서민 주거안정-불평등해소 공약, 본질 대책은 못 내놔

2025년 6월 3일에 치러지는 제21대 대통령 선거는 윤석열 전 대통령 탄핵과 위헌적인 비상계엄 선포라는 헌정 질서 붕괴의 결과로 치러지는 조기 대선이다. 급박하게 선거가 치러지고 있어 어느 때보다 유권자들의 신중한 투표가 필요한 상황이다. 그러나 대다수 정당과 후보들은 공약집조차 제출하지 않으며 유권자의 판단을 방해하고 있다.

경실련은 21대 대선이 정책선거로 치러져야 한다는 기조 하에 공약검증단을 구성했다. 그리고 공개된 중앙선거관리위원회 10대 공약과 후보 발언을 중심으로, 공약을 평가했다. 2025년 중앙선거관리위원회에 제출된 '10대 공약' 기준으로 평가했으며, 후보가 언론·SNS 등을 통해 추가로 언급한 내용은 공식화되지 않은 점을 감안해 평가에 포함하지 않았다.

평가는 정책을 분야별로 나누어 진행했으며, 그 일곱 번째는 부동산분야 공약이다.

이재명 후보는 고품질 공공임대주택 확대, 전세사기 근절, 중금리 대출을 통한 서민금융 접근성 개선 등 주거 취약계층을 위한 공약을 일부 제시했다. 그러나 서민 주거안정을 위한 전반적 정책 설계는 미흡하다는 평가가 나온다.

공공임대주택을 확대하겠다는 방향성은 긍정적이지만, 어떤 방식으로 얼마만큼 공급할지에 대한 구체적인 방안이 제시되지 않았고, 공급 방식에 따라 부작용(예: 땅값·집값 상승)에 대한 고려가 없다는 점은 우려를 낳는다.

특히 전세사기 문제에 대해서는 문제 발생 원인에 대한 진단이 빠져 있고, 해결책 또한 추상적인 수준에 머물러 있다는 점에서 실효성 있는 대책이라 보기 어렵다는 지적이 강하게 제기됐다. 더욱이, 이재명 후보가 제시한 '취약계층 대상 중금리 대출 전문 인터넷은행 설립' 공약은 문재인 정부 당시 전세자금대출을 제공하던 인터넷은행이 전세사기 확산의 한 원인이었던 점을 감안할 때, 위험을 재현하는 매우 부적절한 정책으로 평가된다. 결과적으로 이 공약은 취약계층을 다시 '빚의 덫'으로 몰아넣을 수 있는 역진적 정책이라는 비판이 따른다.

김문수 후보는 민간주택시장 공급 확대, 종부세·양도세 감면, 재개발·재건축 규제 완화 등 부동산 시장 활성화 중심의 공약을 다수 제시했다. 공공유휴부지에 통합기숙사를 건립하거나, 상가임대차 보호대상 확대·관리비 투명화 시스템 구축 등은 청년 주거안정과 소상공인 권리보호 측면에서 긍정적이라는 평가를 받았다.

그러나 주요 세제 공약(경제 분야의 법인세·상속세 최고세율 인하, 종부세 개편, 양도세 중과 폐지 등)은 이미 윤석열 정부에서 대폭 완화된 내용임에도 불구하고 이를 더욱 확대하겠다는 취지로, 세수 부족과 자산 양극화를 심화시킬 우려가 크다는 비판이 강하게 제기된다. 이는 국가 재정 위기를 외면한 무책임한 감세 포퓰리즘이라는 평가로 이어진다.

또한, 재개발·재건축 관련 권한을 기초자치단체로 이양하고 초과이익환수제를 폐지하는 정책은, 부동산 가격 상승과 가계부채 문제를 더욱 악화시킬 수 있다는 점에서 위험한 접근으로 지적된다. 청년·신혼부부 지원을 명분으로 한 대출 완화 정책(신생아 특례대출, 생애 최초 대출 요건 완화 등) 역시, 집값 상승을 부추기고 가계부채를 심화시킬 수 있다는 점에서 역효과가 우려된다.

