위험한 전세제도, 안전하게 만드는 방법

전국 곳곳에 발생한 전세사기와 깡통전세 피해로 전세 제도의 문제점과 위험성이 확인되면서 전세보증금의 일정 금액을 제3의 기관 등에 예치하는 에스크로 제도 도입, 전세보증·대출 강화, 전세가율 규제, 심지어는 전세 폐지에 이르기까지 다양한 제도 개선방안이 논의되고 있습니다.

정부는 전세안심앱 배포, 국세·지방세 사전 확인, 전세보증 비율 상향 등 일부 개선 대책을 내놓았지만 전세사기와 깡통전세 문제 예방에는 역부족입니다. 오히려 세입자들의 주거 불안과 주거비 부담을 높이는 임대차법(계약갱신청구권, 임대료인상률상한제) 폐지, 단기임대사업자 제도 재도입, 기업형 임대사업자 활성화 등 정책을 추진하여 비판을 받고 있습니다.

참여연대, 민주사회를 위한 변호사모임, 한국도시연구소를 비롯한 시민사회, 전문가, 학자들은 <전세 개혁 연구회>를 구성하고 2024년 3월부터 7월까지 5개월에 걸쳐 전세 개혁 방안을 논의했습니다. 연구회는 지난 10월 8일, 논의 결과를 토대로 마련한 '안전한 전세 만들기, 4대 개혁 방안'을 발표했습니다. 이후 참여연대는 정부와 국회에 전세 문제 해결을 위한 종합적인 대책 마련을 촉구하는 활동을 지속하고 있습니다.

안전한 전세, 어떻게 만들 수 있을지 궁금하시죠?
그 첫 번째, 전세가율, 전세대출, 전세보증을 강화하는 방안을 소개하려고 합니다.

전세대출과 전세보증, 정말 서민들을 위한 제도일까요?

전세 제도는 우리나라의 독특한 임대차 계약의 형태로서 그 유래는 구한말, 일제강점기 시기 때부터 찾아볼 수 있습니다. 오랜 관습이 전세 제도로 정착되었는데, 전세대출이 생겨난 것은 훨씬 근래의 일입니다. 1990년, 전세가격이 급등하자 세입자들이 전세보증금을 구하지 못하는 '전세대란'이 발생했는데, 당시 일가족이 목숨을 끊는 비극이 벌어졌습니다. 이 즈음부터 금융기관이 '전세자금대출'을 실시했습니다.

전세자금대출은 본질적으로 주택담보대출 등 일반 대출과 구별되는 특징이 있습니다. 전세 대출을 받은 임차인은 원금을 상환하고 이자를 납부해야 하는데, 전세대출금은 임대인의 자본금 또는 다음 임차인의 전세보증금을 통해 수급됩니다. 즉, 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면 그 책임은 원금을 상환해야 하는 임차인이 떠안게 되는 셈입니다.

그렇기에 전세자금대출 심사 과정에서 임대인의 신용과 임차주택에 문제가 없는지 등을 면밀하게 따져보아야 마땅합니다. 그러나 전세자금대출은 정부에서 보증을 서고 있는 탓에 임대인·임대주택에 대한 금융기관의 심사가 제대로 이루어지지 않고 있습니다. 그 결과 금융기관은 전세보증을 등에 업고 위험 부담 없이 전세대출을 확대해왔고 전세사기·깡통전세의 피해는 고스란히 주택도시보증공사(HUG)와 임차인들이 감당해야만 했습니다.

깡통전세·전세사기 피해 공익감사청구 기자회 2023. 2. 13. 참여연대는 무분별한 전세대출·보증 확대로 깡통전세·전세사기 피해 키운 정부기관과 지자체에 대해 공익감사를 청구했습니다 — **▲깡통전세·전세사기 피해 공익감사청구 기자회** 2023. 2. 13. 참여연대는 무분별한 전세대출·보증 확대로 깡통전세·전세사기 피해 키운 정부기관과 지자체에 대해 공익감사를 청구했습니다 참여연대

전세, 정말 주거 사다리일까요?

