실거주 중심 세제 전면 개편... 종부세 '주택 수' 없애고 20억까지 면세

"집은 사는 것(Buying)이 아니라, 즉 사는 곳(Living)이다."

정부의 2026년 세제개편안에 드러난 부동산 세제의 원칙이다. 집을 몇 채 가지고 있는지를 따지던 과거 방식에서 벗어나 실제 거주 여부와 집값을 중심으로 세금을 매기겠다는 것이다.

이에 따라 종합부동산세는 현행 '주택 수'에 따른 세율 차등을 없애고 주택 가액을 중심으로 다시 짠다. 실거주 1세대 1주택자의 종부세 과세 기준은 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 올라간다. 정부는 이를 실거래가로 바꾸면 약 20억 원 수준이라고 설명했다. 반면 고가주택이나 살지 않는 집, 다주택에 대한 세 부담은 단계적으로 높인다.

이밖에 태양광, 풍력, 이차전지, 반도체 분야에선 별도의 국내 생산 세액 공제가 만들어진다. 또 국가전략기술에 SMR, MMR 등이 새롭게 포함된다. 국내 주식시장의 장기 투자를 위해 '생산적 금융 ISA' 상품도 만들어지고, 청년용 ISA 상품의 경우 납입액의 10% 소득공제가 적용된다. 지방에 투자하는 기업에 대한 세제 혜택도 수도권보다 1.5배 늘어난다.

정부는 3일 오후 열린 세제발전심의위원회에서 이같은 내용을 담은 세제개편안을 공개했다. 구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 지난달 30일 정부세종청사에서 열린 세제개편안 사전브리핑에서"집은 바잉(Buying), 즉 사는 것이 아니라 리빙(Living), 즉 사는 곳이라는 원칙 아래 거주 중심의 주택 시장이 정착되도록 부동산 세제를 합리적으로 개편하겠다"라고 밝혔다.

종부세, '몇 채인가'보다 '얼마짜리인가'

▲ 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관이 7월 30일 세종시 정부세종청사 중앙동 브리핑룸에서 열린 '2026년 세제개편안' 상세 브리핑에서 모두발언을 하고 있다. 재정경제부

이번 개편안은 이재명 정부가 부동산 세제의 방향을 '다주택 중과'에서 '실거주 우대와 고가·비거주 과세'로 전환했다는 점에서 눈길을 끈다. 실제 살고 있는 집에는 세금을 덜 물리고, 거주하지 않으면서 보유하는 주택과 일정 수준 이상의 고가주택에는 그만큼 세금을 더 부담시키겠다는 것이다.

우선 현행 종부세 세율 체계가 크게 바뀐다. 주택 수 기준을 없애고 주택 가액 기준으로 일원화한다. 지금은 같은 금액의 부동산을 보유하고 있더라도 주택 수에 따라 적용 세율이 달라질 수 있다. 정부는 이를 2028년부터 집값 기준으로 완전히 일원화하기로 했다. 2027년에는 과도기를 두고 1·2주택 세율을 일부 조정한다.

종부세 기준이 되는 공시가격은 12억 원에서 14억 원으로 올라간다. 정부 추산으로 시가 약 20억 원까지는 종부세 대상에서 빠지게 된다. 집값 상승에 따라 과세 대상자가 자연스럽게 늘어나는 이른바 '종부세 문턱 효과'를 줄이겠다는 것이다. 구 부총리는 "시가 기준 20억 원 미만은 종부세 과세 대상에서 제외된다"라며 "30억 원까지는 오히려 종부세 부담이 줄어든다"라고 강조했다.

정부 계산으로 거주용 1주택의 경우 시가 20억~30억 원 수준에서는 세 부담이 줄어들고, 30억~40억 원에서는 큰 변화가 없도록 설계했다. 대신 40억~50억 원을 넘어가는 고가 주택부터 과세를 본격적으로 정상화한다.

