현재 서울의 부동산 시장에는 10여 년 전보다 더 심한 부동산 광풍이 불고 있다고 합니다. 1년 사이에 수억 원이 오른 아파트가 부지기수이고, 최근에는 강남 지역에 머물던 투기 열풍이 지역을 가리지 않고 번지고 있습니다. 오마이뉴스는 서울 지역에서 다시 불고 있는 부동산 광풍의 원인을 진단하고 해결책을 모색하는 '토지+자유연구소'의 글 네 편을 준비했습니다. 이 글은 그 첫 번째입니다.[편집자말]

 

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▲  서울 영등포구 여의도의 한 아파트 단지(2018.8.27)
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서울 아파트값이 폭주기관차처럼 질주하고 있다. 서울 아파트의 중위가격은 7억 5739만 원으로 집계됐는데, 이는 올 1월과 비교할 때 무려 5239만 원(7.43%)이 오른 것이다. 서울 아파트 중위가격은 2015년 6월에 5억 원, 2017년 4월에 6억 원을 파죽지세로 돌파했다. 급기야 8월 27일 기준으로 서울 아파트값은 전주 대비 무려 0.45%가 상승했는데, 이는 6년 3개월만에 최고치다. 이제 서울에서 아파트를 구입한다는 건 소득 5분위에 해당하는 중상층이 아니면 언감생심인 일이 됐다.

공급이 부족해서 서울의 아파트 가격이 폭등한다는 새빨간 거짓말

서울 아파트 가격이 하늘 높은 줄 모르고 치솟다 보니 상승원인에 대한 분석도 난무한다. 가장 대표적인 것이 수요에 비해 공급이 크게 부족하다는 것이다. 이를 쉽게 풀면 '서울은 아파트가, 그 중에서도 신규아파트가 턱없이 부족한데, 소득이 크게 늘어난 상위 20%의 사람들이 서울 신규 아파트 구매에 대거 나서자 수급이 극단적으로 불일치해 가격이 폭등하는 것이다. 그런데 정부는 물정 모르고 수요를 억제한답시고 오히려 공급을 줄이는 정책실패를 거듭 중이다. 그러니 서울 아파트 가격이 더 오른다' 정도 될 것이다.

〈중앙〉의 '379만 가구에 164만 채 뿐 … 서울 아파트는 늘 부족하다'라는 제목의 기사는 공급부족론을 매우 실증적으로 보여준다. 이 기사를 요약하면 '서울의 올해 가구수는 379만가구인데 서울의 가구 수 가운데 연소득 1억이 넘는 상위 20%만 헤아려도 75만 8000가구다. 전국으로 따지면 400만 가구가 연소득이 1억이 넘는다. 그런데 서울의 아파트 총량은 2016년 기준으로 164만 채에 불과하다. 상위 20%가 선호하는 강남 3구와 마용성(마포,용산,성동)의 아파트를 합쳐도 50만채가 안 된다. 이처럼 서울 아파트, 그 중에서도 강남 3구와 마용성 등 중산층 선호 지역에 대한 수요는 폭발하는데 서울의 아파트 추가 공급량은 작년 기준 예년의 절반에 해당하는 2만 가구 남짓이고, 강남권은 순감이다. 게다가 정부는 수급원리를 무시한 채 규제일변도의 수요 억제 정책을 고수해 오히려 공급을 막았다. 그러자 시장이 가격폭등으로 대답하고 있다' 정도 될 것이다.

기실 서울 등의 아파트 가격이 폭등할 때마다 등장하는 이런 류의 공급부족론은 버전만 달리했을 뿐 항상 반복됐다. 참여정부 당시 버블 세븐 위주로 아파트 가격이 폭등할 때에도 '비대' 언론과 '건설족'들은 입만 열면 공급부족론을 외치곤 했다. 이들의 주장을 요약하면 다음과 같다. 

이른바 '강남벨트(강남, 서초, 송파)'에 중대형 평형 아파트에 대한 수요는 많은데 공급이 이를 받쳐주지 못한다. 이를 보완해주리라 여겼던 판교 신도시의 중대형 평형 아파트 공급물량이 애초 계획보다 크게 줄어 강남의 중대형 아파트 수요를 흡수하지 못할 가능성이 커지자 강남, 서초, 송파구 소재 아파트 가격이 중대형 평형 위주로 가파르게 상승하고 있다. 이러한 상승여파가 양천, 분당, 용인, 평촌 등으로 확산되고 있다. 따라서 청와대와 정부는 이제라도 보유세 등의 세금을 통해서 주택 가격을 안정시키려는 생각을 접고 강남과 판교 등에 중대형 평형 아파트를 대거 공급해서 주택 가격을 안정시켜야 할 것이다.

