"다주택자들 못 버티게 하는 방법은 보유세밖에 없다"

이재명 대통령이 연일 SNS에 부동산 관련 글을 올리고 있다. 이는 천정부지로 치솟은 서울 아파트값이 미동을 보이지 않고 있기 때문이다. 이와 함께 지난 1월 29일 정부는 공급 대책을 발표했다. 이번 공급 대책은 지난해 9·7 대책 이후 4개월여 만이다. 과연 이재명 정부는 부동산을 안정화시킬 수 있을까?

최근 이재명 정부의 부동산 정책을 짚어보기 위해 지난 4일 서울 종로구 한국도시연구소 사무실에서 최은영 한국도시연구소 소장을 만났다. 다음은 최 소장과 나눈 일문일답.

- 지금 부동산 상황 어떻게 보고 계세요?

"지금 정부에서 몇 차례 정책을 발표하기는 했는데 '똘똘한 한 채'라 불리는 초고가 주택에 미치는 영향은 거의 없었던 것 같아요. 강남에 대한 지나친 사회적인 관심 자체도 사실 문제긴 한데. 강남 주택 가격이 안정됐느냐면 그건 아닌 것 같아요. 정부도 그렇게 판단하니까 계속 후속 정책이 나오는 거 아니겠어요? 지금 주택뿐 아니라 너무 자산이 폭등하고 있잖아요. 유동성이 많이 풀리는 상황에서 좁게 보면 강남 고가 아파트, 넓게 보면 서울과 수도권의 아파트는 여전히 어떻게 튈지 모르는 시장으로 봐야 될 것 같아요."

- 차라리 강남은 그들만의 리그로 놔둬야 한다는 주장도 있어요. 강남 잡으려니 다른 데가 오르는 거란 거죠.

"전국 주택시장이 서로 연결되어 있어서. 강남 포기하라고 주장하는 건 정부에게 가만히 있으라는 소리와 같거든요. 근데 주택 가격이 폭등하는 상황을 정부가 방치할 수 없죠. 왜냐하면 주택 가격이 뛰면 좋은 사람만 있는 것은 아니거든요. 세입자들은 굉장히 고통을 겪어야 되잖아요. 주택 가격 뛰는 것 자체도 자산 양극화의 원인이 되지만 그게 임대료로 연결이 되기 때문에 정부가 개입 안 할 수가 없는 시장이에요."

- 시장의 원리도 있는데 정부가 개입하는 게 맞냐는 주장도 있거든요.

"정부가 개입하지 않는 자본주의는 초기에서나 있던 거죠. 지금 정부가 관여하지 않는 시장이 어디에 있어요? 사실 정부의 역할이라는 건 시장은 시장대로 역할하고 정부는 정부대로 역할하는 게 필요한 거지 시장에만 맡겨 놓으라고 얘기할 수는 없죠. 오히려 우리나라는 지나치게 주택을 시장에 맡겨놔서 문제인 거예요. 임대료는 비싼데 주거 품질 규제 안 하잖아요. 그러다 보니 사람이 살 만하지 않은 집에 살게 되죠. 주택 규제는 기본적으로 해야 되고. 정부의 의무예요. 쾌적한 주거 생활을 보장하는 것은 헌법과 법률에 다 규정되어 있는 거잖아요. 정부가 시장을 방치해서 주거권 보장할 수 없어요."

"지역구 여당 의원들, 반발하기 어려울 것"

- 이재명 대통령이 SNS를 통해 부동산 관련 글을 올렸잖아요. 이 부분은 어떻게 보세요?

"저는 좀 더 신중할 필요는 있다고 생각하고요. 이게 쉽지 않은 문제예요. 그래서 너무 낙관적인 태도는 위험할 수 있는 거죠. 이재명 정부에서 주택 가격을 안정시킬 수 있을지 저는 지켜봐야 된다고 생각해요. 지금 대부분의 사람은 못할 거라고 얘기를 하지만 지금 어떤 정책을 통해서 앞으로 어떻게 나갈 건지 정말 말하는 대로 지킬 것인지 아직 알 수 없죠.

