"우리나라는 국토가 좁고, 수도권에 인구가 밀집해 있을뿐더러, 한국인은 주택 소유욕이 강하다"
부동산 불패론자들의 주장이 최근 버블세븐 지역의 집값이 살아나면서 다시 힘을 얻고 있다. 하지만 다른 나라와 부동산 동반 상승을 한 우리나라가 전세계 부동산이 하락하는 와중에 유독 홀로 부동산에서 역주행하는 것에 대한 우려의 소리가 높다.
부동산 시장이 다시 들썩이고 있다. 강남 재건축을 필두로 시장의 회복세가 역력하다. 부동산 시장 안정화란 성급한 기대감도 엿보인다. 그러나 지금 우리나라 부동산의 오름 장세가 지지를 받기 위해선 '버블'논란에서 벗어나야 설득력이 높아질 것이다.
'버블'이란 우려를 불식시키기엔 여러 징표들이 좋아 보이지 않는다. 한국은행은 우리나라 집값의 과대평가 조짐에 대한 몇 가지 지수들을 발표했다. 한국은행은 지난달 28일 발표한 금융안정보고서에서 지난해 말 서울지역 주택가격 지수를 명목 국내총생산(GDP) 지수로 나눈 배율이 2001년 저점대비 61.2%로 1995~2008년 평균에 비해 25%정도 높은 것으로 나타났다고 밝혔다. 이는 미국과 영국의 경우 이 배율이 현격이 낮아지고 있는 추세와 비교되는 현상이라 한다.
또 이 보고서는 전세가격 대비 매매가격의 비율도 우리나라가 높게 나타나고 있음을 지적하고 있다. 특히 우리나라 부동산 시장의 핵인 서울지역의 이 배율은 올해 3월 2.6배에 이르렀다. 이는 1999~2008년 2.0배보다 높은 수준이다. 한은이 발표한 이와 같은 지수들이 부동산 버블 가능성을 내포하는 것이라고 볼 수 있다.
한은은 아울러 가계나 기업의 채무상환 능력이 약화되는 경기 침체기에는 주택가격 하락이 가계 및 기업대출의 부실화를 초래해 금융시스템의 안정성을 해칠 수 있음을 지적했다. 주택가격의 큰 폭의 하락가능성의 뇌관이 여전히 산재함을 나타낸다고 볼 수 있는 것이다.
정부정책 궤도 '이상무?'
이런 징표에도 불구하고 정부정책의 방향성은 일관돼 보인다. 시장회복을 위해선 또 다른 규제들을 완화할지 모르는 상황이다.
사실 지금의 부동산 시장 회복 기미는 정부 정책의 영향이 크다. 지금의 강남권을 필두로 한 주택가격 상승세는 규제완화가 실효를 보이고 있기 때문이란 분석이 지배적이다. 최근 다주택자 양도세 완화 등을 비롯해 지금까지 행해온 정부의 부동산 정책이 대부분 규제완화에 초점이 맞춰져 있는 것이 이를 방증한다. 이는 투자를 용이하게 해 부동산 시장 활성화를 위한 조치들로 건설시장을 살리겠다는 정부의 강력한 의중으로 풀이된다.
하지만 정부정책이 실효를 보인다고 말하기도 어려운 부분이 있다. 유독 주택가격이 높은 강남권에 집중되는 상승세를 전체 시장의 회복조짐으로 보기에도 힘들고 실수요자들의 움직임으로 판단하기도 어려운 측면이 있다. 시장이 살아나기 위해선 투자수요에 실수요가 받쳐주질 못하면 반짝 상승세로 그칠 가능성이 크다. 지금과 같은 실물 경제 침체 상황에서 실수요자들이 은행 빚을 내면서까지 부동산에 몰려들 것 같지는 않기 때문이다.
유동성에서의 문제점은 미분양에서 극심하게 표출되고 있다. 국토해양부는 3월말 현재 전국의 미분양주택이 16만5641가구라고 밝혔다. 이는 정부가 미분양주택 통계를 내기 시작한 1993년 이후 가장 많은 수치라고 한다. 미분양 물량으로만 봐도 유동성에서의 실마리는 풀지 못하고 있음을 알 수 있다. 지금의 상승세는 유동성과 관계없이 호가뿐이란 분석이 가능하게 되는 것이다.
IMF 고액 과외 되짚어봐야
정부의 꾸준한 부동산 살리기와 건설경기 부양에 대한 정책은 되짚어봐야 할 필요성이 있을 듯하다. 사실 수출 주도형의 경제구조를 가진 우리나라가 지금과 같은 글로벌 경기침체기에 타격이 클 수밖에 없다. 이런 악조건 속에서도 우리나라에 그나마 위안거리라면 '경험'일 것이다. 우리나라는 이미 10년 전 IMF를 겪으면서 비슷한 경험을 한 차례 했었다.