한마디로 '1주택=무조건 감세'도, '고가주택=무조건 증세'도 아니다. 실거주 여부와 집값을 함께 따지는 구조로 설계했다. 실제 살지 않는 1주택은 기본공제를 현행 12억 원에서 9억 원으로 낮춘다. 다주택자의 기본 공제 역시 현행 9억 원을 그대로 인정하는 대신, 4억 원에 거주 주택의 가액 비중을 반영한 금액을 더하는 방식으로 바뀐다.

양도세도 '오래 가진 집'에서 '오래 산 집'으로

▲ 정부가 발표할 세제개편안에서 초고가 주택에 대한 증세를 추진중인 가운데, 강남권과 용산구 등 일부 고가 아파트는 세율 조정 없이도 올해 보유세가 2021년을 뛰어넘어 역대 최고 수준을 기록한 것으로 나타났다. 7월 29일 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 시뮬레이션에 따르면 강남3구와 용산구의 공시가격 30억 원 초과 단지 9개 주택형의 올해 보유세를 산출한 결과 세율 인상 없이 현재 기준으로도 절반이 넘는 5개 주택형의 보유세가 역대 가장 높은 것으로 분석됐다. 사진은 이날 서울 강남권 한 부동산 중개업소. 연합뉴스

양도소득세 역시 같은 원칙이 적용된다. 그동안 주택을 오래 보유하면 받을 수 있었던 장기보유특별공제를 사실상 '장기거주 소득공제'로 전환한다. 1세대 1주택은 현재 보유기간과 거주기간에 따라 각각 최대 40%씩, 합계 최대 80%까지 공제받을 수 있다. 앞으로는 실제 거주기간을 중심으로 연 8%, 최대 80%를 공제한다.

다주택자도 현행 보유기간에 따른 연 2%, 최대 30% 공제를 거주기간 중심으로 바꾼다. 조정대상지역 주택 등 현재 장기보유특별공제가 배제되는 경우에는 거주공제 역시 적용하지 않는다. 다만 충격을 줄이기 위해 곧바로 전환하지 않는다. 2027년은 현행 체계를 유지하고, 2028년에는 보유공제를 일부 인정한 뒤 2029년부터 보유공제를 없애는 단계적 방식을 택했다.

반대로 한 집에서 오래 산 사람에게는 혜택을 더 준다. 10년 이상 거주한 뒤 양도하는 30억 원 이하 1세대 1주택의 양도세 기본공제는 현행 250만 원에서 2500만 원으로 10배 늘어난다. 구 부총리는 "거주하는 1세대 1주택에 대해서는 현재와 같이 10년간 최대 80% 공제를 적용해 최대한 보호하겠다"라고 했다.

반면 고가주택에서 발생한 막대한 양도 차익에 사실상 무제한 공제를 해주는 구조에는 제동을 건다. 거주 공제 한도를 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원으로 제한한다. 2027년에는 현행처럼 한도를 두지 않는다.

다주택자에게 2년간 '퇴로'… 지방 세컨드홈은 확대

흥미로운 대목은 정부가 다주택자의 보유 부담을 높이면서 동시에 매도할 수 있는 퇴로를 열어놓았다는 점이다.

정부는 지난 5월부터 다주택자 양도세 중과를 다시 시행했지만, 이번 개편안에서는 2027~2028년 중과 수준을 한시적으로 낮추기로 했다. 보유세 체계가 바뀌는 과정에서 집을 팔고 싶어도 양도세 부담 때문에 팔지 못하는'거래 동결' 현상을 막겠다는 것이다. 2026년 5월 10일 이후 이미 중과세율을 적용받아 양도한 경우에도 혜택을 적용할 방침이다.

구 부총리는 "다주택자도 내년부터 일시에 하게 되면 팔려고 하는 분들에 대한 기회가 박탈된다"라며 한시적 완화의 배경을 설명했다. 그러면서 이번 개편에 대해 "높일 부분은 높이고 낮출 부분은 낮추고, 적응할 수 있도록 세제개편의 목표뿐 아니라 집행과 실행 가능성, 현실까지 감안했다"라고 말했다.

