"집 못 지어 미쳤단 소리 나오게"... 부동산 150만 호 풀린다

▲ 이억원 금융위원장과 김윤덕 국토교통부 장관, 임기근 국무조정실장, 이형일 재정경제부 1차관이 13일 오전 서울 종로구 정부서울청사 브리핑실에서 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안'(이하 ‘주택 신속공급 방안’)과 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'(이하 ‘금융 종합대책’)을 발표했다. 금융위원회

"이재명 대통령이 내게 말했다. 국민들이 '이재명 정부는 집 못 지어서 미쳤냐'는 생각을 할 수 있어야 한다고 말이다. (부동산 공급 부지를) 마른 수건 짜듯이 짜야 된다라는 게 대통령 지시 사항이다."

13일 김윤덕 국토교통부 장관의 일성이다. 김 장관이 국토부의 모든 수단을 "영끌(영혼까지 끌어모음)"했다며 공개한 이번 대책의 핵심은 빠르고도 막대한 양의 부동산 공급 신호다.

정부는 기존 목표치에 신규 부지 23만 호+α를 더해 총 150만 호가 넘는 물량을 확보하는 한편, 인허가와 착공 절차를 절반가량 단축하는 '속도전'을 전면에 내걸었다. 아울러 가계대출 관리 기조를 유지하면서도 올해 대출 증가율 목표치를 두 배 늘리고, 신혼부부의 '결혼 페널티'를 없애 정책대출 문턱을 대폭 낮추기로 했다.

김 장관과 이억원 금융위원장, 임기근 국무조정실장, 재정경제부 이형일 1차관은 13일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 이같은 내용을 담은 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안'과 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표했다.

150만호 넘게 '신속 공급'... 택지 조성기간도 68개월→37개월로 줄인다

우선 우선 국토부는 기존 135만 호 착공 목표의 이행력을 높이는 동시에, 신규 택지 10만 호를 포함한 23만 호+α를 추가로 확보하기로 했다.

방점은 '공급 속도'에 찍혔다. 지금까지는 정부가 공급 계획을 발표한 뒤 실제로 첫 삽을 뜨기까지 평균 68개월, 5년 반이 넘게 걸렸다. 국토부는 앞으로 이 절차들이 동시에 진행되도록 하는 '최단기 착공모델'을 도입해 이 기간을 37개월로 절반 가까이 줄일 계획이다. 3기 신도시 등 이미 진행 중인 택지지구의 착공 시기도 이렇게 1~2년 앞당겨 8만9000호를 조기 착공한다.

아울러 역세권 등 입지가 좋은 곳은 새 공공주택지구로 지정해 10만호 이상을 추가로 공급한다. 이날 서울 강서(염창동 1000호), 남양주 도심(와부읍 2만1700호), 경기 광주(장지동 4500호) 등 3개 지구가 새로 공개됐다. 여기 공급되는 총 2만7000호는 3~4년 안에 착공을 목표로 속도를 낸다. 나머지 7만3000호+α 규모 부지는 올해 구체적인 위치가 발표될 예정이다.

다만 투기를 차단하기 위해 서울 그린벨트 전역과 인접 수도권 그린벨트 지역을 '토지거래허가구역'으로 미리 묶어두기로 했다.

도심 내 공급도 빨라진다. 올해 '1·29 대책'에서 발표된 부지들을 2030년까지 모두 착공한다는 구상이다. 서울 강서 등에서 내년 3000호 착공을 시작으로, 태릉CC와 과천 경마장·방첩사 부지 등 주요 사업지는 이전 일정을 앞당겨 2029년 착공을 추진한다.

재개발·재건축 사업도 속도를 낸다. 재건축 사업을 진행하려면 아파트 소유자들이 모여 '조합'을 만들어야 하는데, 이때 필요한 주민 동의율을 기존 75%에서 70%로 낮춰 조합 설립을 쉽게 한다.

일정보다 빨리 착공하는 사업장에는 세금·대출 혜택도 몰아준다. 가령 재개발 지역에서 이사를 거부하고 현금으로 보상받기(현금청산 대상자)로 한 주민의 집을 시행사가 사들일 경우, 2년 안에 착공하면 이때 내야 할 취득세를 2027년까지는 아예 면제해준다. 이런 방식으로 2030년까지 수도권에서 재개발·재건축 23만4000호 착공을 지원한다는 목표다.

주민 수요가 많은 도심 공공주택 복합사업도 다시 시작된다. 조합 설립이나 관리처분계획 같은 절차 없이 공공 주도로 신속하게 공공주택을 추진하는 정비 방식인데, 2023년 이후 중단됐던 신규 공모를 이번에 재개하기로 했다. 올해 하반기 중 서울에서 1만~2만 호 규모의 후보지를 먼저 발표하고, 이어 수도권을 대상으로 한 2차 공모도 추진할 계획이다.

