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 서초구 분양가상한제 아파트 3개 단지 분양가
ⓒ 고정미

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서울 서초구청 분양가심의위원회가 삼성물산이 시공하는 래미안 원베일리 토지 분양가를 서초구 다른 아파트보다 2배 높게 인정해준 것으로 나타났다. 높아진 토지비는 결국 3.3㎡당 5668만원이라는 초고가 분양가로 이어졌다. 

서초구청이 이번달 승인해준 삼성물산의 래미안 원베일리 분양가 세부 내역을 보면, 분양가상한제 심사에 따른 3.3㎡당 분양가 5668만원 중 토지비가 무려 3.3㎡당 4601만원에 달했다(건축비는 3.3㎡당 1067만원). 그런데 이 토지분양가는 같은 해 서초구가 심사했던 다른 아파트 토지 가격에 비해 2배나 비싼 것으로 나타났다.

서초구는 지난해 래미안 원베일리를 비롯해 분양가상한제가 적용된 서초 비버리캐슬 아파트, 낙원청광연립가로주택정비사업 등 3개 아파트에 대한 분양가를 심의했다. 지난 6월 1차 분양가심의 대상이었던 서초 비버리캐슬 아파트는 분양가가 3.3㎡당 3600만원으로 책정됐는데, 토지 분양가는 2564만원이었다. 지난 9월 2차 심의 대상이었던 낙원청광연립 정비사업(서초 자이르네)의 분양가도 3.3㎡당 3252만원이었는데, 토지비는 2261만원이었다.

석 달 뒤인 지난달 래미안 원베일리 토지비는 이보다 3.3㎡당 2100만~2400만원 가량 비싼 3.3㎡당 4601만원에 확정됐다. 같은 자치구 내에 들어서는 아파트라는 점을 감안하면 쉽게 이해하기 어려운 가격이다. 물론 아파트별로 입지가 다르다는 점을 감안해야겠지만, 이 가격은 부동산세금 책정의 기준이 되는 공시지가와 비교해도 턱없이 높다.

지난해 5월 공시된 래미안 원베일리의 표준지공시지가는 3.3㎡당 2200만원(용적률 300% 적용시)인 데 반해 실제 책정된 땅값은 공시지가의 두 배를 넘어선다. 이에 따라 감정평가기관이 시세를 과도하게 인정해준 것 아니냐는 지적이 나온다.  

서초구청에 따르면 래미안원베일리 토지에 대한 감정평가는 서울시와 구청이 각각 지정한 감정평가법인이 수행했다. 2개의 감정평가법인이 산정한 평가액을 한국부동산원이 최종 검토해, 서초구 분양가심의원회에 올렸다. 위원회에 상정된 토지비는 무려 3.3㎡당 4939만원으로 5000만원에 육박했다. 분양가심사위원회는 토지가산비 등 극히 일부를 제외한 감정평가액 대부분을 인정해줬다.

분양가심사 과정에서도 "비싸다" 지적
 
 8일 오후 서울 서초구 신반포3차경남아파트 재건축 공사 현장. 이곳에는 23개동 2,990세대(지하 4층에서 최고 지상 35층) 규모의 대단지 아파트 '래미안 원베일리'가 들어설 예정이다.
 8일 오후 서울 서초구 신반포3차경남아파트 재건축 공사 현장. 이곳에는 23개동 2,990세대(지하 4층에서 최고 지상 35층) 규모의 대단지 아파트 "래미안 원베일리"가 들어설 예정이다.
ⓒ 권우성

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래미안원베일리 분양가 심사 과정에서도 토지가격이 너무 비싸다는 지적이 나오기도 했다.

당시 분양가심사위원회에 참석한 한 위원은 "위원회에서도  토지가격이 지나치게 비싸다는 문제 제기가 있었다"면서 "복수의 감정평가기관이 정하고, 한국부동산원이 검수한 금액을 위원회 차원에서 삭감하기는 사실상 어려웠고, 그럴 만한 전문가도 없었다"고 말했다.

분양가를 최종 승인한 서초구와 감정평가를 최종 검토한 한국부동산원은 토지비 감정가에 대한 명확한 설명을 내놓지 않고 있고 책임을 미루고 있다. 서초구청 관계자는 "감정평가액은 한국부동산원이 최종 검토를 했다, 구청이 재량을 행사할 부분은 많지 않고, 최종 분양가도 심사위원회에 올라오기 전 금액보다 삭감됐다"며 문제 없다는 입장을 밝혔다. 한국부동산원은 "서초구청 승인 없이 어떤 답변도 할 수 없다"고 취재를 피했다.

감정평가 전문가들은 분양가상한제가 제 역할을 하기 위해선 감정평가 기준을 제대로 세워야 한다고 지적한다. 현행 공시지가를 토대로 하는 분양가상한제 토지비 심사 기준이 있지만, 기준이 지나치게 허술해 고가의 토지비 책정을 막기 어렵다는 얘기다.

조정흔 하나로감정평가사무소 감정평가사는 "분양가상한제에서 택지가격은 사실상의 정책가격으로 가야 하는데, 재건축 조합원들의 상당한 반발이 예상되니 적당한 선에게 줄타기를 하고 있는 것 같다"며 "기준이 명확하지 않다 보니 정부의 정책 가격은 사라지고 시장의 투기 가격을 따라가는 것"이라고 말했다. 이어 "아파트 공시지가가 분양가상한제 택지비를 결정하는 정책 가격으로 역할을 할 수 있도록 감정평가 기준을 제대로 마련해야 한다"고 덧붙였다.

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오마이뉴스 사회경제부 소속입니다. 주로 땅을 보러 다니고, 세종에도 종종 내려갑니다.


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