지방 주택에는 정반대의 정책을 편다. 현재 인구 감소 지역 주택을 추가로 사더라도 일정 요건을 충족하면 1세대 1주택으로 인정하는 '세컨드홈 특례'를 광역시를 제외한 비수도권 전역으로 확대한다. 새로 확대되는 지역의 주택은 공시가격 4억 원 이하 등의 기준을 충족해야 한다.

65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 팔고 지방으로 이주하는 경우에는 양도세도 깎아준다. 2027년에는 50%, 최대 5억 원, 2028년에는 30%, 최대 3억 원까지 감면한다. 수도권 고가·비거주 주택에는 세 부담을 늘리는 대신 지방 주택 취득과 고령층의 지방 이동에는 세제 혜택을 주겠다는 것이다.

"보유세 폭탄 아니다"… 전월세 전가 논란에 선 그은 구윤철

이번 개편안을 두고 시장에서는 보유세 인상이 전월세 가격으로 전가될 가능성도 제기될 것으로 보인다. 이에 대해 구 부총리는 '보유세 일괄 인상'이라는 해석 자체에 선을 그었다. 그는 "전반적으로 보유세를 높이는 것은 결코 아니다"라며 "시가 30억 원 이하 중산·서민층이 사는 집은 오히려 낮춰줬다"라고 말했다. 고가주택과 비거주주택의 부담은 높이지만 실거주 1주택자의 상당수는 세금이 줄어드는 만큼 이를 단순한 보유세 증세로 규정하기 어렵다는 설명이다.

전월세 전가 가능성에 대해서도 구 부총리는 시가 20억 원 미만 주택이 종부세 대상에서 제외되고 30억 원 이하 주택의 세 부담도 줄어드는 만큼 일반적인 전월세 시장에서 세금 때문에 임대료가 오를 가능성은 크지 않다는 취지로 설명했다. 고가주택 임대시장에 대해서는 계약갱신청구권과 전월세상한제 등 기존 제도가 작동하고 있다고 덧붙였다.

다만 세 부담 상한은 현행 직전 연도 보유세의 150%에서 200%로 높인다. 종부세 납부유예 소득요건은 7000만 원에서 8000만 원으로 완화하고, 고령 1주택자는 일정 요건을 충족할 경우 소득 요건 없이 납부를 미룰 수 있도록 했다.

부동산 이외에도 이번 세법개정안은 상당한 변화를 담았다. 정부는 태양광·풍력·이차전지·반도체·핵심소재·AI 로봇부품 6개 분야를 중심으로 국내 생산량에 따라 세금을 깎아주는 '국내 생산 세액 공제'를 신설한다. 지방에서 생산하면 지역별 계수를 적용해 수도권보다 최대 50% 많은 혜택을 주기로 했다.

국내 자본시장 장기투자를 유도하기 위한 '생산적 금융 ISA'도 신설한다. 국내 투자에 집중하는 대신 이자·배당소득을 전액 비과세하고, 청년형에는 납입액의 10% 소득공제까지 추가한다.

민생 분야에서는 근로장려세제(EITC)의 소득 요건과 최대 지급액을 높이고, 월세 세액공제 대상 한도를 연 1000만 원에서 1200만 원으로 확대한다. 청년 월세 세액공제율도 17%로 우대한다.

구 부총리는 이번 세제개편의 목표를 '대체불가 대한민국을 위한 경제대도약 지원'이라고 규정했다. 잠재성장률 반등, 민생·지방 지원, 공정과세를 위한 조세개혁과 세제 합리화가 큰 축이다. 그는 "조세의 공정성과 합리성을 회복하기 위한 부동산 세제개편, 비과세·감면 정비 등 그간 추진하기 어려웠던 개혁 과제도 반영했다"라고 말했다.