끝으로, 도시형 생활주택·오피스텔 공급 확대 공약 역시 과거 전세자금 대출 및 보증을 통한 무분별한 공급이 전세사기의 구조적 원인이 되었던 점을 고려할 때, 반성 없는 재탕 공약으로서 부적절하다는 평가를 받고 있다. 상속세 감세 공약 또한 세수 확보 대책 없이 제시되어, 청년·서민에게 부담을 전가하는 부자 감세성 정책이라는 비판이 따른다.

이준석 후보는 이번 대선에서 부동산 관련 공약으로 ▲지방 미분양 해소를 위한 다주택자 민간임대 등록 허용 ▲생애주기 맞춤형 세금 감면 ▲59㎡ 이하 주택 공급 인센티브 ▲지역주택조합제도 폐지 ▲'이자만 상환' 대출 제도 등을 제시했다. 그러나 전반적으로 시장 구조에 대한 이해나 구조 개혁적 관점보다는 단기적 처방이나 수요자 중심 유인책에 집중돼 있다는 평가가 제기됐다.

먼저, '지방 미분양 해소를 위한 다주택자 민간임대 등록 허용'은 지역 일자리나 산업기반 확충 없이 집값 부양만을 초래하는 부작용이 크다. 지방의 주택 가격을 인위적으로 끌어올릴 경우, 실수요자의 접근성을 오히려 낮추고 외지 투기 수요를 유입시켜 부동산 양극화와 가계부채 문제를 악화시킬 수 있다는 점에서 비판을 받았다.

'생애주기 감세' 공약은 고령자의 다운사이징을 유도하기 위한 방안으로 보이나, 수도권 내 보유세 부담이 낮고 자산가치 상승 혜택을 이미 누리고 있는 계층에게 추가적 세제 혜택을 주는 방식은 결과적으로 자산 편중과 '똘똘한 한 채' 선호를 강화시킬 수 있다는 우려가 있다. 특히 젊은 세대의 주거 접근성을 낮추고 도심 집중 현상을 심화시킬 수 있다는 점에서 정책 역행이라는 비판도 제기되었다.

'재개발·재건축 시 59형 주택 공급 인센티브'와 용적률 상향 등의 공약도 주거 쾌적성, 도시 인프라, 미관 등에 대한 고려 없이 공급자 인센티브에만 초점이 맞춰져 있으며, 실질적으로는 기존 조합원과 고자산층에게 개발이익을 집중시키는 결과를 초래할 수 있다는 점에서 구조적 문제로 지적되었다.

반면, '지역주택조합제도 폐지'는 반복적으로 사회적 피해를 유발해온 제도를 과감히 정리하려는 점에서 긍정적인 평가를 받았다. 향후 공공 주도의 투명한 공급 절차와 주택사업부지의 소유권 확보에 있어 공공성 담보 장치 마련이 필요하다는 보완적 제언도 함께 제시되었다.

마지막으로, '이자만 상환하는 대출제도'는 가계부채 관리 기조에 반하고, 단기 유동성 확대를 통해 부동산 가격 상승을 부추길 수 있다는 점에서 매우 우려스럽다는 평가를 받았다. DSR·LTV 등 금융 규제가 완화되는 효과를 가져오며, 가계의 상환 부담을 미래로 전가하는 방식은 근본적 대책이 되기 어렵다는 지적이다.

권영국 후보는 불평등 해소와 주거권 강화, 조세 정의 실현을 핵심 가치로 내세우며, 강한 분배정책과 구조적 개혁을 강조했다. 경제 분야 공약평가에서 다뤘던 상속·증여세 최고세율 90% 인상, 순자산 기준 부유세 신설, 탄소세·디지털세·종교부동산세 신설 등 기존 과세체계의 사각지대를 보완하고 고소득·고자산 계층에 대한 조세부담 강화를 명확히 제시한 점은 주목할 만하다.

