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▲ 토지의 용도지역 ⓒ 홍용석
부동산거래를 할 때는 일차적으로 등기부등본을 발급받아 그 내용을 확인해야 한다. 등기부등본분석은 부동산거래의 출발점이라고 생각하면 된다. 물론 다른 서류들도 살펴봐야 하지만 등기부가 빠지면 다른 건 의미가 없다.
부동산등기부등본에는 대체 어떤 정보들이 담겨 있기에 이처럼 중요하게 다뤄질까? 먼저 등기부의 구조부터 살펴보자.
등기부는 등기번호란, 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있다. 표제부에는 부동산에 관한 현황이 나와 있고, 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재돼 있다. 을구에는 소유권 이외의 사항이 기재되는데, 을구에 기재할 사항이 없을 때에는 즉, 소유권 외의 권리관계가 없을 때는 을구를 두지 않을 수 있다.
을구가 없는 등기부가 매수자 입장에서는 가장 좋은 경우이다. 그 만큼 권리관계가 단순하고 깨끗하다는 것이기 때문이다. 세상일이 다 그렇지만 부동산 권리관계도 단순한 것이 좋다. 권리관계가 복잡하게 얽혀 있는 건 그 만큼 위험성이 크다고 보면 된다.
그럼 이제부터 등기부에 담겨있는 내용에 대해 살펴보자.
표제부에는 부동산의 소재지와 부동산에 대한 내용이 기재되어 있다. 가령 대상 부동산이 토지인 경우에는 토지의 지번, 지목, 면적 등이 나타나 있다. 대상 부동산이 건물인 경우에는 지번, 건물명칭, 구조, 용도, 면적 등이 기재되어 있다.
표제부에서는 등기부에 표시된 부동산 소재지번이 매수자가 알고 있는 부동산 주소와 일치하는지 여부, 그리고 기재된 면적이 실제 면적과 일치하는지 등을 확인해야 한다. 등기부에는 면적이 ㎡단위로 기재돼 있다. 매수 대상 부동산의 면적을 평수로 알고 있는 경우에는 ㎡를 3.3058로 나누어서 비교 확인하면 된다. ㎡를 3.3058로 나누면 평수가 나온다.
토지를 매입하는 경우에는 특히 ‘지목’을 잘 확인해야 한다. 매수자가 알고 있는 지목과 등기부상의 지목이 일치하는지를 반드시 확인해야 한다. 토지투자에 있어서 ‘지목’은 가장 중요한 요소다. 토지의 가격은 지목에 따라 달라지기 때문이다.
지목이란, 토지를 용도에 따라 28가지로 분류한 다음 각각의 용도대로 이름을 붙여 놓은 것이다. 토지의 지목에는 다음과 같은 28가지 종류가 있다.
‘전·답·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지·도로·철도용지·제방·하천·구거·유지·양어장·수도용지·공원·체육용지·유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지.’
토지의 지목 중 부동산 거래에서 흔히 접하게 되는 ‘전, 답, 과수원’에 대해서 좀 살펴보자. 이 세 가지 토지를 묶어 ‘농지’라고 한다. 농지는 부동산투자자들로부터 많은 관심을 받고 있다.
농지란 지목이 전, 답, 과수원인 토지로서 농사를 짓는 땅을 말한다. 그런데 땅을 보러 다니다보면 지목이 전, 답, 과수원이 아닌데도 농사를 짓고 있는 땅이 가끔 있다. 이런 땅도 농지에 해당한다. 농지란 지목이 전, 답, 과수원으로 되어있는 토지만을 말하는 것은 아니다. 지목이 전, 답, 과수원이 아니라도 농사짓는 기간이 계속해서 3년 이상이면 농지에 해당한다.
토지를 구입할 때는 이 점을 유념해야 한다. 매입하고자 하는 토지의 등기부상 지목이 전, 답, 과수원이 아니더라도 실제적으로 3년 이상 농사를 짓고 있으면 이 토지는 농지이므로, 매수자 본인이 농지를 취득할 자격이 있는지, 또 앞으로 농지를 보유할 자격이 되는지를 잘 살펴야 한다.
그렇다면 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로서 농사짓는 기간이 계속하여 3년 미만인 토지는 어떻게 될까? 이런 토지는 농지로 보지 않는다. 그리고 다음 두 가지의 경우도 농지에 해당하지 않는다.
① 지적법에 의한 지목이 ‘임야’인 토지로서 그 형질을 변경하지 않고 다년성 식물의 재배에 이용되는 토지. 예를 들어 토지의 형질변경 없이 산에다 밤나무를 심어 놓은 경우, 이 토지는 농지가 아니다. 이는 ‘산지’에 해당한다.
② 초지법에 의하여 조성된 토지. 이런 토지는 ‘초지’라고 한다.
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