내 집 문제 해결, 어느 후보가 도움 되려나

전월세 폭등으로 인해 더 가난해진 렌트 푸어, 막대한 빚을 내 집을 샀다가 쪼들리게 된 하우스 푸어, 점점 더 높아지는 대학생 주거비와 청년 삼포세대의 신혼집 마련 고민, 늘어나는 1인 가구에 따른 맞춤형 소형주택 부족, 전 국민의 40%에 달하는 무주택자.

지금 우리나라에서 이런 주거 문제에서 자유롭고 마음 편한 사람이 과연 얼마나 될까? 당신은 이 가운데 어디에 해당되는가? 이 중에서 하나도 해당되지 않는다면 당신은 주거 문제에서 비교적 자유로운 행복한 사람일 것이다.

대선을 앞두고 모든 대선 후보가 주거 문제를 해결하겠다고 목소리를 높이고 있다. 주거 문제는 교육 문제와 더불어 우리 사회 빈부양극화를 악화시키는 핵심 원인이자 가장 풀기 어려운 문제 가운데 하나다. 이렇게 풀기 어려운 주거 문제를 해결하겠다고 쉽게 약속하는 대선 후보의 말을 과연 믿을 수 있을까? 대통령이 바뀌면 주거 문제가 해결되어 마음 편히 살 수 있는 세상이 되는 걸까?

대통령이 바뀐다고 해서 모든 주거 문제가 '한 방'에 해결될 수는 없겠지만, 최소한 우리가 누구를 선택하느냐에 따라 주거 문제가 지금보다는 나아질 수 (혹은 나빠질 수) 있을 것이다. 따라서 이번 대선에서 대통령을 뽑을 때 주거 정책과 공약을 반드시 꼼꼼히 살펴보고 우리의 미래를 위해 투표해야 할 것이다.

그렇다면 이런 복잡한 주거 문제에 대해 대선 후보가 내놓는 정책과 공약을 어떤 잣대로 평가해야 할까? 이번 대선은 과거와는 달리 유력한 대선 후보인 문재인, 박근혜, 안철수 세 후보 모두가 복지국가를 주장하고 있고, 주거 문제에 대해서도 모두 주거복지를 주장하고 있다. 따라서 어떤 후보가 주거 문제를 풀 수 있는 준비된 사람인지 판단하기 쉽지 않을 것이다.

첫 번째 평가 기준은 '정책 철학'

대선 후보의 주거 정책과 공약을 평가하려면 가장 먼저 '정책 철학'을 살펴봐야한다. 정책 철학은 다른 말로 하면 '가치관' 또는 '세계관'이라고 말할 수 있다. 주거 문제에 대해 어떤 정책 철학 즉 어떤 가치관과 세계관을 가지고 있느냐에 따라 정책의 방향과 내용이 달라진다.

일단 대선 후보의 주거 정책 철학이 우리나라 헌법에 따라 모든 국민에게 주거권을 보장하기 위해 노력하고 있다면 합격이라고 할 수 있다. 또 모든 국민에게 주거권을 보장하기 위한 방법으로 토지/부동산불로소득을 환수하여 사회 모두가 누리는 방향에 맞으면 좋은 주거 정책 철학을 가진 후보라고 할 수 있다.

반면에 소수의 부동산 부자에게만 감세나 특혜를 주거나, 부동산 투기를 조장하면서 다주택소유를 권장하고, 토지/부동산불로소득을 더 보장해 주는 방향이라면 나쁜 주거 정책 철학을 가진 후보라고 보면 된다. 하지만 모든 대선 후보가 겉으로는 주거권과 주거복지를 보장하겠다고 말하고 있으니 정책 철학만으로는 '옥석'을 가려내기 쉽지 않은 상황이다.

주거 문제를 근본적으로 해결하려면 토지가치 즉 토지/부동산불로소득을 사회가 환수하여 모든 국민이 누릴 수 있도록 해야 한다. 토지가치를 모든 국민이 누리기 위해서는 토지의 가치에 따라 과세를 하는 토지가치세제(Land Value Taxation)가 가장 좋은 정책이다. 하지만 토지가치세는 우리나라에서 아직 시행되고 있지 않다. 그나마 토지/부동산불로소득을 어느 정도 환수할 수 있는 현행 세금은 종합부동산세나 (토지분)재산세, 양도소득세 등이 있다.

