덧붙이는 글 | < 대한 변협에 보내는 토론회 제안서 >

안녕하십니까? '상가임대차보호법 제정을 위한 법대생연합' 입니다. 

저희 '상가임대차보호법 제정을 위한 법대생연합' 에서는 우리가 배우고 있는 법을 통해 사회를 어떻게 바람직한 방향으로 변화시킬 수 있는 지에 대하여 많은 고민을 해왔습니다. 우리 사회에서 이슈가 되고 있는 법안들을 살펴보고 입법이나 개정의 필요성이 크다고 생각하는 법안들을 제정, 개정하기 위해 많은 노력을 하고 있습니다. 

그런 고민의 과정 속에서 상가임대차보호법을 제정하려는 움직임이 있다는 것을 알게 되었고 피해 상인분들을 만나보고 기존의 민법을 살펴본 결과 제정의 필요성이 크다고 판단하였습니다. 그리하여 상가임대차보호법 제정을 추진하고 있는 민주노동당, 참여연대와 함께 2001년 3월부터 입법운동을 펼쳐오고 있습니다. 상인대회에 참여해서 제정의 필요성에 대해 많은 사람들에게 알리고 여의도 국회 앞에서 6개 대학 법과대학 학생회장 기자회견을 통해 상가임대차보호법 제정 촉구 선언을 하기도 했습니다. 

그런 노력에도 불구하고 4월, 6월 임시국회 때 국회 법사위에서 법안 심사조차 제대로 되지 않았습니다. 하지만 이번 9월 정기국회에서는 반드시 상가임대차보호법과 같은 민생법안이 통과되어야 한다고 생각합니다. 그런데 대한 변호사협회가 8월 28일 국회 법사위에서 열린 공청회에서 상가임대차보호법 제정을 반대하는 의견서를 제출한 것을 확인하였습니다. 선배 법조인으로서 사회 정의를 구현하고 올바른 법 제정에 동참하셔야 할 분들이 왜 상가임대차보호법 제정을 반대하시는지 명확한 이유를 알고 싶습니다. 

그래서 '상가임대차보호법 제정을 위한 법대생연합' 에서는 대한 변호사협회에게 상가임대차보호법 제정에 관한 토론회를 제안합니다. 토론회를 통해 서로의 생각을 알아보고 누군가의 주장에 오류가 있다면 수정할 수 있으면 좋겠습니다. 토론회는 패널 토론 형식을 생각하고 있습니다. 대한 변호사협회에서 두 분이 패널로 나오시고 상가임대차보호법 제정을 찬성하는 쪽에서는 참여연대 김남근 변호사와 법대 학생 한 명이 패널로 나오면 어떨까 합니다. 중립을 지켜야 하는 사회자는 법과대학 민법 교수님들에게 부탁드릴 생각입니다.

바쁘시더라도 400만 임차상인들의 생존과 직결되어 있는 문제인 만큼 저희들의 토론회 제안을 받아들여 주시길 바랍니다. 구체적인 일정과 장소 등은 대한 변호사협회에서 토론회 제안을 수락하신 이후에 실무자 회의를 통해 논의하였으면 합니다. 빠른 답변 기다리겠습니다.

                                        상가임대차보호법 제정을 위한 법대생연합

고려대 법대학생회·서울대 법대학생회·성균관대 법대학생회·연세대 법대학생회·중앙대 법대학생회·고려대 법률운동학회 참틀·서울대 공익법학회 라이프·연세대 현실과 법을 위한 모임 요람


■ 상가임대차보호법 제정반대 대한변협 의견의 5가지 문제점

1. 상가임대차보호법은 비주거용 상가임대차 관계에 있어 거래의 대등 당사자인 임대인과 임차인 사이의 필요와 시장경제논리에 따라 자율적인 합의로 이루어지는 계약자유의 원칙을 해친다는 견해에 대해 

