종부세 대상 주택 3%로... 실거주 1주택 부담은 준다

등록 2026.08.03 18:35

수정 2026.08.04 11:02

▲ 서울 강남구 공인중개사에 부동산 매물이 게시되어 있다. 한국은행이 28일 발표한 소비자동향조사 결과에 따르면 7월 주택가격전망지수는 127로 전월보다 7p 상승했다. 이는 2021년 9월(128) 이후 가장 높은 수준이다. 2026.7.28 연합뉴스

'3%를 위한 세금... 20억 집은 면세, 40억 이상은 더 내야'

정부가 3일 발표한 부동산 관련 세제 개편안을 한마디로 표현하면 이렇다. 물론 모두에게 해당하는 말은 아니다. 실거주 목적의 1주택자는 세 부담이 줄어든다. 대신 초고가 주택이나 다주택 보유자에게는 세금을 더 걷겠다는 것이 이번 개편의 핵심이다. 정부가 내세운 방향은 '실수요자 보호와 과세 정상화'다.

가장 눈에 띄는 변화는 종부세가 부과되는 기준선이다. 정부는 거주용 1주택 기준으로 시가 20억 원 수준까지는 사실상 종부세 부담이 거의 없도록 제도를 손질했다. 시가 20억~30억 원 구간은 세금이 줄고, 30억~40억 원은 지금과 큰 차이가 없다. 반면 시가 40억~50억 원을 넘는 초고가 주택부터는 세 부담이 오히려 늘어난다.

정부 자료를 보면 시가 20억 원은 공시가격 약 14억 원 수준으로, 올해 공동주택 기준 상위 2.3%(약 36만 3000호)에 해당한다. 다시 말해 전체 공동주택의 97% 이상은 종부세 부담에서 사실상 벗어난다는 계산이다.

종부세, 20억 집은 줄고, 50억 집은 늘어난다

이번 개편으로 혜택을 가장 많이 보는 사람은 실거주 1주택자다. 정부가 제시한 사례를 보면 60세가 10년 동안 실제 거주한 경우 시가 20억 원 주택의 종부세는 27만 6000원에서 10만 8000원으로 줄어든다. 시가 25억 원은 46만 1000원에서 32만 3000원, 시가 30억 원은 91만 원에서 76만 원으로 감소한다.

반면 가격이 높아질수록 분위기는 달라진다. 시가 35억 원 주택은 종부세가 191만 8000원에서 212만 4000원으로 늘고, 40억 원은 262만 7000원에서 325만 2000원으로 증가한다. 시가 50억 원 주택은 최종적으로 종부세가 978만 5000원까지 올라 현행보다 500만 원 이상 늘어난다. 정부가 "40억 원 이상 초고가 주택은 과세를 정상화 한다"라고 설명한 이유다.

이번 개편에서 세율 못지않게 중요한 변화는 세금을 깎아주는 기준이다. 지금까지는 오래 보유하면 세액 공제를 받을 수 있었지만, 앞으로는 실제 거주 여부가 더 중요한 기준이 된다. 정부 자료에도 '보유 공제에서 거주 공제로 전환'이라는 표현이 담겼다.

이 때문에 같은 60세, 10년 보유자라도 실제 거주하지 않는다면 세금은 크게 늘어난다. 예를 들어 시가 20억 원 주택의 종부세는 현행 27만 6000원에서 최종 152만 1000원으로 증가한다. 시가 50억 원은 453만 9000원에서 1970만 3000원으로 뛰고, 시가 70억 원은 937만 7000원에서 4480만 1000원까지 늘어난다. "실거주와 투자 목적 보유를 세제상 명확히 구분하겠다"라는 메시지를 담은 대목이다.

종부세 납부자 3%... 다주택자는 세 부담 대폭 증가

▲ 이재명 대통령이 지난 23일 서울 여의도 KBS 별관에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 참석자 발언을 듣고 있다. 2026.7.23 연합뉴스

다주택자에 대한 과세 강화도 분명하다. 정부가 제시한 동일 가격의 3주택 보유 사례를 보면 시가 20억 원 주택의 종부세는 126만 7000원에서 442만 4000원으로 늘어난다. 시가 40억 원은 751만 7000원에서 2255만 8000원으로, 시가 70억 원은 3467만 5000원에서 7225만 7000원으로 두 배 이상 증가한다. 정부에 따르면 지난해 종부세 납세자는 48만 577명으로 전체 주택 소유자의 약 3% 수준이다. 납세자의 95% 이상은 과세표준 12억 원 이하 구간에 몰려 있다.

이번 개편으로 정부는 2027년부터 2029년까지 종부세 세수가 모두 2조 2000억 원 늘어날 것으로 전망했다.

이번 종부세 개편은 단순히 세율을 올리거나 내리는 문제가 아니다. 시가 20억~30억 원의 실거주 1주택자는 부담을 덜어주는 대신, 초고가 주택과 비거주 보유, 다주택자에게는 종부세 본래의 과세 기능을 되살리겠다는 것이다.

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