▲검단새빛도시 위치검단새빛도시 사업은 약 11조원 사업으로, 전체 토지 면적이 1118만㎡로 3단계에 걸쳐 한국토지주택공사(LH)와 인천도시공사가 5대 5의 비율로 나눠 개발하는 것으로 계획돼있다. 단계별 개발 면적을 보면, 1단계 약 387만㎡, 2단계 약 419만㎡, 3단계 약 312만㎡다. 검단스마트시티는 1단계의 일부(230만㎡)와 3단계의 일부(240만㎡)를 합한 470만㎡에 인천경제자유구역 송도지구와 같은 신도시를 조성하는 사업이다.
사진출처 인천도시공사 누리집
이처럼 현실은 KSC에 유리한 상황이다. 시가 투자 유치에 성급하다 보면, 송도랜드마크시티 사례처럼 검단새빛도시 개발 사업이 발목을 잡힐 수 있는 것이다.
시와 인천경제자유구역청은 2006년 7월 특수목적법인 송도랜드마크시티유한회사(SLC)와 토지공급 계약을 체결했는데, 이게 송도 6·8공구를 개발하고 송도랜드마크의 상징으로 인천타워(151층)를 건립하는 송도랜드마크시티 사업이다.
하지만 2008년 하반기 부동산경기 침체가 본격화하면서 이 사업은 진척이 없었다. 시와 경제자유구역청은 시 재정위기 극복과 송도 6·8공구 개발 활성화를 위해 출구전략을 모색했다. 하지만 2006년 7월에 체결한 토지공급 계약에 따라 SLC 쪽이 토지 개발권을 독점하고 있어서, 토지를 활용할 수 있는 방안이 없었다.
시와 경제자유구역청은 지난해 1월 간신히 이 토지공급 계약을 해지하고, 약 8년 6개월 만에 송도 6·8공구 토지 개발권을 되찾았다. 그런데 이 토지는 '송도랜드마크시티' 대신 '엑스포시티'에 또 발목이 잡혀있다.
즉, 불리한 조건에서 토지매매협상과 경제자유구역 지정을 서두르면 검단새빛도시 개발 사업 전체가 발목 잡혀, 시와 인천도시공사의 재정위기를 악화할 가능성이 높다.
경제자유구역 지정 추진, 검단새빛도시 계획 변경해야검단스마트시티 사업의 1차 분수령은 8월까지 마무리하기로 한 토지매매협상이다. 검단새빛도시의 조성 원가는 3.3㎡당 약 605만원으로, 경제자유구역 송도 6·8공구의 평균 조성 원가 300만 원의 두 배다.
조성 원가만 단순비교해도 토지가격이 비싼 편이다. 게다가 검단새빛도시는 아직 경제자유구역이 아니다. 그래서 경제자유구역 지정은 검단스마트시티 사업의 필수조건이나 다름없다. 그렇다고 경제자유구역으로 지정될 때까지 검단새빛도시 사업을 유보할 수 있는 상황도 아니다.
이 때문에 8월에는 검단스마트시티 사업의 향방을 매듭짓거나, 경제자유구역 지정을 조건으로 더 추진할 경우 검단스마트시티 사업 구역에 포함돼있는 검단새빛도시 1단계 구역을 다른 용도로 변경하는 게 요구된다.
경제자유구역 송도 엑스포시티조차 답보상태 "유념해야"검단스마트시티는 여러모로 시가 추진한 송도 6·8공구 엑스포시티 사업과 비슷하다. 엑스포시티 사업의 요지는 미국 라스베이거스의 월드마켓센터 같은 전시장을 송도에 짓고, 그 주변을 개발하는 부동산 개발 사업이다. 월드마켓센터 건설비용을 주변 부동산 개발이익으로 충당하는 방식이다.
이 같은 방식은 인천경제자유구역 개발 초기 미국 게일사가 설립한 게일인터내셔널코리아가 포스코와 합작해 특수목적법인 송도개발유한회사(NSIC)를 설립한 뒤, 송도국제도시를 개발한 부동산 개발 사업과 동일하다.
이처럼 경제자유구역 송도지구는 당시(2003~2008년) 국내 부동산 개발 붐(boom)을 이어가는 전진기지 역할을 했다. 첨단산업 투자 유치 대신 아파트 분양이 주를 이뤘고, 부동산 거품을 야기했다. 시는 이 방식을 검단새빛도시에도 적용해 개발 사업을 추진하고 있다.
그런데 부동산경기 침체로 송도엑스포시티 사업조차 여의치 않다는 문제점이 있다. 송도는 이미 경제자유구역으로 지정돼있는 데다, 토지 조성 원가가 검단보다 상대적으로 저렴하고, 교통여건과 주변여건 또한 검단보다 우수한데도, 엑스포시티 사업은 답보상태다. 시 투자유치단은 올해 1월까지 이 사업을 매듭짓겠다고 했지만, 투자 유치 소식은 요원하기만 하다.
박준복 참여예산센터 소장은 "부채에 허덕이는 인천도시공사의 핵심 출구전략이 검단신도시 출구전략이다, 그런데 부동산경기 침체로 경제자유구역으로 지정돼있는 송도의 개발조차 답보상태에 있다"라며 "경제자유구역 지정과 스마트시티 사업 추진만이 능사가 아니다, 그 사이 검단새빛도시의 리스크는 더욱 커진다, 검단새빛도시의 출구전략은 경제자유구역이 아니라 사업 구조조정이다"라고 말했다.
박 소장은 또 "인천도시공사가 검단새빛도시 사업을 정상적으로 추진하려면 시로부터 출자를 받아 공사채를 발행해야한다, 그래야 부채비율을 높이지 않고 사업을 추진할 수 있다"라며 "올해 출자 예상금액은 약 4573억 원인데 채무비율을 낮춰야하는 시도 재정여건이 녹녹하지 않은 상황이다"라고 설명했다. 이어 "검단스마트시티도 송도처럼 기반 공사를 시가 부담해야한다, 자칫 인천도시공사와 시 재정난에 폭탄이 될 수도 있음을 명심해야한다"라고 덧붙였다.
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섣부른 검단경제자유구역 부추김, 제2의 송도될라
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