올 초부터 강남지역의 집값이 상승세를 기록하고 있다. 강남지역 상승세의 견인차 역할은 재건축이다. 한강변 초고층 재건축 아파트 건립이 가능해지면서, 이 지역 재건축 시장이 특히 두각을 보였다. 그런 강남권 재건축 아파트가 한참 상승곡선을 그리다가 3, 4월을 지나 주춤했던 시장양상이 최근 상승세로 다시 돌아섰다.

용적률 상향 조정 기대감 반영

멈칫했던 상승세가 다시 반등한 것은 용적률 상향 조정에 대한 기대감의 반영으로 재건축 단지들의 대기성 매물들이 매매가 되고 있어 나타나는 현상으로 보인다. 하지만 상승세가 오래 지속되기는 힘들 것이란 전망이 지배적이다. 용적률 상향 조정이 호재인 것만은 분명하지만 이미 전부터 용적률에 대한 기대심리는 내재돼 있었을 뿐더러, 재건축 시장의 긍정적인 신호는 상당부분 호가에 반영되어 있기 때문이다. 특히 한강변 초고층 재건축 아파트란 대형 호재가 이미 반영되어 있다. 이에 따라 강남권 재건축 시장은 한 동안 오름과 내림을 반복하면서 혼전양상을 지속할 것으로 보인다.

재건축은 전체 부동산 시장에 영향을 미친다. 특히 재건축 비중이 큰 강남권이 특히 그런 측면이 강하다. 여지없이 강남권 재건축은 강남 전체의 집 값 상승을 견인했다. 이처럼 재건축을 비롯한 강남권 주택이 오름세를 보인 원인은 저금리에 기초한 측면이 강하다. 또 하나의 근본적인 요인으로 저가 메리트가 꼽힌다. 특히 저가 메리트는 매수자들에게 가장 크게 어필했다는 분석이다. 지난해 1~2억 정도 이 지역 주택 가격이 빠져 수요자들이 저가 매물에 대한 관심으로 옮겨가고, 그 매물을 중심으로 거래가 이뤄진 양상이 강하다.

이와 같은 현상은 지난해 버블 세븐지역을 비롯한 용인 지역의 집값이 크게 하락한 양상을 보였지만, 그 당시만 하더라도 주택가격이 계속 하락할 것으로 전망해 매수를 미뤄왔던 투자자들이 막상 올 초부터 가격이 회복 기미를 보이자 저가 매물 위주로 거래가 본격적으로 성사됐다. 최근 정부의 꾸준한 규제완화의 일관성인 정책을 보이자 매수를 미뤄왔던 수요자들이 강남 주택을 노크하고 있는 것으로 보인다. 하지만 경기침체가 꾸준히 지속되고 있어 가격 상승에 탄력을 받지는 못하고 오르락 내리락을 반복하고 있다.

호가급등 사실상 어려워

지금 시장의 상승 장세는 거래량 보다는 호가에 집중되는 양상을 보이고 있다. 그 동안 이뤄진 거래 물량도 저가 매물 외에는 그리 활발한 편이 아니었다. 높아진 호가와는 달리 유동성에는 여전히 문제를 보였다는 얘기다. 앞으로도 재건축 단지의 호가 급등은 어려울 것 같다. 재건축단지에서도 매매거래가 싼 물건 위주로 이루어지고 있다. 여기에 서울 강남 3구에 대한 투기지역 해제가 유보되면서 일부 투자자들과 매도인들에게 모두 실망감을 안겨줬다. 현재 시장도 저가 중심으로 매물이 일부 나오고 있는 상황이다.

경제를 바라보는 매수자와 매도자간의 시각 차이도 문제다. 저금리 기조와 경기 회복 기대감으로 시중자금이 부동산으로 유입됐지만 매도자와 매수자간의 눈높이 차이가 커 의견 차이를 좁히지 못하고 있다. 매도자들은 향후 경기회복과 동시에 가격이 상승할 것이라고 믿는 반면 매수자들은 경기가 아직 바닥을 치지 않았다고 생각하기에 부정적인 전망이 다수를 차지하고 있다. 이와 같은 양측의 재건축 시장의 동상이몽은 앞으로도 한동안 지속될 것으로 보인다. 

