돈을 빌려준 뒤 약속한 날짜에 돈을 갚으라고 청구할 수 있는 권리를 '채권'이라고 한다. 쉽게 말해서 돈 빌려준 사람이 그 돈 받아낼 권리가 채권이다. 그래서 돈을 빌려준 사람을 '채권자'라고 부르고, 반대로 돈을 빌려 쓴 사람을 '채무자'라고 한다.

채권자 A와 채무자 B 두 사람 사이에 채권∙채무관계가 있는 경우, 변제만기일(돈 갚기로 약속한 날짜)에 채무자가 스스로 돈을 갚으면 별 문제가 없지만, 만일 채무자가 자신의 채무를 이행하지 않으면 채권자는 채무자의 일반재산을 경매시켜 강제적으로 채권을 변제받게 된다.

한편, 채권은 발생원인이나 발생시기에 불구하고 모두 평등하게 다뤄진다. 모든 채권이 서로 평등하다는 것은 이런 의미이다. 가령 A라는 채무자에 대하여 채권자가 B·C·D 여러 사람이 있을 때 특별히 B만 우선적으로 자신의 채권을 변제받을 수 없다는 말이다. 이를 '채권자 평등주의'라고 한다. 그러므로 채무자의 재산은 모든 채권자를 위한 공동담보가 되는 셈이다.

'채권자 평등주의'는 채권자들로 하여금 늘 불안하게 만든다. 특히 최초의 채권자가 더욱 불안하다. 왜 그런지 예를 들어 살펴보자.

채권자 B가 채무자 A에게 돈을 빌려줄 당시, A에게는 다른 채권자들이 없었고 A의 일반재산이 B의 채권을 담보하기에 충분했다. 그래서 B는 안심하고 돈을 빌려주었다.

그런데 나중에 A가 B외에 C와 D한테서도 돈을 빌리게 되었고 결국 A는 자신의 재산으로 감당할 수 없는 과도한 채무를 지게 되었다. 즉, A의 재산이 B·C·D의 전체 채권을 담보할 수 없는 상황에 이르게 된 것이다.

이런 상황에서 채무자 A가 결국 채무를 불이행하게 되면 모든 채권자들은 채무자 A의 일반재산을 경매해 자신의 채권액 비율대로 분배를 받게 된다. 그 결과 채권자들은 자신들의 채권액을 전부 변제 받지 못하게 돼 억울한 입장에 놓이는데, 이 중에서 가장 억울한 사람은 최초의 채권자 B다.

B가 A에게 돈을 빌려줄 당시에는 설사 A가 스스로 돈을 갚지 않는다 해도 B가 강제적인 방법을 써서라도 자신의 채권을 충분히 변제받을 수 있는 상황이었다. 그런데 후에 B외의 채권자들이 더 생겨남에 따라 B는 빌려준 돈을 다 받지 못하는 상황에 처하고 말았다. 이렇기 때문에 최초의 채권자 B가 제일 억울하고 최초의 채권자는 늘 불안할 수밖에 없다.

이때, 최초의 채권자 혹은 앞선 채권자들의 이러한 억울하고 불안한 심정을 해소하기 위해 마련된 것이 바로 '저당권'이다. 

채권자 B가 채무자 A에게 돈을 빌려주면서 A의 부동산에 저당권을 설정해 두면, 나중에 A가 약속한 날짜에 돈을 갚지 않는 경우 B는 A의 부동산을 경매시켜 다른 채권자보다 우선적으로 돈을 받아간다. 이런 이유로 사람들은 금전거래를 할 때 저당권을 설정하게 되고, 그래서 부동산등기부등본에는 저당권이 자주 등장한다.

저당권은 부동산거래에서 자주 접하는 권리이기 때문에 부동산투자자나 실수요자들도 저당권에 대해서 잘 알아둬야 한다. 부동산 권리분석에서 가장 큰 비중을 차지하는 것이 바로 '저당권'이다.

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▲ 저당권과 대항력의 관계 ⓒ 홍용석

▲ 저당권과 대항력의 관계 ⓒ 홍용석