어떤가? 놀랄 정도로 닮지 않았는가? 참여정부 당시의 공급부족론이 강남벨트의 대형평형 아파트 공급부족론이었다면 지금의 공급부족론은 '돈이 넘쳐 주체 못하는데다 서울 요지에 새 아파트를 사고 싶어 몸이 단 상위 20%의 수요+강남벨트 및 마용성의 아파트 물량 부족+새 아파트 물량 부족'으로 버전이 바뀌었을 뿐이다. 하지만 참여정부 당시 버블세븐 지역의 아파트 가격 폭등이 투기적 가수요와 과잉 유동성의 결합 때문이었듯, 근래 서울의 아파트 가격 폭등도 투기적 가수요와 과잉 유동성의 결합에 불과하다.

주택보급률과 자가소유율 통계를 보면 유의미한 실마리가 잡힌다. 서울시 통계를 보면 서울시의 주택보급률은 2005년 93.7%에서 2014년 97.9%로, 강남구는 2005년 93.7%에서 2014년 97.4%로, 서초구는 2005년 94.9%에서 2016년 100.1%로 각각 늘었고, 송파구만 동기간에 0.4%가 줄었을 뿐이다. 반면 서울의 자가소유율은 2006년 44.6%, 2008년 44.9%, 2010년 41.2%, 2012년 40.4%, 2014년 40.2%로 오히려 크게 뒷걸음질쳤다. 즉 서울의 경우 주택은 늘어났는데 소유자는 오히려 줄어들었다는 것인데, 그건 누가 봐도 다주택소유자들이 주택소유를 늘렸다는 뜻이다. 이런 걸 '투기'라고 부른다. 

또한 가계신용 가운데 주택담보대출의 비중과 규모가 폭발적으로 늘어났다. 한국은행 통계에 따르면 주택담보대출은 2008년 311조 1,584억 원에서 2012년 404조 1,833억 원을 거쳐 2016년 545조 8,396 원으로 폭증했다. 2008년부터 2016년은 이명박 정부와 박근혜 정부 시기다. 주목되는 건 경제정책이라곤 부동산 경기 활성화 뿐이던 이명박 정부 시기 93조 원 가량 증가했던 부동산담보대출 규모가 박근혜 정부 4년간 무려 141조 원이상 폭증했다는 사실이다. 빚 내서 집 살 것을 사실상 강요했던 박근혜와 최경환은 이명박도 해내지 못한 위업을 이뤄낸 것이다. 

시중의 유동성은 올 2분기 통화량(M2)이 2600조 원을 넘어섰는데, 이는 10년 전에 비해 거의 100%가량 늘어난 것이다.

특기할 대목은 서울의 아파트 가격이 바닥을 찍고 본격적으로 상승한 시점이다. 흔히 강남불패라고 알려져있지만, 강남도 2010년부터 2013년까지 아파트 매매가가 크게 떨어진 경험이 있다. 심지어 2011년 같은 경우는 서울 아파트 평균 매매가가 2.2%하락한데 비해 강남.송파.강동구는 3.41~4.69% 하락해 낙폭이 훨씬 컸다. 뿐만 아니라 2012년 서울 아파트 평균 매매가가 6.6%하락하며 휘청거리는 동안 강남구는 무려 9.46%, 서초구, 송파구, 강동구는 7~10%가 폭락하며 시장에 충격과 공포를 안긴 바 있다. 


 

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▲  서울 시내 한 부동산
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하지만 상대적으로 규제가 약한데다 가격도 싼, 그래서 기대수익률이 높은 대구나 부산이나 광주 같은 지역들은 2010년 이후 투기광풍이 불었고 가격도 폭등했다. 심지어 대구 수성구 같은 경우 아파트 평당 평균 매매가가 2천만 원을 돌파하기도 했다.

서울의 아파트 가격이 본격적으로 움직이기 시작한 건 최경환이 경제부총리에 취임한 이후부터다. 최경환은 2014년 7월 취임하자마자 50~60%였던 LTV를 70%로 높이고, DTI도 60%(이전엔 서울 50%, 인천-경기 60%)로 완화했다. 주택구매자 입장에서 더 많은 돈을 금융권으로부터 빌릴 수 있게 된 것인데, LTV 및 DTI완화는 보유세 등을 무력하게 해 부동산 경기부양에 올인한 이명박도 차마 하지 않은 일이었다. 그래도 부동산 시장이 마음 먹은 대로 움직이지 않자 최경환은 재건축을 대폭 용이하게 만들고(재건축 가능연한을 40년에서 30년으로 단축, 재건축시 임대주택 의무건설 비율 완화 등), 주택청약제도 역시 유주택자에게 유리한 방향으로 개편했다. 전매제한 기간도 2~8년에서 1~6년으로 단축했다. 