IMF 시기에 우리나라는 정부와 국민이 일치단결해 IMF의 위기를 슬기롭게 잘 대처한 편이라는 평가를 받는다. 하지만 그 속에서도 몇몇 잘못된 정책은 아쉬움으로 지적받고 있다. 그 중에서도 당시 정권이 했던 가장 큰 실수가 카드발급으로 소비를 진작해 침체된 내수를 살리자고 한 것을 들 수 있다. 이것은 후에 신용불량자를 양산한 결과를 초래했다는 비판을 면키 어려웠다. '카드사용'이라는 내수 진작 의도가 결국 부작용으로 한국경제에 끼친 악영향은 실로 크다.
신용카드사용 권장은 현 정부의 부동산 활성화에 의한 건설경기 부양과 비슷해 보인다. 정부의 기대대로 설사 경기부양효과가 일어난다 할지라도 투기수요로 경기부양효과를 일으켰다는 비난을 피할 수 없을 뿐더러, 후에 그 부작용으로 심각한 경제적 피해가 생길지도 알 수 없는 노릇이다.
'버블 폭탄' 먼저 겪은 일본 살펴야
경험은 비슷한 경험을 토대로 예측할 수 있는 법. 가까운 일본의 전례를 잘 살펴볼 필요성이 있다.
1980년대 말 부동산 버블의 절정기에 있던 일본은'부동산 불패론'에 젖어 있었다. 그러나 부동산 버블이 꺼지면서 무리하게 담보대출을 받았던 사람들은 파산을 피할 수 없었고, 또 무리하게 대출을 해주던 은행들 역시 자금을 회수할 수 없게 되면서 위기를 겪게 되었다. 부실화된 은행은 다시 다른 산업에 돈줄을 막는 결과를 가져와 산업 전반적으로 복합불황으로 이어졌다. 그것이 바로 10년 장기불황의 역사다.
일본의 사례에서 봤듯이 부동산 버블은 10년 장기불황의 원인을 제공했다. 우리가 부동산 버블을 논할 때 일본과 종종 비교하고, 그 사안의 중요성을 얘기하는 이유다. 그 당시 일본의 경제상황이 초경제 강대국으로 부각하고 있는 상황에서도 '버블'의 영향으로 급격한 경제 체력저하를 보였기 때문이다. 일본이 현 글로벌 경제위기에서 한 발 비켜가 있는 것은 이미 부동산 거품이 걷힌 상태인 이유도 있을 것이다.
'버블' 시민과 건전한 경제주체에 피해
현재 글로벌 경제 위기를 제대로 짚어볼 필요가 있을 듯하다. 그 뿌리를 알아야 한다. 현 글로벌 경제위기가 표면상으론 금융위기다. 하지만 그 금융위기를 일으킨 진원지는 일명 '서브프라임 모기지'라 불리는'부동산 버블'이었다는 것을 상기해볼 필요가 있다.
미국은 지난해부터 서브프라임모기지 사태가 발발해 자국 내 경기 침체와 전 세계 경제침체에 일조하고 있다. 그 중심에는 부동산이 자리하고 있다. 그리고 그 여파가 전 세계를 비롯해 우리나라도 닥치고 있는 것이다.
부동산 버블로 인한 부정적 영향의 피해는 결국 시민들과 건전한 경제주체들에게 전가된다. 따라서 버블이 실재하는지, 실재한다면 어떻게 대비해야 하는지를 점검해 보는 것은 국민경제의 안정적 운용의 측면에서 대단히 중요하다 할 것이다.
그리고 버블이 실재한다면 그 거품의 '자율적 붕괴' 타이밍을 앞당김으로써 버블기의 신용팽창을 압축, 버블 붕괴 후의 악영향을 최소화해야 한다. 정부가 버블 붕괴에 대한 경각심을 잊지 말고 정책의 행보를 신중하게 결정해야 할 중요한 이유인 것이다.
특이하게 한국만 부동산이 아직 살아 있다. 다른 나라와 동반 부동산 상승을 기록한 우리나라만 유독 글로벌 부동산 하락 장세에서 역주행하는 것이 좋다고만은 볼 수 있을까. 우리나라만의 부동산 특수상황으로 '부동산 불패론'의 주장과 우리나라도 다른 나라와 비슷한 전례를 밟을 '가능성'에서 어떤 것에 무게 중심을 둬야 할지 생각해봐야 할 것 같다.