그러나 대한변협의 주장과는 달리, 일반적인 사실관계와 대다수 피해사례들은 이와 같은 논거와는 정반대로 세입자 일반이 사회적-경제적 약자임을 입증하고 있을 뿐입니다. 즉, 임대인과 임차인 사이의 시장경제논리에 따라 자율적인 합의가 이뤄지지 않고 임대인 일방의 우월적 권리만이 보장되는 임대차 계약이 맺어지고 있어 당사자간 대등한 위치에서 필요에 의해 계약하는 계약자유원칙을 해하는 결과를 초래하고 있습니다. 임대차 관계에서 일반적으로 세입자는 약자의 위치에 놓이게 된다는 사실을 간과하고 있습니다. 오히려 현실에 맞게  당사자간 자유로운 계약자유원칙이 통용되기 위한 전제로 상가임대차보호법은 절실히 요구될 따름입니다. 
대한변협이 상가임대차 피해와 관련된 구체적인 통계가 없어서 상가임대차보호법의 제정을 할 수 없다고 주장하는 것은 억지에 불과합니다. 상가임대차관련 피해통계가 조사되지 않은 것은 정부의 직무유기를 보여준 것입니다. 대한변협이 이미 수없이 언론에 상가임차인들의 피해가 보도가 되었는데도 이를 외면하고 오직 정부의 직무유기가 초래한 관련 통계미비를 이유로 삼아 상가임대차보호법 제정반대의 근거로 법제의 필요성·정당성·불가피성을 들고 있는 것은 핑계에 불과합니다. 
 정부의 직무유기로 정부가 발표한 상가임대차 관련통계는 없으나, 상가임대차보호운동본부가 조사한 2000년 10월부터 4월까지의 통계자료에 의하면 임차상인들이 겪는 고통이 큰 것임을 증명하고 있습니다. 

[ 상가임대차보호운동본부의 피해상담결과 ]

<피해인원>
10월-1757명, 11월-3202명, 12월-826명, 1월-1250명, 2월-3412명, 3월-747명, 4월-603명
총-11797명 

<피해유형별로 본 피해상담 건수>

대항력 부재로 생긴 임대보증금 피해 - 4718명 - 약40%
일방적인 계약해지 - 4128명 - 약35%
임대료 과다 인상 - 2359명 - 약20%
기타 - 592명 - 약 5%
총계 - 11797 - 100%

<주요 언론에 보도된 상가임차인 피해사례>

○건물주 횡포에 영세상인 운다  

중앙일보  2000-09-27  31면  (사회)  10판

-1995년 9월 서울 명동 코스모스백화점에 보증금 1억원을 주고 입주한 朴모(50.서울 성수동)씨는 식당을 개업한 지 2주 만에 건물 소유주가 부도를 내는 바람에 지금까지 한푼도 못받고 있다. 부도가 난 뒤 주변 상권이 침체돼 영업조차 포기했다.…(중략)…咸모(40.경기도 하남시)씨는 97년 말부터 서울 동작구 노량진동 소재 3층 상가 건물의 2층에 보증금 6천2백만원, 월세 2백20만원을 주고 호프집을 경영하고 있다.…(중략)…서울 회기동에서 커피숍을 운영하는 李모(42.경기도 고양시 화정동)씨도 최근 건물주로부터 2층 건물에 세든 3명과 함께 소송을 당했다. 

○문화일보  2000-11-06  07면  (독자)  03판    540자 
-법무사로 일하다보면 상가 임대차보호법이 없어 애태우는 영세상인들이 많아 안타깝다. 상담하러 찾아오는 손님들의 사정은 참으로 딱하다(이하 생략).

○건물주 ‘리모델링 횡포’ 영세상인들은 서럽다  
국민일보  2001-07-19  31면  (사회)  01판  뉴스  1280자 

-서울 논현동 S상가에서 고시원을 운영하는 김모씨(38)는 최근 새 건물주가 리모델링을 한다며 가게를 비워달라고 해 밤잠을 설치고 있다．퇴직후 생계형 창업자금을 빌려 지난해 2월 문을 연 60평짜리 고시원은 네 식구의 생계가 달린 일터．보증금 2600만원과 인테리어 비용 9000만원이 들어간 가게를 장사도 제대로 못해보고 1년 6개월만에 내놓아야 할 처지가 된 김씨는 “한 가정이 파탄날 지경”이라고 하소연했다. …(중략)…민주노동당이 상가임대차 문제와 관련해 지난 4월까지 집계한 전국의 피해사례는 일방적인 계약해지 4128명, 임대료 과다인상 2359명이다…(생략).