2015년 20조 원에 불과했던 전세대출 잔액은 2022년 말 170조 5000억 원으로 8배 넘게 증가했습니다. 전세대출은 목돈이 부족한 임차인을 월세에 비해 저렴한 주거비로 거주할 수 있게 해주었지만 동시에 임대인에게는 갭투기 자금 조달 수단으로 악용되었습니다. 또 전세대출 확대로 전세 수요가 늘어나고, 늘어난 전세 수요는 전세가격을 올리고, 전세가격은 또 매매가격을 올리는 악순환을 만들기도 합니다.

특히, 매매가격에 육박하는 전세가격이 설정된 깡통전세는 매매가격이 하락하면 전세보증금 미반환 위험이 높아지게 됩니다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 임대보증금 보험 가입이 의무화된 등록임대주택의 50%가 부채 비율이 80%가 넘는 깡통주택으로 확인되었고, 주택도시보증공사(HUG)가 올해 1월부터 10월까지 임대인 대신 임차인에게 돌려준 전세보증금이 3조 3271억 원에 달합니다.

그동안 전세 제도는 '주거 사다리' 역할을 한다고 평가 받았습니다. 그러나 임차인을 위한 전세 우대 정책이 무분별한 전세대출·보증 확대로 이어지면서 전세사기·깡통전세 피해를 키우는 결과를 초래했습니다. 그러나 이를 해결할 정부와 국회의 방안은 나오지 않는 상황입니다.

전세가율·대출·보증 규제 강화를 통한 안전한 전세 만들기

전세 제도가 주거 사다리로서 기능하려면 주택가격의 변동으로 발생하는 전세보증금 미반환 위험을 최소화해야 합니다. 구체적으로 전세보증금이 주택가격의 일정 수준을 넘지 못하도록 전세가율을 규제하거나 임대주택 부채비율 또는 보증비율을 60~70% 수준으로 제한하는 방안이 마련되어야 합니다.

무엇보다 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차인이 대출금 상환의 책임을 떠안는 불합리한 전세자금대출 구조를 개선해야 합니다. 바로 전세자금대출의 원금 상환 주체와 이자 지급 주체를 분리하는 방안입니다. 임차인이 전세대출을 받아 임대인과 전세계약을 체결하면 금융기관은 임대인에게 전세보증금을 무이자로 빌려주고, 임차인은 계약기간 동안 대출 받은 전세보증금에 대한 이자를 납부하고, 계약이 만료되면 임대인이 빌렸던 전세보증금을 상환하도록 하는 것입니다. 이같은 원금·이자분리제도는 우리나라에서 국고채를 대상으로 도입한 전례가 있습니다.

▲ '안전한 전세 만들기', 전세대출 원금 상환과 이자 납부 의무의 분리 방안 참여연대

최근 전세사기·깡통전세를 피해 월세 수요가 늘어나면서 월세가격이 가파르게 상승하고 있습니다. 월세 임차인들에게 주거비 부담을 덜어주는 조치도 병행되어야 합니다. 이를 위해서는 장기공공임대주택을 지속적으로 공급하고 월세 세액공제를 확대하는 한편 저소득층을 위한 주거급여·주택바우처 등 임대료 보조 확대 등의 정책 추진이 필요합니다.

전국을 덮친 전세사기·깡통전세의 피해는 여전히 진행 중입니다. 지난 11월 25일, 진보당 윤종오 의원은 전세보증금과 선순위 담보권, 국세·지방세의 체납액, 선순위 세입자 보증금 등을 더한 금액이 주택가격의 70%를 초과할 수 없도록 전세가율을 규제하는 주택임대차보호법 개정안을 발의하였습니다. 늦었지만 이제라도 전세사기 예방을 위해 정부와 국회가 전세가율 규제를 비롯한 '전세 개혁 방안'을 하루빨리 논의해야 할 것입니다.

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