부동산 불패론자들의 주장이 최근 버블세븐 지역의 집값이 살아나면서 다시 힘을 얻고 있다. 하지만 다른 나라와 부동산 동반 상승을 한 우리나라가 전세계 부동산이 하락하는 와중에 유독 홀로 부동산에서 역주행하는 것에 대한 우려의 소리가 높다.
부동산 시장이 다시 들썩이고 있다. 강남 재건축을 필두로 시장의 회복세가 역력하다. 부동산 시장 안정화란 성급한 기대감도 엿보인다. 그러나 지금 우리나라 부동산의 오름 장세가 지지를 받기 위해선 '버블'논란에서 벗어나야 설득력이 높아질 것이다.
'버블'이란 우려를 불식시키기엔 여러 징표들이 좋아 보이지 않는다. 한국은행은 우리나라 집값의 과대평가 조짐에 대한 몇 가지 지수들을 발표했다. 한국은행은 지난달 28일 발표한 금융안정보고서에서 지난해 말 서울지역 주택가격 지수를 명목 국내총생산(GDP) 지수로 나눈 배율이 2001년 저점대비 61.2%로 1995~2008년 평균에 비해 25%정도 높은 것으로 나타났다고 밝혔다. 이는 미국과 영국의 경우 이 배율이 현격이 낮아지고 있는 추세와 비교되는 현상이라 한다.
또 이 보고서는 전세가격 대비 매매가격의 비율도 우리나라가 높게 나타나고 있음을 지적하고 있다. 특히 우리나라 부동산 시장의 핵인 서울지역의 이 배율은 올해 3월 2.6배에 이르렀다. 이는 1999~2008년 2.0배보다 높은 수준이다. 한은이 발표한 이와 같은 지수들이 부동산 버블 가능성을 내포하는 것이라고 볼 수 있다.
한은은 아울러 가계나 기업의 채무상환 능력이 약화되는 경기 침체기에는 주택가격 하락이 가계 및 기업대출의 부실화를 초래해 금융시스템의 안정성을 해칠 수 있음을 지적했다. 주택가격의 큰 폭의 하락가능성의 뇌관이 여전히 산재함을 나타낸다고 볼 수 있는 것이다.
정부정책 궤도 '이상무?'
이런 징표에도 불구하고 정부정책의 방향성은 일관돼 보인다. 시장회복을 위해선 또 다른 규제들을 완화할지 모르는 상황이다.
사실 지금의 부동산 시장 회복 기미는 정부 정책의 영향이 크다. 지금의 강남권을 필두로 한 주택가격 상승세는 규제완화가 실효를 보이고 있기 때문이란 분석이 지배적이다. 최근 다주택자 양도세 완화 등을 비롯해 지금까지 행해온 정부의 부동산 정책이 대부분 규제완화에 초점이 맞춰져 있는 것이 이를 방증한다. 이는 투자를 용이하게 해 부동산 시장 활성화를 위한 조치들로 건설시장을 살리겠다는 정부의 강력한 의중으로 풀이된다.
하지만 정부정책이 실효를 보인다고 말하기도 어려운 부분이 있다. 유독 주택가격이 높은 강남권에 집중되는 상승세를 전체 시장의 회복조짐으로 보기에도 힘들고 실수요자들의 움직임으로 판단하기도 어려운 측면이 있다. 시장이 살아나기 위해선 투자수요에 실수요가 받쳐주질 못하면 반짝 상승세로 그칠 가능성이 크다. 지금과 같은 실물 경제 침체 상황에서 실수요자들이 은행 빚을 내면서까지 부동산에 몰려들 것 같지는 않기 때문이다.
유동성에서의 문제점은 미분양에서 극심하게 표출되고 있다. 국토해양부는 3월말 현재 전국의 미분양주택이 16만5641가구라고 밝혔다. 이는 정부가 미분양주택 통계를 내기 시작한 1993년 이후 가장 많은 수치라고 한다. 미분양 물량으로만 봐도 유동성에서의 실마리는 풀지 못하고 있음을 알 수 있다. 지금의 상승세는 유동성과 관계없이 호가뿐이란 분석이 가능하게 되는 것이다.
IMF 고액 과외 되짚어봐야
정부의 꾸준한 부동산 살리기와 건설경기 부양에 대한 정책은 되짚어봐야 할 필요성이 있을 듯하다. 사실 수출 주도형의 경제구조를 가진 우리나라가 지금과 같은 글로벌 경기침체기에 타격이 클 수밖에 없다. 이런 악조건 속에서도 우리나라에 그나마 위안거리라면 '경험'일 것이다. 우리나라는 이미 10년 전 IMF를 겪으면서 비슷한 경험을 한 차례 했었다.