○임대료 폭등 세입자 피해 속출  
한국일보  2001-08-04  05면  (종합)  42판  기획.연재  1224자 

-부동산 투기바람이 건물임대료까지 올려놓으면서 건물주들의 횡포가 갈수록 심해지고 있다.
건물주들이 임대차 보호기간 중에 있는 세입자를 쫓아내고 폭등한 전세값으로 새로 계약하거나 월세로 전환하기 위해 다양한 방법으로 기존 세입자를 괴롭히고 있는 것. 
전국임차상인연합회가 3일 공개한 다향한 피해사례는 건물주들의 횡포가 얼마나 심각한지를 보여주고 있다. 
○분노의 영세상인 ‘無法’ 원망  
국민일보  2001-04-30  31면  (사회)  01판  기획.연재  2264자 
-건물주의 횡포와 대형상가의 잇단 부도로 보증금과 권리금을 날린 채 거리로 내몰리는 영세 중소상인들이 급증하고 있다．이에 따라 하루빨리 상가임대차보호법을 제정해야 한다는 여론이 높다．
30일 참여연대 민주노동당 등 24개 시민·사회단체 및 정당으로 구성된 상가임대차보호운동본부에 따르면 지난해 10월 창립 이후 이달말까지 6개월간 임대차 피해신고는 1만2000여건으로 집계됐다. 특히 11·3 기업퇴출이 있었던 지난해 11월과 한국부동산신탁이 부도났던 올해 2월에는 각각 3202건과 3412건의 피해신고가 무더기로 접수됐다．운동본부측은 대형상가의 경우 집단피해가 많아 실제 피해상인들은 3만여명에 이를 것으로 추산하고 있다． 
피해 유형별로는 경매시 대항력부재로 생긴 임대보증금 미반환이 4718건(40%)으로 가장 많았고,일방적 계약해지 4128건(35%),임대료 과다인상 2359건(20%),기타 592건(5%) 순으로 나타났다． 

2. 일본·독일·불란서 등 외국의 부동산 임대차관련법제의 기초가 되는 사회적 현상과 우리나라의 사회현상과 판이하기 때문에 외국법제의 초점이 부동산의 비물권적 용익권의 보호에 맞춰진 반면, 우리의 현실은 용익권보다는 전세금 내지 보증금의 보호라는 점에 초점이 집중되어 있어 현행 법체계의 예외인 주택임대차보호법이 있다고 해서 상가임대차보호법이란 또 다른 예외는 불과하다는 주장에 대해

 대한변협이 주장하고 있는 외국법제의 초점이 부동산의 비물권적 용익권의 보호에 초점이 맞춰져 있는 반면, 우리나라의 법제는 용익권 보다는 임대보증금 보호라는 점에 초점이 집중되어 있다는 주장은 현실을 왜곡한 발언입니다. 현행 민법 하에서 비주거용 건물의 임대차 관계에서 임대인의 동의를 받아 임차인이 전세권 등기하지 못하면 임대보증금을 보호받지 못하는 게 현실입니다. 현행 민법 상가임대차의 경우는 민법의 임대차규정의 적용을 받게 되므로 민법 621조의 반대의 약정을 통해서 임대인이 임대차등기를 해주지 않는 경우가 대부분입니다. 왜냐하면 임대인들은 담보가치의 하락 등의 이유로 전세권 등기설정을 원하지 않기 때문에 임대차 관계에서 절대적인 약자인 임대인들은 임대보증금을 보호할 수 있는 등기를 할 수 없는 상황에 놓이게 됩니다. 그러므로 세입자가 최소한 후순위채권자로서의 지위를 안정적으로 확보할 수 있기 위해서는 현행 민법상의 "반대규정"을 삭제하는 한편 등기절차를 간소하거나 또는 현행 주택임대차보호법에 따른 확정일자처럼 단순한 신고만으로도 대항력을 얻을 수 있도록 해야 하며, 또한 경매의 경우에도 세입자가 새로운 부동산 소유자를 대상으로 임대차 계약갱신 청구권을 행사할 수 있도록 보완되어야 한다.
 따라서 대한변협이 우리나라의 법제가 외국법제와 다르다며 임차인의 피해를 외면해서는 안되며 오히려 외국법제에 합리적인 부분이 있다면 이를 적극 수용하는 것이 타당하다고 봅니다.  

3. "경제적·사회적 약자인 임차인"의 문제는 근본적으로 공급·수요의 불균형이라는 시장경제적 원인에서 기인되는 경제적 불균형이라는 시장경제적 원인에서 기인되는 경제적 불균형 현상이기 때문에 이 문제를 합리적 해소할 수 있는 방안은 자유민주적 시장의 자율적 조절·조화를 통해 해결되어야 할 문제이지 임차권 강화를 내용으로 하는 법률을 제정함으로 서 해결해서는 안 된다는 주장에 대해

