아파트 실거래 한 건도 없는데 가격 상승? 이상한 한국부동산원 통계

공동주택(아파트) 실거래 가격 통계는 2006년 1월 1일부터 도입돼 올해로 20주년을 맞는다. 2006년부터 2025년까지 축적된 아파트 매매가 정보는 총 1063만 63건. 오마이뉴스는 3월 한달간 한국도시연구소와 공동으로, 대한민국 20년 아파트 실거래가 분석을 진행했다. 1063만 건의 방대한 거래 데이터를 통해 지난 20년간 '아파트 주소'가 한국의 자산 격차를 얼마나 심화시켰는지를 들여다봤다.[편집자말]

▲ 지난해 서울 아파트 가격의 가파른 상승으로 올해 공동주택 공시가격도 큰폭으로 오르면서 고가 아파트 소유자들의 보유세액도 많게는 50% 이상 증가할 전망이다. 17일 국토교통부가 서울 주요 아파트 단지 공시가격 변동률과 그에 따른 보유세액을 추정한 결과 서울 송파구 잠실동 잠실엘스 84㎡는 올해 공시가격이 23억3500만원으로 지난해 대비 25.2% 상승했다. 이에 따라 지난해 582만원이었던 보유세는 올해 859만원으로 47.6% 늘어나게 됐다. 사진은 이날 서울 송파구 잠실 한 부동산 중개업소에 붙은 보유세 안내문 모습. 2026.3.17 연합뉴스

한국부동산원이 아파트 실거래가 단 한 건도 없음에도, 주간 가격 통계를 발표한 사례가 2019년 이후 서울에서만 36건에 달하는 것으로 나타났다. 특히 지난해 실거래가 없음에도 10차례에 걸쳐 '가격 상승'을 공표했는데, 해당 자치구들 가운데 일부 지역에선 아파트 가격이 오히려 하락 거래된 것으로 나타나, 통계 신뢰성에 의문이 제기되고 있다.

<오마이뉴스>가 2019년부터 2025년까지 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향과 국토교통부 실거래가 신고 자료를 서울 자치구 단위로 전수 분석한 결과, 한국부동산원은 지난 2019년부터 2025년까지 실거래가 이뤄지지 않은 기간에도, 36차례에 걸쳐 가격 변동률을 공표한 것으로 나타났다. 한국부동산원은 서울 자치구별로 주간 가격 동향을 발표한다. 그런데 해당 자치구에서 아파트 실거래가 1건도 없었는데, '주간 아파트 가격동향'이라는 통계가 생산된 것이다.

실거래 없는 기간에도 통계가 발표된 것을 연도별로 보면 지난 2025년에만 10건(노원구와 강북구는 2건, 강서·관악·광진·금천·도봉·용산구 각 1건)에 달했다. 당시 해당 자치구에 대한 한국부동산원의 통계는 '가격 상승'이었다. 2025년 10월 21일부터 27일의 경우, 강북·강서·관악·광진·금천·노원·도봉구 등 7개 자치구에서 실거래가 전무했지만, 한국부동산원은 해당 자치구에 대해 일제히 '가격 상승'을 공표했다.

당시 부동산원은 주간 아파트 거래동향 공표를 통해, 해당 기간(2025년 10월 21일~27일) 강서구는 0.23%, 광진구는 0.2%, 관악구는 0.19%, 노원구와 금천구는 각각 0.05%, 도봉구는 0.02%, 강북구는 0.01% 상승했다고 발표했다. 용산구의 경우 지난 2025년 3월 25일~31일 한 주 동안 실거래가 한건도 없었지만 이 기간 한국부동산원은 용산구 아파트가 0.2% 상승했다고 공표했다.

지난 2024년에는 1건(종로구) 2023년 3건(종로구 2건, 용산구 1건), 2022년 18건(종로구 4건, 중구 4건, 광진구 3건, 강북구와 광진구 각 2건, 관악구와 서대문구, 성동구, 성북구, 용산구 각 1건), 2021년 2건(강북구 1건, 광진구 1건)이 실거래가 없음에도 가격 통계가 발표됐다.

부동산원의 주간 아파트 가격동향 조사의 경우, 전체 아파트를 조사하는 것이 아니다. 각 자치구별 일부 표본 아파트만 한정해 조사하고, 그것도 실거래 가격과 호가를 혼용하는 방식을 취한다. 그렇다면 실거래가 없는 기간 발표된 통계는 집주인이 부르는 '호가'나 부동산중개업자 설문만으로 추정될 수밖에 없다. 한국부동산원은 표본 아파트 단지 정보와 관련해, 개인정보 위배 소지가 있다는 이유로 비공개한다.