IMF 시기에 우리나라는 정부와 국민이 일치단결해 IMF의 위기를 슬기롭게 잘 대처한 편이라는 평가를 받는다. 하지만 그 속에서도 몇몇 잘못된 정책은 아쉬움으로 지적받고 있다. 그 중에서도 당시 정권이 했던 가장 큰 실수가 카드발급으로 소비를 진작해 침체된 내수를 살리자고 한 것을 들 수 있다. 이것은 후에 신용불량자를 양산한 결과를 초래했다는 비판을 면키 어려웠다. '카드사용'이라는 내수 진작 의도가 결국 부작용으로 한국경제에 끼친 악영향은 실로 크다.
신용카드사용 권장은 현 정부의 부동산 활성화에 의한 건설경기 부양과 비슷해 보인다. 정부의 기대대로 설사 경기부양효과가 일어난다 할지라도 투기수요로 경기부양효과를 일으켰다는 비난을 피할 수 없을 뿐더러, 후에 그 부작용으로 심각한 경제적 피해가 생길지도 알 수 없는 노릇이다.
'버블 폭탄' 먼저 겪은 일본 살펴야
경험은 비슷한 경험을 토대로 예측할 수 있는 법. 가까운 일본의 전례를 잘 살펴볼 필요성이 있다.
1980년대 말 부동산 버블의 절정기에 있던 일본은'부동산 불패론'에 젖어 있었다. 그러나 부동산 버블이 꺼지면서 무리하게 담보대출을 받았던 사람들은 파산을 피할 수 없었고, 또 무리하게 대출을 해주던 은행들 역시 자금을 회수할 수 없게 되면서 위기를 겪게 되었다. 부실화된 은행은 다시 다른 산업에 돈줄을 막는 결과를 가져와 산업 전반적으로 복합불황으로 이어졌다. 그것이 바로 10년 장기불황의 역사다.
일본의 사례에서 봤듯이 부동산 버블은 10년 장기불황의 원인을 제공했다. 우리가 부동산 버블을 논할 때 일본과 종종 비교하고, 그 사안의 중요성을 얘기하는 이유다. 그 당시 일본의 경제상황이 초경제 강대국으로 부각하고 있는 상황에서도 '버블'의 영향으로 급격한 경제 체력저하를 보였기 때문이다. 일본이 현 글로벌 경제위기에서 한 발 비켜가 있는 것은 이미 부동산 거품이 걷힌 상태인 이유도 있을 것이다.
'버블' 시민과 건전한 경제주체에 피해
현재 글로벌 경제 위기를 제대로 짚어볼 필요가 있을 듯하다. 그 뿌리를 알아야 한다. 현 글로벌 경제위기가 표면상으론 금융위기다. 하지만 그 금융위기를 일으킨 진원지는 일명 '서브프라임 모기지'라 불리는'부동산 버블'이었다는 것을 상기해볼 필요가 있다.
미국은 지난해부터 서브프라임모기지 사태가 발발해 자국 내 경기 침체와 전 세계 경제침체에 일조하고 있다. 그 중심에는 부동산이 자리하고 있다. 그리고 그 여파가 전 세계를 비롯해 우리나라도 닥치고 있는 것이다.
부동산 버블로 인한 부정적 영향의 피해는 결국 시민들과 건전한 경제주체들에게 전가된다. 따라서 버블이 실재하는지, 실재한다면 어떻게 대비해야 하는지를 점검해 보는 것은 국민경제의 안정적 운용의 측면에서 대단히 중요하다 할 것이다.
그리고 버블이 실재한다면 그 거품의 '자율적 붕괴' 타이밍을 앞당김으로써 버블기의 신용팽창을 압축, 버블 붕괴 후의 악영향을 최소화해야 한다. 정부가 버블 붕괴에 대한 경각심을 잊지 말고 정책의 행보를 신중하게 결정해야 할 중요한 이유인 것이다.
특이하게 한국만 부동산이 아직 살아 있다. 다른 나라와 동반 부동산 상승을 기록한 우리나라만 유독 글로벌 부동산 하락 장세에서 역주행하는 것이 좋다고만은 볼 수 있을까. 우리나라만의 부동산 특수상황으로 '부동산 불패론'의 주장과 우리나라도 다른 나라와 비슷한 전례를 밟을 '가능성'에서 어떤 것에 무게 중심을 둬야 할지 생각해봐야 할 것 같다.
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