| 'DM'을 아시나요? 다이렉트 메시지(Direct Message)의 약자인 디엠은 인스타그램 등에서 유저들이 1대 1로 보내는 메시지를 의미합니다. 4월 10일 22대 총선을 앞두고 민심을 대변하기 위해 국회로 가겠다는 후보들에게, 유권자들이 DM 보내듯 원하는 바를 '다이렉트로' 전달할 수 있다면 어떨까요. <오마이뉴스>는 시민들이 22대 국회에 바라는 점을 진솔하게 담은 DM을 소개해보려 합니다. 관심 있는 분들의 많은 참여 부탁드립니다. [편집자말] |
▲ '환매 후 재공급' 규정만 있어도 청약시장을 정상화할 수 있습니다. ⓒ 오마이뉴스
지난 2월 서초구 메이플자이 일반분양분 162가구 모집에 4만 6천명이 몰렸다는 소식이 부동산시장 뉴스로 나왔습니다. 왜 이렇게 몰렸을까요? 분양가가 약 17억원(59㎡)으로 '억' 소리가 나는 수준이었지만, 분양가상한제가 적용된 아파트라 청약 당첨만 되면 '10억 로또'가 되기 때문입니다. 당첨만 되면 10억이란 이익이 생기니 청약을 안 하는 사람이 바보가 되는 세상입니다.
분양가상한제를 적용해 무주택자에게 시세보다 저렴하게 공급하겠다는 목적으로 만들어진 청약시장이 한탕주의를 부추기고 사행심을 들끓게 만드는 도박 하우스로 변질되어버린 지 오래입니다.
대다수 국민들과 상관없고, 국가 발전에 아무런 도움도 되지 않는 강남의 아파트 청약 경쟁률과 시세차익 얼마라는 뉴스가 전국민이 알아야 하는 뉴스가 되어버린 지 오래입니다. 국가 간 경쟁이 치열한 21세기에 이 얼마나 소모적인 에너지 낭비입니까?
국가권력으로 토지를 강제 수용해 공공택지를 조성한 지역이나 용적률 상향이 적용된 재개발·재건축 지역에 분양가상한제를 적용해 시세보다 저렴하게 공급하는 이유가 무엇입니까? 해당 지역에 실거주하려는 무주택 서민과 중산층이 그들만의 소득으로도 내집을 마련할 수 있도록 도와주어 다수 국민들의 주거가 안정되도록 하려는 것이 목적 아닙니까?
이제 청약시장을 본연의 목적에 맞도록 돌려놓아야 합니다.
이익공유형 분양주택이 필요한 이유
▲ 전국 아파트 가격이 13주 연속 하락세를 기록했다. ⓒ 연합뉴스
청약시장이 로또 판매점이 된 이유는 수분양자에게만 막대한 시세차익이 돌아가는 구조에 기인합니다. 시세보다 저렴한 가격으로 거주할 수 있는 기회가 왜 수분양자에게만 주어져야 합니까? 무주택 서민의 주거안정을 목적으로 하는 분양가상한제 적용 주택의 혜택은 소수의 수분양자가 아닌 가급적 많은 다수의 무주택 서민들에게도 돌아가야 합니다.
문재인 정부에서 만들고 윤석열 정부에서 확대하고 있는 이익공유형 분양주택(뉴홈 나눔형)은 시세보다 저렴하게 공급하고 집값의 최대 80%까지 40년간 저금리로 빌려주되 5년 의무거주후 매각 시 공공에 되팔도록 하여 시세차익을 공공과 나누는 방식의 공공분양주택입니다.
이익공유형 분양주택을 잘 설계하면 소수의 수분양자만 시세차익을 독식하는 것이 아니라 이후 입주할 무주택 서민들도 시세보다 저렴하고 소득 수준에 맞는 가격에 거주할 수 있습니다.
다수의 주거안정을 위한 개선방안
하지만 지금의 뉴홈 나눔형 모델은 수분양자가 5년 이상 거주 후 공공에 되팔고 난 후 다시 저렴한 가격으로 재공급한다는 규정이 없습니다. 현재의 뉴홈 나눔형 모델 역시 수분양자만 시세차익을 얻는 1회성 저렴주택 공급 모델입니다.
만약 공공이 되사는 가격으로 다시 재공급한다는 규정을 추가한다면 수분양자뿐만 아니라 이후 입주할 무주택 서민들도 시세보다 저렴한 가격에 주택을 살 수 있는 기회를 얻게 됩니다. 한발 더 나아가 현재 개인이 가져가는 시세차익 비율 70%를 50%로 낮춘다면 차기 입주자는 더욱 저렴한 가격으로 주택에 거주할 수 있게 됩니다. 소수의 수분양자에게 시세차익을 몰아주는 구조가 아닌 이후 들어올 무주택 청년들에게도 시세차익이 고루 배분되는 구조입니다.
현재 이익공유형 분양주택 모델에서 환매 후 재공급 규정을 넣었을 때와 개인이 가져가는 시세차익 비율을 70%에서 50%로 조정했을 때 주택가격 흐름과 차기 입주자가 혜택을 보는 규모를 보여드리겠습니다.
▲ 주택가격 상승률 4% , 일반공공분양가 시세 80% 가정 ⓒ 이성영
주변 시세가 5억일때 분양가상한제가 적용된 뉴홈 일반형은 시세의 80% 수준인 4억에 분양됩니다. 수분양자는 실거주의무기간을 채운 뒤 시장가격으로 매각할 수 있기에 수분양자만 혜택을 봅니다. 뉴홈 나눔형은 시세의70% 수준으로 공급하고, 5년 후 시세차익의 70%를 수분양자에게 보장해주는 가격인 5억3천만 원에 공공에 되팔 수 있습니다.
현재는 '환매 후 재공급' 규정이 없어 LH는 사업이익을 얻기 위해 시장가격으로 다시 팔 가능성이 높습니다. 만약 '환매 후 환매가격으로 재공급' 규정이 생긴다면 1안처럼 시세보다 저렴한 가격으로 무주택 서민들이 거주할 수 있습니다. 시세차익 비율을 50%로 조정한다면 2안처럼 더욱 저렴한 가격으로 내집을 마련할 수 있습니다.
▲ 주택가격 상승률 4% , 일반공공분양가 시세 80% 가정 ⓒ 이성영
'환매 후 환매가격으로 재공급' 규정이 있을때 입주자가 얻는 시세차익과 차기 입주자가 누리는 시세와의 차이를 비교해보았습니다. 이익공유형 분양주택을 조금만 개선하면 소수의 수분양자만 이익을 보는 청약제도가 아닌 해당 주택에 거주할 모든 이들이 고루 혜택을 보는 구조로 바꿀 수 있습니다. 더 나아가 분양가상한제가 적용되는 일반분양주택도 이익공유형 분양주택 모델을 적용한다면 '청약 로또'가 뉴스에 나올 일은 없을 겁니다.
소수가 토지불로소득을 독식하는 사회가 아닌 늦게 태어난 청년세대들과 다수의 무주택 서민들도 함께 혜택을 누릴 수 있는 사회로 전환하고, 도박장처럼 변질되어 버린 청약시장을 정상화시키는데 힘써주십시오.