통계에 활용된 구체적인 수치는 '개인정보 유출' 이유로 비공개?

▲ 한국부동산원의 누적 변동률과 실제 거래 가격 변동률은 일치하지 않는다. 실거래가 전무한 기간에 통계를 발표한 시점을 전후로 뚜렷하게 나타나는 차이점이다. 신상호

더 나아가 2025년 도봉구와 강북구의 실제 아파트 거래 가격은 한국부동산원의 통계와 정반대로 움직인 것으로 파악됐다.

<오마이뉴스>가 2025년 실거래 공백기에 주간통계 발표일을 전후로 자치구 내 아파트 거래(동일 단지·면적 기준 전후 거래 쌍, 91~365일 이내 거래) 1184건을 분석해 가격 상승률(실거래 중앙값 기준)을 분석해본 결과, 도봉구와 강북구 아파트는 해당 기간을 전후로 실거래 가격이 오히려 하락한 것으로 나타났다.

도봉구의 경우 실거래 공백기인 2025년 10월 전후로 거래된 아파트 76건(2025년 2월 5일~12월 31일)을 분석했는데, 해당 기간 도봉구의 아파트 실거래 평균 가격은 0.79%(중앙값 기준)하락한 것으로 나타났다. 그런데 같은 기간 한국부동산원의 주간 누적 변동률은 '0.65% 상승'으로 집계됐다.

개별 아파트 거래를 봐도 사정은 마찬가지다. 1000세대 이상 대단지여서 아파트 가격 가늠자로 볼 수 있는 도봉구 신동아아파트(70.62㎡)도 2025년 8월 28일 4억 8000만 원에서 같은 해 12월 22일 4억 2000만 원으로 12.5% 하락 거래됐는데, 같은 기간 부동산원 발표는 0.51% 상승이었다.

한국부동산원이 실거래가 없음에도 2025년 10월, 두차례나 아파트 가격 상승을 발표했던 강북구 역시, 해당 발표 전후 실거래 가격은 오히려 하락했다. 강북구에서 거래 공백기 전후로 거래된 아파트(2025년 11월 15일~2025년 12월 20일) 거래 34건을 분석한 결과, 대상 아파트들의 실거래 평균 가격은 0.79% 하락(중앙값 기준)한 것으로 나타났다. 그런데 같은 기간 부동산원의 주간 누적 통계는 강북구 0.65% 상승으로 기록돼 있다. 강북구 번동한양아파트 84.67㎡의 경우, 2025년 4월 14일 5억 9300만 원에서 같은 해 12월 5일 5억 5300만 원으로 6.7% 하락 거래됐지만, 같은 기간 부동산원 통계는 1.03% 누적 상승으로 공표됐다.

용산구의 경우 한국부동산원 발표보다 더욱 높게 거래된 사례가 발견된다. 부동산원은 실거래가 전무했던 2025년 3월 25~31일 용산구 아파트가 0.20% 상승했다고 공표했다. 이 기간을 전후로 실제 거래된 사례를 살펴보면 용산구 강촌 아파트 84.8㎡는 공백기간 직전인 2월 22억 원에 매매됐는데, 이후 6월 동일 면적이 25억 2000만원 에 거래됐다. 종전 거래보다 14.6% 상승한 거래로, 같은 기간 부동산원이 발표한 용산구 누적 주간 상승률(2.99%)의 4.9배에 달했다.

결국 실거래도 아닌 호가 등에 의존한 한국부동산원의 주간 통계는 신뢰하기 어려운 지표로 평가할 수 있다. 조정흔 부동산감정평가사는 "실제로 강북 지역에 아파트 감정을 한 경우가 있었는데, 실제 감정 가격은 한국감정원에서 제시한 아파트 가격에 비해 터무니없이 낮은 경우들이 있었다"면서 "주간 통계 역시, 실거래가격인지 호가인지도 모르는 깜깜이 통계여서 실제 아파트 감정가격을 평가할 때 쓰이는 지표로는 부적절해서 인용하지 않는다"고 말했다.

이와 관련해 한국부동산원 측은 주간 통계 집계에 활용된 구체적인 아파트 가격 정보에 대해 비공개하면서 "국가통계 생산기관으로서 정확하고 체감도 있는 통계 제공을 위해 노력하고 있다"고 밝혔다. 한국부동산원 측은 아파트 통계 집계에 활용된 구체적인 수치는 '개인정보 유출'을 이유로 비공개하고 있는데, 이와 관련한 법률 자문이나 법제처 유권해석을 거쳤느냐는 질문에는 응답하지 않았다.

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