강남만의 부동산 리그... 용산, 송파 개발이 관건

최근의 상승세로 강남권은 부동산 지역의 강자임이 다시  한번 입증된 듯하다. 경기 불황에 강북지역의 주택가격이 헐떡이고 있는데 반해 강남권은 지난해 많이 집값이 하락했다고는 하지만 올 초부터 반등 조짐을 보였다. 이는 앞서 언급한대로 용적률 완화, 한강변 초고층 재건축 허용 등 올 들어 쏟아진 정부의 각종 부동산 정책 상당수가 재건축을 겨냥하고 있는 만큼 재건축 비중이 높은 서울 강남권에 투자 수요가 몰려들었기 때문이다.

하지만 근본적인 원인은 따로 있다는 지적이다. 바로 강남권만의 프리미엄이다. 강남지역이 직주근접은 물론 교육인프라가 집중돼 있어 강남 입성을 노리는 수요자는 많다는 것이다. 그들이 집값이 하락한 지점에서 저가매물을 사들여 강남입성을 시도하기 때문. 특히 교육열이 높은 우리나라 사람들이 학군이 좋고 교육 인프라가 잘 구축된 강남지역은 여전히 구미가 당기는 지역임에는 틀림없어 보인다. 실제적으로 강남지역은 규제완화에 대한 것은 그다지 크지 않았다. 투기지역해제 같은 경우에도 강남지역은 제외돼 있었던 만큼, 강남지역만의 프리미엄이 꽤 설득력을 얻고 있다.

이처럼 강남지역이 부동산 시장에서 독주하고 있는 데는 아직까지 견제대상이 없기 때문이다. 따라서 이 같은 현상이 개선되기 위해서는 다른 지역의 개발이 시급하다. 즉 강남권의 수요를 흡수해야 한다는 얘기다. 용산이나 송파지역이 강남을 견제 할 수 있는 지역으로 꼽힌다. 이들 지역의 개발이 완성되면 강남권의 수요를 흡수할 것으로 기대되고 있다.

용산은 서울시가 강북지역을 강남지역에 준하는 주거지로 바꾸는 'U턴 프로젝트'의 핵심지역이다. 용산은 민족공원주변 일대와 서울 숲 주변 뚝섬일대를 강남대체 및 강북발전의 전략적 거점으로 삼아 친환경적인 주택물량을 다량 공급하여 강남의 주택수요를 흡수하고 그 파급효과를 은평, 도봉 등 여타 강북지역으로 확대해 나간다는 청사진을 그리고 있다. 송파도 강남인근에 위치하고 있어 강남진입희망자들을 끌어들일 수 있을 것으로 보인다. "강남은 강남밖에 할 수 없다"라는 취지에 가장 적합한 지역이라 볼 수 있다.  

실물경기 회복여부 '판가름'

당분간 강남권 부동산은 큰 폭의 상승과 하락은 없을 것으로 보인다. 이따금씩 상승과 하락을 반복하면서 전반적인 시장 흐름은 지금처럼 관망세를 유지할 것으로 예상된다. 따라서 강북을 비롯한 그 외 지역도 이와 비슷한 처지이거나 그 이하로 하락세를 보일 가능성이 높다. 

이에 따라 시장회복에 대한 섣부른 기대는 피하는 것이 좋다. 재건축을 필두로 한 강남권의 상승세와 일부 강북권의 회복조짐을 전체적인 시장의 회복세로 보기는 어렵다. 어차피 부동산 시장은 실수요자들이 움직이지 않으면 시장의 회복은 불가능하다. 현 시장 관망세의 근본원인은 경기침체다. 따라서 현 부동산 시장의 키워드는 실물경기회복여부다. 실물경기가 회복되어야 본격적으로 부동산시장에 자금이 몰릴 수 있기 때문이다. 앞으로 우리나라의 실물경기 회복과 그에 따른 소비심리 상승, 그리고 각종 세금 규제가 완화된다면 시장의 활성화 가능성이 없지는 않다. 특히 향후 강남권 재건축 시장은 실물경기의 회복여부에 따라 다시 상승분위기를 탈 가능성도 배제할 수 없다. 향후 강남권 재건축동향은 요즘 상황과 마찬가지로 당분간 오르락 내리락을 반복할 가능성이 큰 것으로 점쳐진다.

총론적으로 재건축 시장은 양도세 중과폐지 보류, 투기지역 해제 무산 등으로 투기 수요 유입이 어렵고 실수요자들도 단기 급등에 따른 부담감을 느끼고 있어 당분간 약보합세를 유지할 가능성이 높을 것으로 전망된다.