표 계산하지 않고 정책 하면 된다고 얘기하시잖아요. 정말 표 계산 안 하고 인기 없는 정책들을 밀어붙일 수 있을지 아직은 잘 모르겠어요. 이게 실행되는 걸 봐야 되는 거잖아요. 예를 들면 문재인 정부 때 빚내서 집사라'나 '빚내서 새 살라' 하는 박근혜 정부의 정책을 명시적으로 하지는 않았어요. 그러나 결과적으로는 그렇게 됐거든요. 그게 수요자들에게 인기 있는 정책이기 때문에 그래요. 인기 없는 정책을 표 계산하지 않고 계속 갈 수 있느냐와 관련해서 아직은 의심의 눈초리를 거두기 어렵죠.

지금 대통령은 양도소득세 하나를 가지고 얘기를 하시잖아요. 그럼, 보유세 어떻게 할 건지 이야기는 없죠. 여당 내에서도 다른 목소리가 많이 나오죠. 재건축초과이익 환수에 의한 부담금이 투기를 억제할 수 있는 중요한 장치인데 여당 한쪽에서는 이거 없애야 한다고 주장하잖아요. 인기 없는 정책들을 이재명 정부가 정말 할 수 있는지에 대한 신뢰를 아직은 주지 못하고 있는 것 같아요. 지금은 없는 것 같아요. 그래서 어떻게 될지 모르죠."

- 이재명 대통령의 얘기 중 하나가 양도세 유예한 것 5월 9일까지만 한다는 건데 그건 어떻게 보세요?

"양도세 중과 유예 종료는 시장의 정상화라는 측면에서 당연한 조치라고 생각해요. 그것만 가지고는 어렵죠. 대통령께서도 말씀하셨지만 사람들이 버티기에 들어가면 어떻게 할 건가에 대한 정책 방향이 없죠. 버티기에 들어갈 때 못 버티게 하는 방법은 보유세밖에 없는 거잖아요. 근데 보유세에 대한 얘기는 지금 전혀 없어요."

- 이재명 대통령은 대선 후보 시절 세금으로 집값 안 잡겠다고 했잖아요.

"선거 때와 실제로 집권한 이후의 정책은 달라야 된다고 생각해요. 들어오는 정보량도 다를 거고요. 선거 때는 정권 잡는 게 목적이 될 테니까요. 지킬 수도 없고, 지켜서도 안 되는 공약을 계속 밀고 가는 것보다 정책 목표를 달성하기 위해서 바꿔야죠. 최근에 나온 정부 정책 도심 주택 공급 확대 및 신속화 방안을 다시 읽어보니까 수요 정책과 공급 정책을 균형 있게 하겠다는 얘기가 나와요. 그러니까 사실 보유세 강화 예고편이 들어 있는 거죠. 공급 정책을 지금 계속 발표하고 있잖아요. 그런데 가장 핵심적인 수요 정책 중의 하나는 대출 그리고 세제일 텐데 대출은 지금 계속 강화해 왔으니까 그러면 세제 쪽에서도 앞으로 정책이 나오겠다는 것을 여기 밑자락에 깔고 있다고 생각해요."

정부, 주택 공급 대책 발표 정부는 29일 9·7 공급대책의 후속 조치인 '도심 주택공급 확대 및 신속화 방안'을 공개했다. 방안에 따르면 정부는 서울과 수도권 도심의 공공부지와 유휴부지를 적극 활용해 총 6만호를 공급할 계획이다. 사진은 이날 경기도 과천시 과천역 인근 아파트의 모습. — **▲정부, 주택 공급 대책 발표** 정부는 29일 9·7 공급대책의 후속 조치인 '도심 주택공급 확대 및 신속화 방안'을 공개했다. 방안에 따르면 정부는 서울과 수도권 도심의 공공부지와 유휴부지를 적극 활용해 총 6만호를 공급할 계획이다. 사진은 이날 경기도 과천시 과천역 인근 아파트의 모습. 연합뉴스

- 선거가 있는데 세금 정책 쓸까요?

" 계산 안 하시고 좀 더 담대한 주택 가격 안정 위해서 양도소득세를 다주택자에 대해서만 얘기하실 것이 아니라 1주택자의 장기 보유 특별 공제가 과도한 문제(가 된다는 점) 그리고 종합부동산세를 비롯한 보유세가 어떻게 될 것인가에 관련해서도 말씀하셔야 정말 대통령께서 말씀하신 대로 되겠다는 믿음을 가질 수 있게 될 것 같아요."

