대출을 받을 수 있는 데다 총부채원리금상환비율(DSR) 적용도 받지 않는다. 금리는 일반형 연 4.25~4.55%, 우대형 연 4.15~4.45%으로 결정됐다.

또 앞으로는 기존에 시중은행에서 대출을 받았던 차주가 대출 만기를 연장(대환)할 때, 대출을 받았던 시점의 총부채원리금상환비율(DSR)를 적용한다. 금리가 오르고 DSR 규제가 강화되면서 대출 한도가 줄어든 차주를 위한 대책이다. 

또 오는 3월부턴 전세자금대출 또한 '고정금리'로 이용할 수 있게 될 전망이다. 현재 90% 이상의 전세자금 대출이 변동금리에 의존하고 있다. 급격한 금리 인상기라면 차주들의 이자 부담은 커질 수밖에 없다. 금융위는 은행이 낮은 고정금리로 전세자금대출 상품을 공급하도록, 주택금융공사 정책보증 지원을 강화하겠다는 입장이다.

또 현재까지 전세대출보증 대상에서 제외됐던 '시가 9억원 초과 1주택자'나 '부부합산 소득 1억원 이상 1주택자'에 대해서도 전세대출보증이 제공된다.

그동안 2억원으로 제한됐던 생활안정자금 대출(임차보증금을 세입자에 반환하기 위해 집주인이 받는 대출) 한도도 사라진다. 집주인이 다음 세입자를 구하지 못해 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황을 막기 위해서다.

DSR 해제까지 검토 중?..."규제 완화로 가는 흐름 아냐"

한편 지난 27일 대통령 업무보고에 대한 사전 브리핑에서 '최근 정부는 특례보금자리론 등 DSR 규제가 적용되지 않는 대책을 내놓고 있다, 최종적으로 DSR 해제까지 검토하고 있느냐'는 질문을 받은 김주현 금융위원장은 "생계와 밀접한 대출에 한해 (DSR을 규제를) 빼놓고 있을 뿐 DSR 규제 완화로 가는 흐름이 아니다"라고 강조해 말했다.

김 위원장은 또 "지속적인 대출 규제 완화가 시장에 '빚 내서 집 사라'는 뜻으로 비칠 수 있다"는 질문을 받고 "(어느 영역에서든) 경제가 잘 돌아가도록 하려면 누군가는 사줘야 한다"며 "살 여유가 있는 사람들이 (부동산을) 사게 해야 자금이 돈다고 생각한다"고 답했다.

그러면서 "(규제로) 꽁꽁 막아두면 돈이 안 돌고 경제활동이 되지 않는다"며 "(그런 상황에서) 어떻게 위기 대응을 하겠냐. 불가능하다"고 강조했다.