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40대 중반인 k씨. 단칸 월세방에서 신혼살림을 시작해 안 쓰고 안 먹고 억척같이 모아 40대 초반에 드디어 내 집 마련에 성공했다. 이제는 집도 있고 직장에서도 어느 정도 지위를 확보해 꿈에 그리던 ‘중산층’으로 발돋움하나 싶었다.
그런데 이게 웬일. 그동안 동고동락을 같이했던 아내가 큰 병을 얻어 몸져누웠고, 몇 년에 걸친 아내의 병 수발 끝에 결국 k씨는 젊음을 바쳐 마련한 집을 팔아야만 했다.
k씨의 경우처럼 부득이한 사정으로 정든 집을 팔아야하는 경우에는 나중을 기약하며 환매권 등기를 해 둘 필요가 있다.
환매는 매도인이 매매계약과 동시에 특약으로 환매할 권리(환매권)를 보유한 경우에, 일정기간 내에 환매권을 행사해 그 물건을 다시 매수하는 것을 말한다. 그리고 이러한 환매특약을 등기부에 등기한 것을 환매등기라고 한다.
여기서 환매특약이란 가령 부동산매매계약을 체결하면서 동시에 일정기간 안에 매도인이 그 부동산을 다시 사올 수 있도록 약속하는 것이다.
예를 들어 보자. 유비가 자기 소유 부동산을 관우에게 매도하면서 3년 내에 관우로부터 해당 부동산을 다시 매입한다는 특약을 체결하고, 나중에 유비가 이 기간 내에 최초 매매대금에다가 관우가 지출한 매매비용을 합한 금액을 관우에게 지급하고 다시 부동산을 사오는 것이다.
만일 이 때 유비가 약정한 3년 이내에 해당 부동산을 환매하지 못하면 소유권은 완전히 관우에게 넘어간다.
주의할 점은 환매특약은 매매계약과 ‘동시’에 해야 한다는 것이다. 만일 매매계약과 동시에 하지 않고 나중에 환매특약을 한 경우에는 효력이 없다. 단, 환매특약의 내용을 나중에 다소 변경하는 것은 가능하다.
환매라는 것이 부동산을 한 번 팔았다가 다시 사오는 것인데 그럼 나중에 다시 사올 때는 값을 얼마나 지불해야 할까? 환매대금은 당사자의 특약이 없으면 최초의 매매대금에 매매비용을 합한 금액이다. 한편, 환매대금을 당사자가 자유로이 정할 수도 있는데, 이 경우 환매대금은 매매대금과 이자 및 매매비용을 합한 금액을 초과할 수 없다. 초과부분은 무효다.
아울러 환매할 수 있는 기간에도 제한이 있다. 너무 오랫동안 환매할 수 있는 권리를 인정하면 부동산거래에 지장을 줄 수 있기 때문이다.
부동산의 경우 환매기간은 5년을 넘지 못한다. 만일 환매기간을 5년보다 초과해 약정한 경우에는 5년으로 단축되며, 환매기간을 정하지 않은 때에는 5년으로 한다. 또 일단 환매기간을 정한 때에는 연장하지 못한다.
주의할 점은 환매권은 환매기간 내에 행사해야 한다는 것이다. 환매기간이 지나면 환매권이 소멸되기 때문에 환매권을 행사해 소유권을 되찾아 올 수 없다. 이 때 환매권의 실행은 환매의 의사표시만으로는 부족하고 환매대금을 실제로 제공해야 한다.
그럼 환매권등기를 해 두면 매도자(환매권자)는 어떤 힘을 가지게 될까?
부동산 매매등기와 동시에 환매권등기를 한 때에는 환매권자는 제3자에게 대항할 수 있다. 따라서 환매등기가 된 부동산을 사들인 제3자는 환매권자가 환매권을 행사할 경우 소유권을 잃게 된다. 따라서 환매권이 등기된 부동산은 사지 않는 것이 좋다.
단, 환매기간이 이미 경과한 경우에는 상관이 없다. 환매기간이 경과하면 환매권이 효력을 잃기 때문이다.
일반 매매가 아닌 경매의 경우에는 환매등기가 말소기준권리보다 선순위냐 후순위냐에 따라 상황이 달라진다. 먼저 환매등기가 말소기준권리보다 선순위인 경우를 살펴보자.
말소기준권리보다 선순위인 환매등기는 낙찰자에게 인수되며, 환매권자의 환매실행으로 인해 낙찰자는 소유권을 잃는다. 대신 낙찰자는 환매권자로부터 환매대금을 지급받는다. 따라서 입찰자는 환매대금을 분석한 후 입찰에 참가할 필요가 있다. 환매대금이 낙찰금액보다 많다면 입찰해 볼만 하다.
그런데 선순위 환매권이 항상 부담스러운 것은 아니다. 환매기간이 지난 선순위 환매권은 신경 쓸 필요 없다. 선순위 환매권이라도 환매기간이 지나버린 경우에는 효력이 없기 때문이다. 환매기간은 등기부에 기재되어있으므로 등기부를 보면 알 수 있다.
한편, 말소기준권리보다 후순위인 환매등기는 낙찰로 소멸한다. 입찰자에게 부담이 없다.
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