- 지난 1월 29일 정부가 6만 호에 대한 공급 대책을 발표했잖아요. 어떻게 보세요?

"처음 보고 지난 문재인 정부 때의 8·4 대책하고 너무 똑같다고 생각했어요. 영끌이라는 단어로 요약할 수 있는데, 이번에는 문재인 정부 때보다 더해요. 지금은 몇십 호짜리도 들어가 있거든요. 영끌이라는 게 첫인상이었어요. 근데 생각해 보면 지난번에 해봤던 것이기 때문에 이슈들이 정리가 되어 있을 거라고 생각해요. 왜 진행되지 못했는지를 아니까 시행착오를 덜 겪을 수 있겠구나 싶어요. 그러니까 지난번에 어디 어느 지점에서 문제가 됐는지가 이미 다 드러나 있다는 거죠. 지난번에 지역구 국회의원들이 굉장히 반대했거든요. 문재인 정부 때랑 또 다른 조건도 있어요. 문재인 정부가 2017년에 집권했고, 2020년에 영끌 정책을 발표했고요. 반면에 지금은 정권 초기잖아요. 그래서 아마도 지역구 여당 국회의원들이 반발하기 어려울 것 같아요."

- 그러면 작년 9·7 대책과 비교해 보면 어때요?

"9·7대책에 있던 내용을 올해 어디에서 어떤 사업 추진할 건지를 보여주는 버전이라고 생각하시면 될 것 같아요. 9·7 대책이 수도권 135만 호 공급이고 지금 이번 정부 발표는 140만 호 정도예요. 9·7 대책의 연장선에 있는 것이고 9·7 대책의 내용 중에서 올해 할 것들을 좀 구체적으로 자세하게 얘기했다고 보시면 될 것 같아요."

"종합 대책 나와야 주택시장 안정화 전망 가능"

- 공급 대책 위치에 해당하는 곳 중에는 과거 주민 반대에 부딪혀 무산된 곳도 있어요. 국토부는 주민 설득한다는 거 같은데.

"주민 설득을 위해서는 정부의 정책 실현 의지가 중요하죠. 문재인 정부 때는 상황이 지금과 달랐어요. 집권 후반기에 발표하기도 했죠. 근데 지금은 집권 초기잖아요. 그때는 마포, 과천 등 여당 지역구 국회의원도 공개적으로 반대했어요. 근데 지금은 그런 분위기가 상대적으로 덜하죠.

지역 주민들을 설득하기 위한 장치들, 예를 들면 일자리 연계라든지 주민들이 원하는 시설과 함께 공급하는 내용이 들어가 있더라고요. 영끌 대책이라는 점은 같지만, 지난번하고 다른 조건들도 많죠. 문재인 정부 때는 대책 발표하고 LH 사태가 바로 터지면서 정부가 의지를 갖고 추진하기 어려운 상황이 있었고요. 지금은 그런 여건이 없잖아요. 그러니까 그때랑은 달라서 정부가 의지를 갖고 추진하면 될 거라고 생각해요.

지자체하고의 협의는 잘 해야 되겠죠. 근데 한편으로 이런 것도 또 우려돼요. 지난번에 마포구 등 여당 의원들이 지역구에 주택 공급하는 것을 반대할 때도 명분 중 하나가 지자체하고 협의였거든요. 제대로 협의 안 하고 정부가 일방적으로 발표했기 때문에 반대한다고 나왔었는데, 지자체와의 협의가 반대를 위한 반대로 안 되도록 하는 것도 필요할 것 같아요."

▲ 김윤덕 국토교통부 장관이 29일 서울 종로구 정부서울청사에서 도심 주택공급 확대 및 신속화 방안을 발표하고 있다. 연합뉴스

- 서울시 입장은 공공이 주도하면 안 된다는 것 같던데.