따라서 종합부동산세와 (토지분)재산세, 양도소득세를 강화해야 한다고 주장하는 후보가 좋은 정책 방향이며 이에 반대하는 후보는 나쁜 정책 방향이라고 할 수 있다. 현재 종합부동산세 강화는 문재인, 안철수 캠프 양쪽 모두 다 주장하고 있다. 반면 박근혜 캠프에서는 종합부동산세 강화에 반대하고 있다. 따라서 박근혜 후보는 주거 정책 철학에서 가장 뒤처진다.

토지/부동산불로소득을 환수할 수 있는 이런 세금 외에도 개발이익환수(개발부담금 등), 임대소득세, 국공유지 비축, 공공토지임대제, 공동체토지신탁, 토지임대부주택, 공공임대주택, 고위공직자부동산백지신탁제, 수도권집중완화 및 지역균형개발, 토지의 공공성 강화, 주택 및 상가 세입자 보호 및 지원, 노숙인 주거 보장 등과 같은 정책도 주거권을 보장하거나 토지/부동산불로소득을 어느 정도 환수할 수 있는 좋은 정책이다. 따라서 이런 정책에 반대하는 사람은 대통령으로서 '불합격'이다.

두 번째 평가 기준은 '정책의 일관성'

표1 정책 영역 및 사용 가능한 주거 정책 — ▲표1정책 영역 및 사용 가능한 주거 정책고영근

주거 정책과 공약을 평가할 수 있는 두 번째 중요한 기준은 '정책의 일관성'이다. 주거 정책 전문가인 세종대 김수현 교수는 '주택정책의 원칙과 쟁점: 시장주의를 넘어서'에서 주택정책의 네 가지 원칙으로 ①일관성과 예측 가능성 유지 ②시장투명화, 보유세 정상화, 개발이익환수 전제 아래 시장자율 확대 ③실질적인 주거복지 달성 ④고령화 및 산업구조 변화와 같은 장기 시장 변화에 대한 대응을 꼽았다. 김수현 교수는 그러면서 "나쁜 정책보다 더 나쁜 정책은 일관성이 없는 정책"이라고 강조한다.

정책의 일관성은 곧 정책에 대한 국민의 신뢰성을 뜻한다. 프랜시스 후쿠야마는 '트러스트(Trust)'에서 "사회구성원간의 신뢰가 경제 발전을 이끈다"고 주장한 바 있다. 무신불립(無信不立)이라는 말처럼, 신뢰가 없으면 나라가 올바로 설 수 없다. 따라서 정책의 일관성과 신뢰성은 정책 철학만큼 중요하다.

과거에는 주거복지와 정반대되는 주장을 하다가 이번 대선에서는 국민의 눈치를 보면서 갑자기 '말 바꾸기'를 하는 후보가 있다면 이런 사람은 정책의 일관성과 신뢰성이 떨어지기 때문에 앞으로 정치적 상황이 바뀌면 또 다시 주거 정책의 방향을 뒤집을 위험성이 높다. 따라서 지금까지 보여준 말과 정책에서 일관성과 신뢰성이 있는 후보를 대통령으로 뽑는 것이 현명한 선택이다.

아울러 대선 후보의 삶이 토지와 부동산을 과다하게 소유하면서 사회 모두가 누려야 할 토지/부동산불로소득을 자신이 누리며 특혜와 특권을 누려온 사람이라면 그런 사람의 가치관과 세계관, 즉 정책 철학은 그가 주장하는 주거복지와 실제로는 정반대될 가능성이 높다. 그런 후보는 말과 삶이 일치하지 않기 때문에, 대통령으로 뽑아서는 안 될 것이다.

주거 정책의 일관성과 신뢰성 면에서 안철수 후보는 과거에 정치를 하거나 공약을 한 적이 없기 때문에 뭐라고 평가하기 어려운 상황이다. 문재인 후보는 지난 참여정부 때부터 지금까지의 모습을 살펴보면 주거복지의 확대라는 어느 정도의 일관성이 있어 보인다.

박근혜 후보는 전형적인 '말 바꾸기'

반면 박근혜 후보는 정책에 일관성이 없는 전형적인 '말 바꾸기'에 해당한다. 박근혜 후보는 불과 지난 대선까지만 해도 '복지국가'가 아닌 '신자유주의'를 앞장서서 외쳤던 사람이다. 또한 과거에는 주거복지와 정반대되는 토지/부동산불로소득을 더 보장해주는 정책을 주장했던 사람이다. 지난 참여정부 당시 박근혜 후보는 종합부동산세에 결사반대하고 '강부자(강남 부동산 부자)' 감세와 신도시 공급 확대 등 부동산 경기부양만 줄기차게 외쳤던 사람이다.