한마디로 초이노믹스의 부동산 대책에 담긴 메시지는 '정부가 나서서 시민 여러분들이 빚을 더 많이, 더 쉽게 내 집을 살 수 있도록 도와드리겠습니다. 재건축 규제 완화 등으로 더 많은 불로소득도 보장하겠습니다. 주택이 있는 분들도 청약시장에 뛰어들어 전매차액을 노리십시오. 이래도 집을 사지 않으시겠습니까?' 정도로 요약할 수 있을 것이다. 글로벌 금융위기 이후의 부동산 시장은 2010년 무렵부터 비교적 근년까지 시장의 유휴자금이 돈 되는 곳을 찾아 대구, 부산, 광주를 훑은 후 2014년 무렵부터 최경환이 준 신호를 포착하고 강남과 서울로 집결했다고 해석하는 것이 온당할 것이다.

정리하자면 2014년 이후 촉발된 서울 아파트 가격 폭등은 시중에 넘쳐나는 과잉유동성이 이명박과 박근혜의 누적적 부동산 투기 유도 정책과 결합한 결과이며, 과잉유동성이 서울에 집결할 계기를 마련한 최대 공로자(?)는 최경환이다. 토건족 입장에서 근년의 서울 아파트 가격 폭등을 사후적으로 설명하고 합리화하는 신 공급부족론('돈이 넘쳐 주체 못하는데다 서울 요지에 새 아파트를 사고 싶어 몸이 단 상위 20%의 수요+강남벨트 및 마용성의 아파트 물량 부족+새 아파트 물량 부족')은 시장참여자들을 현혹시키는 곡학아세의 논리에 불과하다. 

신 공급부족론자들에게 한 번 물어보자. 서울 아파트는 가구 수 대비해서 늘 턱없이 부족했다. 상위 20%에 해당하는 사람들은 근래 소득 증가속도가 더 빨라지긴 했지만 늘 소득이 많았다. 그런데 왜 2008년 말부터 2014년까지 서울 아파트 시장은 극도로 침체했는가? 왜 2014년부터 서울의 아파트 가격이 강남벨트와 마용성을 중심으로 미친듯이 오르기 시작했는가? 갑자기 상위 20%사람들의 소득이 두배로 뛰었는가? 돌연 상위 20% 사람들이 강남벨트와 마용성 등의 신규 아파트를 소유하고 싶은 집단적 욕망을 주체 못하게 되었는가? 신공급론자들의 대답이 궁금하다. 

올 7월 이후의 서울 아파트 가격 폭등은 전적으로 문재인 정부와 박원순 시장의 책임

2014년 이후부터 시작돼 현재진행형인 서울 아파트 가격 폭등의 1차적 책임은 단연 이명박과 박근혜에게 있다. 그렇다고 문재인 정부에게 책임이 없는 것은 결코 아니다. 문재인 정부는 대선 당시부터 보유세 등의 현실화를 통한 부동산 불로소득 환수에 극히 미온적이었다. 문재인 정부의 이런 정책기조는 지속됐고, 시장은 문재인 정부에 부동산 불로소득 차단 및 환수 의지가 없음을 정확히 간파했다. 문재인 정부의 부동산 정책 담당자들은 실수요자 보호라는 미명 아래 일련의 부동산 대책들을 내놓았지만, 그 정책들은 주로 유동성 관리에 집중돼 있고, 부동산 가격 하락을 감내하지 않겠다는 분명한 시그널을 담고 있다.   

박근혜 정부 중반부터 시작된 서울 아파트 가격 폭등은 투기적 가수요와 과잉유동성이 결합한 것이라 어지간한 정책 조합으로는 잡기가 어렵다. 그런데 문재인 정부는 과잉유동성 관리에만 집착하고 투기적 가수요 억제는 등한시했다. 보유세 등을 통해 시장참여자들의 기대수익률을 낮춰야 투기적 가수요가 꺾일텐데도 문재인 정부는 시종일관 보유세 현실화에 미온적이었다. 

본디 투기라는 것은 전염병처럼 확산되고 비이성적 과열로 치닫는 속성을 지닌다. 보유세를 획기적으로 높이는 식의 특단의 조치가 없는 한 창궐한 투기심리가 진정되지 않는데, 정부가 보유세 현실화에 미온적이니 문재인 정부가 출범하고도 투기가 지속되고 그로 인해 서울 아파트 가격이 강남벨트와 마용성(강남벨트와 마용성에 매수세가 집중되는 것도 단연 기대수익률이 타 지역보다 높아서다)을 중심으로 계속 뛰었던 것이다.