 임차인 보호의 문제는 근본적으로 공급·수요의 불균형이라는 시장경제적 원인에서 발생하는 것이 아니라, 오히려 시장경제원리가 통용되지 않는 잘못된 임대차 관계에서 발생합니다. 
 일정한 조건에서 수요가 고정된 상태에서 공급이 증가되면 임대료·보증금 등은 하락해야 하지만, 임대차 관계의 현실은 오히려 이러한 시장경제 원리가 작동되지 않는 다는 것을 보여주고 있습니다. 시장경제원리가 현행 임대차 관계에 작동되지 않아 불합리한 현상이 지속적으로 발생하는 이유는 세입자가 임대차 관계에서 절대적인 약자의 위치에 놓이기 때문입니다. 예를 들자면, 현재 시장 평균적 상황은 임대보증금 이상의 비용을 들여서 시설비를 투자해야 하기 때문에 세입자가 이를 회수할 수 있는 기간이 필요합니다. 문제는 시설비를 회수가능 여부가 전적으로 임대인이 임대차 계약을 갱신을 해주냐의 여부에 달리게 됩니다. 또한 임대인의 임대료 인상에 대해 세입자가 취할 수 있는 유일한 방법은 임대료 인상을 수용할 만큼 세입자가 지불하던지  아니면 임대차 계약을 해지하던 지를 선택해야 할뿐입니다. 임대차 계약을 세입자가 해지할 경우, 시설투자비와 유·무형의 영업권에 대한 손실은 세입자만의 부담으로 귀결되는 반시장경제적인 불합리한 현상이 나타나게 되는 것입니다. 
 대한변협이 주장하는 공급과 수요에 따른 시장경제원리가 임대차 관계에 적용되려면, 임대차 관계에서 종속적인 위치에 놓인 세입자를 보호할 때만이 대등한 입장에서 합리적인 선택을 할 수 있게 됩니다. 이와 함께 임대차 문제를 시장자율원리에 따라 정책수단을 통해 해결해야 한다는 주장은 사실상 임대차 관계에서 발생하는 문제를 무법적인 상태에 방치하겠다는 주장에 다름 아닌 것입니다. 오히려 상가임대차보호법의 조속한 제정만이 현재 임대차 관계에서 나타나고 있는 전근대적인 피해를 예방할 수 있는 유일한 방안입니다. 
 
4. 상가임대차보호법안이  보호하는 대상의 선정기준과 범위가 모호하다는 견해에 대해

 대한변협은 상가 또는 비주거용 건물의 임대차라고 할 경우에, 그 임대차의 목적과 용도가 다양하고 법안이 예외적으로 보호할 필요가 있다고 하는 대상인 "경제적·사회적 약자인 임차인" 의 임차권을 선정할 기준과 범위가 모호하다는 주장을 하고 있습니다. 즉, 법안의 보호대상이 대기업, 금융기관, 중기업, 소기업, 자영업자, 영세점포상인 등 계층이 다양하고 임대차 거래 규모가 수십억~수백억원 까지 다양한데 "사회적 경제적 약자인 임차인"이 아닌 비주거 건물의 임차인까지 보호할 필요가 있는냐 하는 것이다. 
그러나 대한변협이 주장하고 있는 법안의 보호대상 선정기준과 범위에 관한 지적은 다음과 같은 문제점이 있습니다. 대한변협이 법안이 보호해야 할 대상과 범위가 모호하다면서 예시한 자영업자, 대기업, 중소기업, 점포상인 등 다양하다는 주장은 대한변협의 이상한 분류법을 보여줄 따름입니다. 임대차 관계에서는 임차인은 직종에 따라 구분되어지는 것이 아니라, 임대인과 임차인으로만 구분되어질 따름입니다. 현행 법 하에서는 임차인이 불리한 위치에 놓이게 되지만 수억 원의 임대보증금을 지불하고 영업하는 임차인까지 보호할 것인가의 문제는 남기 때문에 대통령령으로 보호대상이 되는 임대보증금의 범위를 정하도록 하면 문제는 해결될 것입니다. 그러나 대한변협의 주장대로 일정 규모 이상의 임대차 관계를 법안의 보호범위에서 제외하게 될 경우 오히려 법 적용상의 형평성 문제가 제기되는 등의 문제가 발생하게 됩니다. 

5. 대항력 부여요건인 점유개시와 부가가치세법에 따른 사업자 등록의 공시방법이 불합리하다는 견해에 대해 

 대한변협은 '점유개시'와 '부가가치세법'에 따른 사업자 등록'의 공시방법이 편의적 편법에 불과한 것이라고 주장하고 있습니다. 그러나 상가임대차보호법에서 매수인이나 경락인 저당권을 설정하려는 채권자들이 임차인의 존재를 확인할 수 있는 공시방법으로 주소별로 공시되는 부가가치세법상의 사업자등록 원부를 공시방법으로 도입하고 부가가치세법 제5조의 규정에 의한 등록의 적용대상이 아닌 비영리 단체 또는 개인 등의 임대차 공시방법에 대해서는 대통령령으로 정하도록 하여 공부상으로 증명할 수 있게 하면 대한볍협이 지적하고 있는 임대차 목적물에 관해 이해관계를 갖게 된 제3자들과의 사이에서 발생하는 문제는 해소됩니다.