정부가 주택 구입자에게 1%대 저금리로 돈을 빌려주고 주택을 구입하게 하는 대신 시세손익을 공유하는 '공유형 모기지'를 통해 집을 샀더라도 주택 가격이 5년 안에 6% 이상 떨어지면 손해라는 분석이 나왔다.

유형별자산관리연구소는 30일 공유형 모기지 제도의 손실보전 효과 보고서를 발표했다. 보고서에 따르면 시중 담보대출금리를 4%로 가정했을 때 수익공유형 모기지를 통한 주택구매는 향후 5년간 집값이 5% 이상 하락하면 손해를 보는 것으로 나타났다. 손익공유형의 경우에는 5년 안에 집값이 6% 이상 하락하면 구매자 손실로 돌아간다.

"공유형 모기지, 20년 후 집값 16% 이상 떨어지면 손해"

공유형 모기지란 국토교통부가 주택매매 활성화를 위해 내놓은 금융상품이다. 주택기금에서 돈을 빌려주는 대신 시세차익을 공유하는 수익공유형 모기지는 2억 원 한도 내에서 집값의 최대 70%까지 연이율 1.5%로 빌릴 수 있고, 기금이 시세차손을 함께 부담하는 손익공유형은 2억 원 내에서 구입하는 집 가격의 40%까지 연이율 1%(5년 이후에는 연2%)로 대출 가능하다.

공유형 모기지의 이점은 대출금리가 시중금리에 비해 현저히 낮다는 것이다. 통상 담보대출의 금리가 4%라면 1억 대출시 은행에 내야 하는 연이자는 400만 원이 되지만 공유형 모기지를 통해 1%에 빌리면 100만 원으로 부담이 줄어든다. 유형별자산관리연구소는 "공유형 모기지의 최대강점은 1억 기준으로 매년 300만 원의 이자를 아낄 수 있다는 것"이라고 설명했다.


주택 가격이 다소 떨어지더라도 공유형 모기지로 대출을 받으면 상쇄 효과가 있다는 얘기다. 이날 나온 보고서는 이 점에 착안해 시중 담보대출 금리를 4%로 잡고 각각의 상쇄효과를 계산했다. 수익공유형은 집값의 60% 만큼 대출을 받았다고, 손익공유형은 40% 만큼 대출을 받은 것으로 가정하고 취득세 등 기타 부대변수는 고려하지 않았다.

계산 결과 수익공유형의 경우 5년 후 집을 되팔 때 집값이 5% 이상 떨어지면 손해가 발생하는 것으로 나타났다. 주택 가격의 5%까지는 하락 방어 효과가 있다는 의미다. 20년 후 집을 판다고 하면 12% 이상 떨어져야 손해다.

시뮬레이션 조건에 따르면 손익공유형은 저금리로 인한 하락 방어 효과가 더 컸다. 5년 안에 집값이 6% 이상 하락하면 손해가 발생하고 20년 후에는 짒값의 16% 까지는 손해가 보전된다. 부동산 정보업체인 부동산써브 자료에 따르면 글로벌 금융위기 이후인 지난 2008년 9월 18일부터 올해 9월 12일까지 5년간 수도권 아파트의 평균 매매가는 10.3%, 서울 아파트의 경우에는 9.3% 하락했다.

일반 담보대출의 금리가 4% 아래로 내려갈 경우에는 공유형 모기지의 집값 하락방어 효과가 다소 반감된다. 9월 현재 시중은행 주택담보 평균금리는 연 3.62(국민)%~에서 3.90(농협) 사이다.

이지훈 유형별자산관리연구소장은 "주거용 주택의 경우 자산의 대부분을 차지하는 경우가 많으므로 구매자는 단순히 대출금리가 낮다는 이유로 선택하기 보다는 실제 어떤 금전적 이익이 있는지 예상해봐야 한다"고 말했다. 그는 "가급적 주택을 구매하지 않고 전세금을 올려주더라도 전세금 보증보험 등을 통해 주택시장의 흐름을 관망하는 것이 좋다"고 덧붙였다.