"공급 파이프라인 막혀" 부동산 첫 토론회 규제 완화 요구 봇물

▲ 김윤덕 국토교통부 장관이 14일 서울 중구 정동 1928 아트센터에서 열린 '국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 방안 경청 토론회'에 참석해 시민들의 발언을 경청하고 있다. 국토교통부

"주택 가격 안정은 수요만으로는 안 되는 구조다. 공급 없이는 불가능하다."

이용만 한성대 부동산학과 명예교수가 14일 국토교통부 주재로 열린 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안 경청 토론회'에서 좌장을 맡아 마무리하며 이같이 말했다. 그가 내놓은 이 한마디는 이날 토론의 핵심이었다.

정부는 새 부동산 종합대책 마련에 앞서 처음으로 국민참여 토론회를 진행했다. 이 자리에서 공급 확대를 위한 규제 완화 요구가 쏟아졌지만, 집값 안정을 위한 규제는 유지해야 한다는 반론도 만만치 않았다. 결국 향후 정책의 균형점을 찾는 것이 최대 과제로 남겨졌다.

국토부는 이날 오후 서울 정동1928 아트센터에서 김윤덕 장관과 김이탁 차관, 한국토지주택공사(LH)와 주택도시보증공사(HUG) 관계자, 학계·업계·시민단체·청년·신혼부부 등 60여 명이 참석한 가운데 주택공급 확대 방안을 논의했다. 토론은 국토부 공무원의 개입 없이 참석자들만 자유롭게 의견을 제시하는 방식으로 진행됐다.

김 장관은 모두발언에서 "저와 국토부 공무원들은 인사말만 빼고 여러분 말씀을 진심으로 잘 듣겠다"라며 "오늘 나온 의견을 정부 부동산 대책에 최대한 반영하겠다"라고 밝혔다.

앞서 김 장관은 이날 오전 국무회의에서 이재명 대통령에게 주택공급 관련 7대 쟁점, ▲민간 재개발·재건축 활성화 ▲ 도심 유휴부지 활용 ▲ 비(非)아파트 신축 규제 완화 ▲ 도시·건축 규제 유연화 ▲ 민간임대 활성화 ▲ 공공임대와 공공분양 비중 ▲ 수도권 주거수요 분산 등을 보고했다.

비아파트·정비사업 규제 완화 한목소리

발제를 맡은 진미윤 명지대 부동산학과 교수는 현재의 공급 부진을 '주택 공급 파이프라인의 붕괴'로 진단했다. 그는 "인허가, 착공, 분양, 준공, 입주와 같은 식으로 순환하듯 돌아야 하는데 지금은 착공 과정에서 상당한 병목 현상을 겪고 있다"라며 금융과 세제 지원, 정비사업 활성화, 건축 규제 완화가 시급하다고 강조했다.

특히 참석자들은 단기간 공급 확대가 가능한 비아파트 시장 정상화를 가장 시급한 과제로 꼽았다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 "규제지역 지정 이후 LTV(주택담보대출비율) 축소로 착공을 준비하던 사업장까지 멈춘 상태"라며 "비아파트 전용기금과 보증상품을 조속히 출시해야 한다"라고 지적했다. 강경훈 진경건설 대표도 "비아파트의 대출 LTV를 아파트와 같은 40%로 제한하는 것은 과도하다"라고 지적했다.

기업형 민간임대 활성화를 주문하는 목소리도 이어졌다. 김용진 대한토지신탁 리츠1본부장은 "3년 이상 운영되는 임대주택 사업에 장기 고정금리 금융제도가 전무하다"라며 "현재 기금 투자심사를 기다리는 물량만 약 2만 가구에 달한다. 이 부분만 빨리 소화해도 공급을 상당히 앞당길 수 있다"라고 했다. 또 "수도권 공급 확대와 함께 지방 미분양 4만 가구를 해소할 방안도 함께 검토해야 한다"라고 말했다.

조강태 MGRV(맹그로브) 대표는 "공공과 사회주택, 민간임대주택이 각자의 영역에서 최대한 공급하고 경쟁하는 것이 결국 유일한 해법"이라고 강조했다. 이어 "해외에서도 공공과 사회주택만으로 문제를 해결한 사례는 많지 않았다"라며 "기업형 민간임대 인증제와 특별법을 마련해 세제와 금융, 인허가 지원의 길을 열어준다면 당장 공급 확대가 가능할 것"이라고 제안했다.