특기할 것은 양도세 중과가 시행된 4월 이후 소강상태에 들어선 듯 했던 서울 아파트 시장이 7월 중순경 이후부터 2차 가격 폭등 랠리를 시작했다는 사실이다. 서울 아파트 시장의 2차 가격 폭등 랠리는 그 폭이 너무 가파르고 범위도 강북으로 빠르게 확산되는 등 질과 양 모든 면에서 충격적이다. 도대체 왜 이런 일이 벌어진 것일까? 7월 초에 시장참여자들을 광분시킬 일이라도 벌어진 것일까? 

 

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▲  8월 26일 오후 서울시청에서 박원순 시장이 여의도·용산 마스터플랜 보류 기자회견 후 인사하고 있다. 박 시장은 서민주거 안정을 위해 주택시장 안정이 최우선이라는 정부의 입장에 동의한다고 말했다. 이날 서울시는 주택시장 안정화 대책과 관련한 입장으로 여의도·용산 마스터플랜 보류, 공공주택 공급 대폭 확대, 공시가격 현실화 등을 밝혔다.
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서울 아파트 시장의 상황을 잘 보여주는 것이 '매수우위지수'다. 최근 서울 아파트 시장의 '매수우위지수'가 참여정부 당시 집값이 최절정에 달했던 2006년 11월 첫째 주 157.4 이후 약 12년 만에 최고점을 찍었다는 보도가 나왔다. KB국민은행 주간 주택시장동향 조사결과에 따르면, 8월20일 기준 서울 아파트 '매수우위지수'가 152.3을 기록했다고 한다. '매수우위지수'는 100을 기준으로 100보다 높으면 매도자우위 시장을, 100보다 낮으면 매수자우위시장을 뜻한다. 

쉽게 말해 '매수우위지수'가 100보다 높으면 높을수록 팔려는 사람보다 사려는 사람이 많다는 것이고, 100보다 낮으면 낮을수록 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것이다. 집값 하락론이 대세를 이루던 2012년 '매수우위지수'가 한자릿수로 떨어진 것을 보면 지금의 서울 주택시장 상황이 얼마나 과열인지를 알 수 있다.

주목해야 할 대목은 서울 아파트 시장의 매수우위지수가 올 초부터 지금까지 계속 상승한 것이 아니라는 것이다. 서울 아파트 시장의 매수우위지수는 1분기 내내 100이상을 유지하다 4월 양도세 중과 시행 이후 70대로 떨어진 후 7월초까지 안정적으로 70대를 유지했다. 그런데 7월 초 이후 갑자기 매수우위지수가 상승으로 방향을 틀더니 7월 말부로 100을 뚫고 가파르게 상승해 급기야 투기창궐이 극에 달하던 2006년 늦가을 수준을 위협하는 지경에 이른 것이다.

7월초에 매수심리에 불을 붙이고, 매도심리를 꽁꽁 얼려 버린 두 개의 사건이 있었다. 하나는 7월 6일에 있었던 기재부의 종부세 개편안 발표고, 다른 하나는 7월 10일 싱가포르에서 있었던 박원순 시장의 여의도 및 용산 통개발 발표였다. 숨죽이며 보유세 개편방안을 지켜보던 시장참여자들은 부동산 불로소득의 차단 및 환수에 대한 의지면에서 이명박 및 박근혜와 별 차이가 없는 문재인 정부의 보유세 개편안을 보고 투기심리를 확실히 회복했다. 거기에 박원순 시장이 여의도 및 용산 통개발을 발표해 시장참여자들의 투기심리에 휘발유를 부었다. 박원순 시장은 여기에 만족하지 않고 삼양동 옥탑방 생활을 끝내면서 강북에 대한 대규모 개발 계획을 공표해 투기의 불길을 강북까지 옮겨 붙게 만들었다.

단언컨대 7월부터 시작돼 서울 전역으로 확산되고 있는 아파트 가격 폭등의 책임은 문재인 정부와 박원순 시장에게 있다. 땅과 집 없는 시민들을 사지로 몰아넣고도 문재인 정부와 박원순 시장은 전혀 정신을 못 차리고 있다. 보유세를 획기적으로 높여 투기적 가수요를 진정시키는 대신 공급확대를 발표해 오히려 투기심리를 부추기는 문재인 정부와 여전히 강북에 대한 대규모 개발계획을 철회하지 않고 있는 박원순 시장을 보면 그걸 분명히 알 수 있다.  

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