LH(한국토지주택공사) 등이 기존 건물을 사들여 공공임대로 공급하는 '매입임대' 사업도 확대한다. 건설사업자가 토지·건물을 취득할 때 내는 취득세 감면율을 현재 15%에서 2027년까지 70%, 2028년 50%로 대폭 늘리고, 매입 가격을 정할 때도 공사비 상승분을 반영할 수 있는 방식(원가법)을 병행해 조기 착공을 유도하기로 했다.

도심 안에 방치되거나 활용도가 낮은 땅도 주택 부지로 전환한다. 서울 강서구의 옛 공항고 부지 등 학령인구 감소로 쓰임이 줄어든 학교용지에서 1400호, 강남 LH 서울지역본부 등 공공기관이 옮겨가면서 남는 수도권 사무소 부지에서 450호를 확보해 청년·신혼부부용 주택으로 공급한다는 계획이다.

민간 건설사들이 다세대·다가구주택을 더 쉽게 지을 수 있도록 규제도 풀기로 했다. 건물을 지을 수 있는 바닥 면적 제한을 660㎡에서 1000㎡ 미만으로 넓히고, 지을 수 있는 층수 제한도 3층에서 4층으로 늘린다. 소형 신축주택을 구입하면 취득세나 양도세를 계산할 때 '소유 주택 수'에 포함시키지 않았던 특례 역시 오는 2028년까지 연장한다.

금융위, PF보증 47.8조원까지 확대... 가계부채 총량은 3%로 완화

공급 속도를 뒷받침하기 위한 금융 지원도 대폭 강화된다.

금융위 건설사들의 사업자금 대출(PF) 보증·지원 규모를 지금의 26조3000억 원에서 47조 8000억 원+α까지 늘리는 내용의 금융 종합대책을 함께 내놨다. PF 보증이란 건설사가 은행에서 사업비를 빌릴 때, 공공기관(주택금융공사·주택도시보증공사)이 보증을 서주는 제도다. 은행 입장에서는 떼일 위험이 줄어드니 대출을 더 쉽게 내주게 된다.

이 보증 목표를 최근 3년 평균이었던 13조1000억 원에서 28조 7000조 원(2026년 23조원, 2027년 33조원, 2028년 30조원)으로 연평균 2.2배로 올린다. 특히 착공 예정 물량이 가장 적은 2027년에 33조원을 집중 투입한다.

공사가 중단된 부실 사업장을 되살리기 위한 지원도 늘린다. 캠코(한국자산관리공사)가 부실 사업장에 투자하는 정상화 펀드를 3조 원+α 규모로 새로 만들고, 은행·보험사들이 함께 돈을 모아 빌려주는 신디케이트론은 1조 원에서 5조 원으로, 금융업권별 자체 펀드는 7조3000억 원에서 10조 원으로 각각 규모를 늘린다.

수요 측면에서는 가계부채 총량 목표를 넓히면서도, 투기로 보이는 대출은 더 조인다. 금융위는 집을 살 때 대출받을 수 있는 한도(LTV, 주택담보인정비율)나 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율(DSR) 같은 핵심 규제는 그대로 유지한다고 밝혔다. 다만 올해 전체 가계부채가 늘어나도 되는 한도, 즉 총량 증가율 목표는 당초 1.5%에서 3% 수준으로 두 배 늘렸다. 이주비·중도금·잔금 등 주택공급 관련 대출도 이번에 넓힌 3% 총량 안에 포함된다.

다만 개별 은행이 이를 구체적으로 어떻게 계산하고 관리할지는 대책 발표 후 금융감독원·은행권과 별도 협의를 거쳐 정하기로 했다.

동시에 투기로 보이는 수요에 대한 관리는 강화한다. 전세대출보증 제한 대상을 기존 다주택자·투기지역 3억 원 초과 아파트 취득자에서 '투기적 목적의 비거주 1주택자'까지 확대한다. 이는 내년 1월부터 적용된다. 다만 집주인(본인 또는 배우자)이 해당 주택에 단 한 번이라도 실거주한 적이 있으면 이 요건에서 제외된다. 1주택자의 전세대출 보증비율도 수도권 기준 80%에서 70%로 낮추기로 했다.

또 성과급처럼 일시적으로 소득이 늘어난 경우를 대출 한도 계산에 그대로 반영하면 실제 상환능력보다 많은 대출이 나갈 수 있는 만큼, 소득이 20% 넘게 늘면 최근 2년 평균으로, 30% 넘게 늘면 3년 평균으로 계산하도록 기준을 손본다.