잘 알려진 것처럼, 박근혜 후보는 지난 대선까지만 해도 복지와 정반대되는 '줄푸세(세금 줄이고, 규제 풀고, 법질서 세우고)'를 주장하였다. 박근혜가 주장했던 줄푸세는 이명박 정부가 지금까지 줄기차게 추진해 온 정책 방향이다. 지금 우리는 줄푸세의 결과가 어떤 것인지 온 몸으로 뼈저리게 느끼고 있다.

과거에는 줄푸세를 주장하면서 '강부자'에게 토지/부동산불로소득을 더 보장해주고 빈부격차를 악화시켰던 박근혜 후보가 이번 대선에서는 갑자기 '말 바꾸기'를 하면서 복지국가와 경제민주화, 주거복지를 주장하고 있다. 박근혜 후보는 정책의 일관성과 신뢰성이 떨어진다. 앞으로 정치적 상황이 바뀌면 내가 언제 그랬냐는 듯이 주거 정책의 방향을 손바닥 뒤집듯 쉽게 뒤집을 위험성이 높다.

세 번째 기준은 정책의 '효율성과 공평성'

표2 효율성과 공평성을 기준으로 평가한 주거 정책 — ▲표2효율성과 공평성을 기준으로 평가한 주거 정책고영근

대선 후보의 주거 정책과 공약을 평가할 때 정책 철학과 정책의 일관성뿐 아니라 구체적인 여러 주거 정책에 대한 평가 기준도 필요하다. 특히 이번 대선처럼 주거 정책에서 모두가 주거복지를 내세우는 경우에는 각각의 주거 정책에 대한 평가가 쉽지 않을 것이다. 따라서 대선 후보가 내세우는 여러 주거 정책 중에서도 우열을 따져서 평가해야 한다.

대선 후보의 주거 정책을 평가할 수 있는 인류 보편적인 기준으로 '자유'와 '평등'을 들 수 있다. 자유와 평등을 경제학적인 용어로 바꾸면 '효율성(자유)'과 '공평성(평등)'이라고 표현할 수 있다. 주거 정책에서도 마찬가지로 효율성과 공평성(공공성)을 기준으로 대선 후보의 여러 주거 정책을 평가할 수 있을 것이다.

효율성과 공평성(공공성)을 동시에 달성할 수 있으면 좋은 주거 정책이고, 둘 중에 하나만 달성하는 정책은 어중간한 정책, 하나도 달성하지 못하는 정책이라면 나쁜 정책이다. 좋은 정책은 시장친화적인 방법으로 효율성(자유)도 보장하면서 주거에 대한 평등한 권리 즉 공평성(평등)을 달성할 수 있어야 한다. 그럼 이제부터 사용 가능한 주거 정책과 대선 후보의 구체적인 주거 정책을 효율성과 공평성(공공성)을 '잣대'로 평가해보자.

세 후보의 주거 정책 방향은 모두 주거복지

유력한 대선 주자인 민주통합당 문재인 후보, 새누리당 박근혜 후보, 무소속 안철수 후보 모두 주거복지를 내걸고 있어서 표면상 정책 철학과 방향이 크게 다르지는 않다. 세 후보가 발표한 주거 정책에서 공통점은 공공임대주택 및 대학기숙사 확대, 하우스 푸어의 부담 완화 및 회생, 렌트 푸어와 전월세 세입자 보호 및 지원 등이다.

구체적으로 살펴보면, 민주통합당 문재인 후보의 주거 정책은 대체적으로 좋은 정책 방향이다. 주거 정책의 방향이 주로 주거복지에 맞춰져 있으며 공공임대주택 확대, 하우스 푸어 부담 완화 및 회생, 렌트 푸어와 전월세 세입자 보호 및 지원 등은 다른 후보와 정책 방향이 같다. 하지만 문재인 후보의 주거 정책에는 다른 후보의 정책에는 없는 임대주택등록제와 임대소득세가 포함되어 있어 좋은 차별성을 가지고 있다.

무소속 안철수 후보의 주거 정책도 대체적으로 좋은 정책 방향이다. 정책의 방향이 주로 주거복지에 맞춰져 있으며 공공임대주택 확대, 하우스 푸어 부담 완화 및 회생, 렌트 푸어와 전월세 세입자 보호 및 지원 등은 다른 후보와 동일하다. 안철수 후보의 주거 정책은 다른 후보와는 달리 토지임대부주택, 공동체토지신탁 등 공공토지임대제 정책에서 좋은 차별성을 가지고 있다. 또 고위공직자부동산백지신탁제 도입도 다른 후보의 정책에는 없는 차별화된 좋은 정책이다.

