<부동산 이야기> 쉰아홉 번째입니다. 오늘은 '부동산 투자의 위험'에 대해서 살펴보겠습니다.
'부동산 투자에는 위험이 따른다'고 말합니다. 왜 그런지 1억원이라는 돈으로 은행에 예금을 하는 경우와 부동산에 투자하는 경우를 예를 들어 설명해보겠습니다.
1억원을 은행에 맡기면서 1년 후에 얼마의 수익률을 얻을 수 있는지 물어보면 창구의 직원이 친절하게 안내해 줍니다. 그리고 1년후에 투자자는 정확하게 그 수익률 만큼을 얻게 됩니다. 여기에는 변동의 여지가 없습니다.
부동산에 투자하는 경우는 어떨까요? 1억원이라는 돈으로 토지를 사면서 중개업자에게 1년 후에 얼마나 남기고 팔 수 있을지 물어봅니다. 중개업자는 "1년후에 정확히 은행이자의 세 배를 벌 수 있게 해드리겠습니다, 제가 책임지고 높은 가격에 되팔아 드리겠습니다"라고 장담했습니다.
투자자는 중개업자의 말을 믿고 그 토지를 샀습니다. 그리고 1년 후, 이 투자자는 중개업자의 약속대로 은행이자의 세 배에 해당하는 수익을 얻게 될까요? 여기에 대해서 우리는 확실하게 답할 수 없습니다. 부동산수익률은 은행의 예금이자처럼 확정된 것이 아니기 때문입니다.
때로는 은행이자 보다 더 큰 수익을 얻을 수도 있고 때로는 은행이자 보다 더 낮은 수익밖에 얻지 못할 수도 있습니다. 경우에 따라서는 수익은 커녕 원금의 일부를 손해보는 경우도 있을 수 있습니다. 부동산 투자 수익률은 변동의 여지가 많기 때문입니다.
이처럼 부동산 투자 수익률은 확정된 것이 아니고 상황에 따라 변동의 여지가 많은 것을 일컬어 '부동산 투자에는 위험이 따른다'라고 합니다.
그러면 구체적으로 부동산 투자에는 어떠한 위험들이 있을까요? 부동산 투자에 따르는 위험에는 ①사업상의 위험 ②금융적 위험 ③법적 위험 ④인플레 위험의 네 가지가 있습니다.
[사업상의 위험] 부동산투자에서 말하는 사업상의 위험이란 부동산사업 자체에서 오는 위험입니다. 사업상의 위험은 다시 ①시장위험 ②운영위험 ③위치적 위험으로 나누어집니다.
'시장위험'이란 부동산의 수요, 공급 변화로 오는 위험을 말합니다. 예를 들어 설명해 보겠습니다. 펜션 부지를 구입해서 펜션을 하나 지었습니다. 펜션 부지를 구입할 당시만 해도 펜션에 대한 수요가 많아서 충분한 이익이 나올 것으로 예상되었습니다.
그런데 막상 펜션을 완공해 놓고 보니 너도 나도 펜션 사업에 뛰어들어 펜션이 초과공급 상태가 되어 예상했던 만큼의 수익을 얻지 못하였습니다. 이러한 위험을 시장위험이라고 합니다.
'운영위험'이란 예를 들면 펜션을 운영하는 과정에서 나타나는 위험을 말합니다. 가령 펜션의 운영경비가 예상보다 많이 들어서 수익성이 나빠지는 경우가 여기에 해당합니다.
'위치적 위험'이란 펜션의 위치선정, 즉 펜션의 입지선정이 잘 못되어 발생하는 위험을 말합니다. 가령 펜션을 다 지어놓고 보니 100미터 인근에 쓰레기 매립장이 있었습니다. 그래서 날이 흐리거나 비가 오면 쓰레기 냄새가 펜션에 진동을 해서 아무도 펜션을 찾지 않게 되는 경우 등이 발생할 가능성을 위치적 위험이라고 합니다. 부동산에 투자하실 때는 입지선정을 잘 해야 합니다.
[금융적 위험] 금융적 위험이란 타인자본(부채)을 사용했을 때 오는 위험입니다. 부동산은 값이 비싸기 때문에 부동산 투자자는 투자금액 전부를 자기자본으로 조달하기가 어렵고 일정부분은 타인자본(부채)으로 채울 수밖에 없습니다.
그리고 타인자본을 사용하면 자기자본 수익률이 높아지는 효과도 있습니다. 이를 '지렛대효과'라고 하였습니다. 그런데 타인자본은 갚아야할 부채이기 때문에 타인자본이 많아질수록 채무불이행의 위험이 커지게 되고 파산할 위험이 커지게 됩니다. 이를 금융적 위험이라고 합니다. 따라서 부채는 적정한 수준까지만 사용하시는 것이 좋겠습니다.
[법적 위험] 법적 위험이란 부동산을 둘러 싼 법적 환경변화에 따른 위험을 말합니다. 가령 펜션을 지으려고 펜션 부지를 하나 구입하였습니다. 그런데 부지구입 후 펜션 착공 전에 이 지역이 개발제한구역(GREEN BELT)으로 지정 되었다던가 혹은 용도지역이 자연환경보전지역으로 지정되었다고 하면 이 땅에는 펜션을 지을 수 없게 됩니다.
이처럼 토지에 적용되는 각종 공법상 규제사항들이 바뀜에 따라 나타나는 위험을 법적 위험이라고 합니다. 법적 위험을 줄이는 최선의 방법은 이미 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것입니다.
[인플레 위험]> 인플레 위험이란 인플레이션 발생으로 인해 나타나는 위험을 말합니다. 즉, 화폐가치가 하락함으로 인해서 실질적인 부동산 투자수익률이 저하되는 위험을 인플레 위험이라고 합니다.
지금까지 부동산투자의 위험 네 가지를 살펴보았습니다. 일반적으로 부동산투자수익은 위험에 비례합니다. 즉, 부담하는 위험이 크면 그만큼 수익도 커지고 부담하는 위험이 작으면 수익도 작아지는 게 일반적인 현상입니다.
이 때 '높은 위험, 높은 수익'을 선택할 것인지 아니면 '낮은 위험, 낮은 수익'을 선택할 것인지는 투자자 개인이 판단할 문제입니다.
다만 한 가지 말씀드리고 싶은 것은 이제는 예전처럼 부동산을 사 두기만 하면 무조건 돈을 버는 시대는 지났습니다. 이제는 부동산 투자에서도 실패하는 일이 있을 수 있습니다. 이익은 커녕 원금도 다 회수하지 못하는 경우도 있을 수 있습니다. 이러한 때일수록 부동산 투자에 따르는 위험과 수익관계를 잘 따져보고 투자를 해야 할 것입니다.
오늘은 부동산투자의 위험에 대해서 말씀드렸습니다. 다음에 계속하겠습니다.
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