청년·신혼부부엔 '결혼 페널티' 없앤다

이번 대책에는 청년·신혼부부를 위한 대책도 담겼다. 공공분양 물량의 약 15%는 집값을 한 번에 다 내지 않고 초반에는 일부 지분만 사되 나머지는 20~30년에 걸쳐 나눠 사들이는 '지분적립형'이나, 정부가 구입자금을 일부 지원해주고 나중에 수익을 나누는 '수익공유형'으로 공급한다. 초기 부담이 줄어드는 방식으로, 올해 4분기 분양분부터 적용된다.

입지 좋고 품질 좋은 집을 다양한 소득계층이 오래 거주할 수 있게 하는 '보편형 공공임대주택'이라는 새 유형도 신설한다.

혼인신고를 하면 부부 소득을 합산해 심사해 정책대출 대상에서 탈락하는 이른바 '결혼 페널티'도 손본다. 가령 보금자리론의 경우 지금은 신혼부부라면 부부 합산 소득이 8500만 원을 넘으면 대출을 받지 못하지만 앞으로는 '부부 중 한 명'의 소득만 7000만 원 이하면 대출받을 수 있게 바뀐다.

아울러 내년 1월, 청년 실수요자를 위한 '청년 주거 지원 3종 세트'도 내놓기로 했다. 청년의 주거 형태를 자가·반전세·전세 세 갈래로 나눠 맞춤형으로 지원한다는 취지다.

먼저 자가 마련을 지원하는 '청년미래보금자리론'은 연 3조원 규모로 2년간 한시 공급된다. 생애최초로 집을 사는 만 39세 이하 청년 대상으로, 4억 원 이하의 전용 85㎡ 이하 비아파트(오피스텔 등)에 한해 우선 적용된다. 소득은 7000만 원 이하, 신혼부부는 부부 중 한 명이 이 기준에 충족하면 신청할 수 있다. LTV는 최대 80%까지 인정된다.

이 정책은 월세를 내는 정도의 부담으로 청년들이 내 집 마련을 할 수 있도록 하기 위해 만들어졌. 만약 2억 원을 30년 만기·금리 3.0%로 빌리면 월 원리금 상환액이 약 85만 원 수준이다. 주목할 점은 생애최초 혜택이 사라지지 않는다는 점이다. 이 비아파트를 '징검다리' 삼아 나중에 실제 아파트를 구입할 수 있도록 기존 혜택(수도권·규제지역 LTV 70%, 그 외 80%)을 유지할 방침이다.

보증 지원도 확대된다. 반전세·월세 거주자를 위해 전·월세 대출을 하나로 묶어 보증하는 '청년 전월세결합보증'(연 4조5000억 원, 최대 2억~3억 원)이 신설되고 기존 '청년특례 전세대출보증'의 지원 연령도 만 34세에서 39세로 확대돼 다른 정책들과 기준을 맞췄다.

김윤덕 "중요한 건 시장 신뢰... 이번 대책 시장 안정화에 도움될 것"
이억원 "공급 적은 비상한 시기, 타깃을 정해 부동산 정상화... 시장 안정에 효과낼 것"

김윤덕 국토부 장관은 이날 발표 직후 이어진 질의응답에서 이번 대책으로 부동산 시장이 안정화 될 걸로 내다봤다. 그는 이번 대책이 부동산 시장을 자극할 것이라는 부작용 우려가 나오자 "중요한 건 시장의 신뢰"라며 "이 많은 정책을 과연 제대로 다 할 수 있을까 하는 의구심이 있다는 걸 저도 걱정하고 있다. 아직 눈에 보이지 않으니 진행될 게 있을까 하는 우려가 있다는 것도 안다"고 인정했다.

그러면서 "하지만 실제로 많은 준비가 되고 있고, 지난 1.29대책 때 발표했던 태릉 문제도 이미 국가유산청 심의를 통과하는 등 진행되고 있다"며 "이번 발표에 신뢰를 가져주시면 좋겠다. 상당 부분 부동산 시장 안정화에 도움이 될 것이라고 분명하게 판단한다"고 강조했다.

이억원 금융위원장은 수도권 아파트 착공과 입주 물량이 최근 몇 년간 10년 평균치를 크게 밑돌고 있는 현실을 지적하며 "이런 비상한 시기에 타깃을 정해 빠르게 정상화하는 게 공급 촉진과 시장 안정에 효과적이라고 판단했다"고 말했다.

PF 자기자본비율 규제 유예에 대해서는 "모든 사업장의 규제를 유예하는 게 아니라 주거 사업장에 한정했고, 그마저도 전 기간이 아니라 2028년까지 정해진 기간만 잠시 유예하는 것"이라며 "타깃을 좁혀 부작용을 최소화하는 방향으로 설계했다"고 강조했다.

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