반면 박근혜 후보의 주거 정책은 대체적으로 좋은 정책은 별로 없고 나쁜 정책과 어중간한 정책 위주다. 정책 방향은 주로 주거복지에 맞춰져 있으며 공공임대주택 확대, 하우스 푸어 부담 완화 및 회생, 렌트 푸어와 전월세 세입자 보호 및 지원 등의 방향은 문재인, 안철수 후보와 같다. 하지만 주거 정책의 구체적인 방법과 내용 면에서 현실성이 떨어지거나 위험성이 있는 것, 설익은 것이 많다.

대표적으로 박근혜 후보가 발표한 '목돈 안 드는 전세제도'라는 정책은 집주인이 자신의 집을 담보로 세입자의 전세보증금을 대출받는 전세제도다. 세입자는 집주인 대신 대출 이자를 부담하고, 집주인은 대출에 대한 세금을 감면받으면서 대출받은 전세보증금을 활용하여 또 다른 부동산을 구입할 수 있다.

박근혜 후보가 발표한 전세제도는 현실성도 떨어지는 데다 어디에서도 시행된 사례가 없는 설익은 정책이다. 이 정책은 세입자에게는 월세를 내는 것이나 집주인 대신 이자를 부담하는 것이나 별 차이가 없다는 평가를 받는다. 또 집주인에게는 대출에 대한 세금 감면 혜택을 주면서 대출금(전세보증금)으로 또 다른 부동산을 구입하여 부동산투기를 유도할 수 있는 위험성이 있다.

철도용지 위에 공공임대주택 및 대학기숙사 20만호를 지어 공급하겠다는 '행복주택 프로젝트'도 현실성은 없고 위험성만 있는 정책이다. 지하철·철도용지 상공에 터널형 고층아파트를 지어 장기 임대하겠다는 이 정책은 이미 정부와 서울시에서 검토했으나 소음과 분진, 방전·저감시설 설치비용, 화재 및 폭발사고, 열차 충돌·추돌 및 화물수송열차 추돌·전복사고로 인한 안정성 등의 이유로 폐기한 안이다.

하우스 푸어 주택의 지분을 금융기관과 공공기관에 매각하는 '지분매각제도'는 하우스 푸어 주택의 지분을 매입한 금융 및 공공기관이 매입한 지분에 해당하는 임대료를 받아 투자자에게 이자로써 지급하는 제도다. 이는 결국 금융 및 공공기관이 하우스 푸어에게서 지대(rent)의 일부를 받아서 투자자에게 주는 구조다. 지분매각제도는 이명박 정부에서 발표했던 '지분형주택'과 비슷한 구조이며 집값이 계속 떨어지는 상황에서는 지속되기 힘든 현실성 없는 정책이라는 평가를 받는다.

주거 정책 면에서 박근혜 후보를 뽑는 건...

이미 언론을 통해 보도된 것처럼, 문재인 캠프에서 종합부동산세 강화를 주장했을 때 박근혜 캠프에서는 기획재정부 박재완 장관과 함께 이에 반대한다는 주장을 한 바 있다. 그러면서 박근혜 후보는 모든 국민에게 주거권과 주거복지를 보장하겠다는 앞뒤가 맞지 않는 말을 하고 있다. 박근혜 후보의 주거 정책 철학은 한 마디로 '위험하고 설익은 포퓰리즘'이다.

또 박근혜 후보의 주거 정책 내용을 살펴보면 대체로 부실하거나 위험한 것이 많다. 아울러 과거에는 '강부자' 감세와 '줄푸세'를 주장하던 모습과는 달리 이번 대선에서는 갑자기 '말 바꾸기'를 하는 등 정책의 일관성과 신뢰성이 많이 떨어진다.

이번 대선에서 문재인과 안철수 어느 후보로 단일화가 될지는 아직 잘 모르겠지만, 최소한 주거 정책을 살펴봤을 때 누구를 선택해야 할지, 유권자들의 심도깊은 고민이 필요할 것으로 보인다.

덧붙이는 글 고영근 기자는 희년함께(www.landliberty.org)에서 사무처장으로 일하고 있고, 토지정의시민연대(www.landjustice.or.kr) 운영위원입니다.

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