주거정책 면에서는 녹색공공임대주택 200만 호 공급, 임대주택 등록 의무화, 공공선매권 도입, 주택소유상한제 등 시장 중심의 주택정책과는 확연히 구분되는 체제 전환적 방향성을 보였다. 이 가운데 일부 제안(예: 임대등록 의무화, 공공선매권)은 현행 제도 안에서도 실현 가능한 정책으로 긍정적으로 평가되며, 공공임대주택의 환경친화적 전환 구상도 정책적 의의가 있다는 평가다.

다만 상속·증여세의 급격한 세율 인상이나 부유세 도입은 사회적 충격과 조세저항 가능성이 커 실현 가능성이 낮고, 기존 세제 개편을 통한 대안적 접근이 더 적절할 수 있음이 지적된다. 또한 정부 재정을 활용한 전세사기 피해 구제책은 문제의 구조적 원인에 대한 진단 없이 집행될 경우, 주택임대차 시장의 왜곡을 초래할 수 있어 보다 정밀하고 신중한 정책 설계가 필요하다는 평가다.

특히 '무한갱신계약' 제안은 세입자 보호를 위한 의도는 이해되나, 임대료 문제 등 근본 원인을 우회한 접근으로, 불필요한 임대인·임차인 갈등을 유발할 수 있는 불완전한 해법이라는 우려도 제기된다. 공공재건축 지원 역시 현재의 민간 주도 재건축 시장 구조에 대한 실질적 대책 없이 추진될 경우, 개발이익만을 키우고 갈등만 조장하는 결과를 초래할 수 있다는 점에서 보완이 요구된다.

결론적으로 권영국 후보의 공약은 구조개혁과 조세정의 실현이라는 철학은 명확하나, 일부 공약은 급진성과 단편성으로 인해 실현 가능성과 설계 정교성 면에서는 아쉬움이 남는다는 평가다.

▲ 이재명 더불어민주당(왼쪽부터)·권영국 민주노동당·김문수 국민의힘·이준석 개혁신당 대선 후보가 27일 서울 마포구 상암동 MBC 스튜디오에서 열린 제21대 대통령선거 후보자 3차 토론회 시작에 앞서 기념촬영을 하고 있다. 국회사진기자단

이번 대선에서 네 후보 모두 서민 주거 안정과 불평등 해소라는 본질적 과제에 부합하는 부동산 정책을 제시하지 못했다.

이재명 후보는 현실적인 공약을 제시했으나 구조적 개혁이 부족했고, 김문수 후보는 가격 부추기기와 감세 일변도의 퇴행적 접근을 보였다. 이준석 후보의 부동산 공약은 몇몇 제도적 개선 의지는 엿보이지만, 대다수 공약이 시장구조와 정책 파급효과에 대한 충분한 검토 없이 제시됐으며, 실효성과 구조개혁 측면 모두에서 부족하다는 평가가 내려졌다. 권영국 후보는 구조 개혁의 방향은 분명했지만 현실성에서 한계를 드러냈다. 종합적으로 규제 완화와 대출 확대 중심의 기존 해법이 반복되는 가운데, 주거안정과 시장 개혁에 대한 진정성 있는 정책은 찾아보기 어려웠다.

21대 대선 경실련공약검증단장은 방효창 경실련 정책위원장(두원공과대 교수), 금융개혁: 양채열(전남대 명예교수), 노동개혁: 류성민(경기대 교수), 농업개혁: 임영환(변호사), 보건의료: 송기민(한양대 교수), 사회복지: 허수연(한양대 교수), 재벌개혁: 조연성(덕성여대 교수), 정보통신: 김경엽(한국공학대 교수), 정부개혁: 신현기(가톨릭대 교수), 정치/외교: 하상응(서강대 교수), 중소기업: 김종근(서울여대 교수), 지방자치: 김동원(인천대 교수), 토지주택: 조정흔(감정평가사), 시민입법: 정지웅(변호사), 통일: 김일한(동국대 교수), 도시: 황지욱(전북대 교수), 시민권익: 심제원(변호사) 등이다. 자치 분권·자치 분야 검증은 경실련 지방자치위원장인 김동원 교수(인천대학교 행정학과)가 담당했다. 이번 부동산 분야 검증은 경실련 토지주택위원회 위원장인 조정흔 감정평가사가 담당했다.

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