"공공이나 민간 중 어디가 더 낫다고 얘기하기 어려울 것 같아요. 이재명 정부에서 공공만 하겠다는 건 아니잖아요. 민간은 민간의 일을 하고 정부는 정부의 일을 하는 거죠. 공공이 주도해야 공공이 일 하는 거죠. 민간 재개발과 재건축은 정부가 할 수 있는 일은 매우 제한적이에요. 정부와 지자체가 할 수 있는 거라고는 구역 지정해 놓고 인허가 해주는 게 거의 다예요. 그 외에는 민간에서 알아서 하는 거죠. 민간사업에서 정부나 서울시가 할 수 있는 역할은 거의 없거든요. 특히나 지금처럼 건설비가 높아져서 사업성이 안 나와서 사업 진행이 안 될 경우 정부가 할 수 있는 일은 더더욱 없죠.

이런 상황에서 공공이 나서지 않으면 아무리 재개발·재건축 규제 완화를 해도 주택 공급이 안 돼요. 이렇게 경기가 어려울 때는 공공이 주도적으로 주택을 공급하는 건 우리나라뿐 아니라 다른 나라도 다 그렇거든요. 서울시 주장은 지금 상황하고 안 맞는 것 같아요. 지금 민간이나 공공이냐는 둘 중에 하나의 선택의 문제는 아니라고 생각해요. 이재명 정부가 공공도 민간도 둘 중의 하나만 하겠다고 얘기하는 건 아니고요. 근데 빨리하려면 공공이 가진 땅에 공공이 주체가 돼서 추진하는 게 빠르게 공급할 수 있으니까 발표하는 거죠. 민간에서 더 빠르게 할 수 있는 방법은 현재로서는 없다고 생각해요.

공공사업에서는 공공임대주택을 공급하는 공적인 역할이 있으니까, 용적률을 완화할 수 있지만 지금 민간에 그런 특혜를 줄 수는 없죠. 공공과 민간은 조화를 이루어 가야 하는 주체고요. 둘 중의 하나만을 취사선택해야 하는 게 아니니까요. 근데 오세훈 시장이 자꾸 공공이냐 민간이냐 이렇게 대립각을 세우는 것 자체가 부적절하다고 생각해요. 공공의 땅에는 공공이 하는 게 더 적절한 거 아닌가요?"

- 이번 공급 대책이 부동산 안정화를 가져올까요?

"우리나라 집이 2천만 채가 넘고요. 서울에도 거의 400만 채가 있는데, 6만 호 주택으로 안정화 효과를 낼 거라고 말하는 전문가는 전혀 없을 거라 생각하고요. 수요 정책, 공급 정책을 총력 다해서 할 때도 어려운 게 주택시장 안정이라고 생각해요. 지금 공급 대책은 공급 대책대로 최선 다해서 이게 진짜 실현된다는 걸 이번 정부에서 보여줘야 될 거예요. 그 다음에 수요 대책도, 지금 다주택자 양도소득세만 이야기하고 있는데 종합부동산세, 재산세 등의 보유세까지 종합적으로 얘기를 해서 수요 정책도 펴고 해야 합니다. 대출 규제도 더 촘촘하게 해야 하고요. 우리가 가진 모든 수단을 다 동원해도 주택시장 안정은 굉장히 어려운 정책 목표예요. 시간도 오래 걸리고요. 이 정책만으로 주택시장 가격이 안정될 것이라고 단언하기는 어렵죠. 지금 아직 나오지 않은 종합적인 대책이 필요해요. 이번 발표에는 단초만 있어요. 종합 대책이 나와야 주택시장이 안정될지를 제대로 전망할 수 있을 것 같아요."

- 지금 중요한 게 서울이잖아요. 서울만 부동산이 오르죠. 때문에 부동산 잡으려면 지역 균형 발전이 같이 가야 할 것 같거든요.

"저는 오히려 거꾸로일 수도 있을 것 같아요. 원인과 결과가 계속 엉키잖아요. 그러니까 지역 균형 발전이 안 돼서 서울의 주택 가격이 오르기 때문에 서울의 부동산 시장 안정시키고 지역 균형 발전 하는 게 아니라 동시에 추진이 되어야 되는 사이죠. 예를 들면 이번 발표에 포함된 과천 경마장 어디로 보낼 거냐를 생각해 보면 이번 대책에서는 경기도 안으로 보낸다고 되어 있더라고요. 지역 균형 발전 차원에서 경마장을 비수도권으로 보내면 되잖아요. 그런 담대한 구상이 필요하겠다 싶어요."

덧붙이는 글 이 기사는 전북의소리에도 실립니다.

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