재건축 이주비 막히고, 공공임대 확대 요구도

재건축·재개발 사업을 추진하는 현장에서는 대출 규제가 공급 확대를 가로막고 있다는 호소가 나왔다. 김명희 서울 신길2구역 도심복합사업지 위원장은 "가계부채 관리 방안으로 금융기관의 가계대출 총량이 막힌 상황"이라며 "실제로 이주비 대출을 해주겠다는 금융기관이 없어 많은 사업장이 이주 지연 위기에 놓였는데, 정부가 신속 공급을 말하면서 꼭 필요한 자금을 막은 것은 모순"이라고 지적했다.

김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "서울 내 정비사업 추진단지 중 실제 시공(착공)단계에 진입한 곳은 약 7%에 불과하다"라며 "공사비 폭등과 법적 불확실성이 사업 지연 주원인"이라고 분석했다.

반면 시민단체와 일부 전문가들은 공급 확대가 공공성을 훼손해서는 안 된다고 강조했다. 이강훈 참여연대 집행위원장(변호사)은 "공공임대주택을 늘리겠다면 최소한 50% 이상은 공공임대로 공급하는 게 맞다"며 정부의 재정 투입 확대를 주문했다.

최은영 한국도시연구소 소장도 "속도보다 어떤 품질의 집을 공급할지가 중요하다"라며 "전세사기 이후 청년층의 공공임대 수요는 서울에서 수백 대 1 경쟁률을 보일 정도로 높다. 공공이 추진해야 할 임대주택을 신속히 공급하는 것이 가장 중요한 정책 수단"이라고 강조했다.

"규제 풀어야" vs "집값 자극 우려"... 팽팽한 시각차

▲ 김윤덕 국토교통부 장관이 14일 서울 중구 정동 1928 아트센터에서 열린 '국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 방안 경청 토론회'에서 발언하고 있다. 국토교통부

규제지역과 토지거래허가구역 유지 여부를 놓고도 의견은 엇갈렸다. 김효선 위원은 "서울 강남과 경기 용인 기흥이 동일한 규제를 받는 것은 현실과 맞지 않는다"라며 정책 재검토를 주장했다.

반면 최은영 소장은 "주택 공급도 중요하지만 가격 안정도 굉장히 중요하다"라며 "2025년 서울시가 토허 구역을 풀면서 1분기 서울 아파트 평균가격이 14억 원을 넘었다. 규제지역을 쉽사리 해제할 때 벌어질 수 있는 부작용도 충분히 고려해야 한다"고 반박했다.

끝으로 이용만 교수는 "수요 충격과 달리 주택 공급 부족의 충격은 장기간 지속된다"라며 "특히 수도권 지역의 주택 공급 부족 문제가 가격 불안정으로 점차 심화되고 있는 상황"이라고 진단했다.

그는 이어 "전반적으로 주택 공급 관련 규제를 제거해 활성화 하자는 게 주된 의견이었다"고 정리하며 "결국 국민이 원하는 곳에, 원하는 주택을, 원하는 국민들에게 공급하는 게 중요한데 그런 점에서 규제 손질이 선행돼야 한다"고 강조했다.

정부는 토론회와 별도로 발표한 하반기 경제성장전략에서 리모델링 사업 동의율을 75%에서 70%로 낮추고, 남양주 왕숙과 인천 계양 등 3기 신도시 1만 2000가구를 올해 하반기 착공하는 등 공급 확대 방안도 제시했다. 반면 가계부채 관리를 위해 고위험 주택담보대출을 많이 취급한 금융회사에 추가 부담을 부과하는 등 금융 규제는 강화하기로 했다.

이재명 대통령은 이날 국무회의에서 부동산 세제 개편과 관련해 "조세 제도가 지나치게 왜곡돼 조세의 기본 기능을 못하고 있다"라며 "세제 정상화가 1차 목표이고, 투기 유발 요인을 줄이는 것은 그에 따른 효과"라고 밝혔다.

김윤덕 장관도 토론회를 마무리하며 "장관을 하면서 가장 어려운 것이 주택 문제"라며 "오늘 나온 다양한 의견을 잘 정리해 국토부와 함께 부동산 문제를 조금이라도 진전시킬 수 있도록 최선을 다하겠다"고 말했다.

한편 이날 토론회는 정부가 공급·금융·세제 등 부동산 정책 전반을 공개 토론 방식으로 논의하는 첫 일정이었다. 다음날인 15일 금융위원회의 부동산 금융 토론회, 16일 세제 토론회를 거친 뒤 오는 23일 이 대통령 주재 '부동산 국민 대토론회'에서 의견을 종합해 새 부동산 종합대책을 확정할 예정이다.

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