"상가는 10년, 주택은 2년", 세입자 권리 30년째 '낮잠'

▲박주민 박홍근 민주당 의원이 주최하고 주거권네트워크가 주관한 '주택임대차보호법 정체 30년, 세입자 권리 이대로 좋은가' 토론회가 '무주택자의 날'인 6월 3일 오후 서울 국회의원회관 제9간담회실에서 열리고 있다. 주택 세입자들을 대표해 박동수(맨 오른쪽) 서울세입자협회 대표가 발언하고 있다.김시연

"상가임대차는 2001년부터 5년을 보장했고 지난해 10년으로 늘었는데, 국민기본권에 더 가까운 주택은 2년에서 1회 연장해 총 4년 보장하는 것조차 왜 이렇게 힘든지 모르겠다."(김대진 변호사)

'무주택자의 날'인 6월 3일 오후 국회의원회관에서 열린 토론회 주제는 '주택임대차보호법 정체 30년, 세입자 권리 이대로 좋은가'였다. 지난 1989년 주택임대차기간이 1년에서 2년에서 늘어난 뒤 30년째 제자리걸음이기 때문이다.

이날 발제를 맡은 김대진(참여연대 민생희망본부 부본부장) 변호사는 "계약갱신청구권과 임대료 인상률 상한제 도입은 단순히 임차인-임대인 간 이해관계 대립이나 갈등 문제가 아니라 주거권 보장의 문제"라면서 "대도시 중심으로 주택이 대량공급돼 상대적으로 임대차 시장이 안정된 지금이 이 제도를 도입할 적기"라고 밝혔다.

"계약갱신권 도입하면 임대료 폭등? 임대차 안정된 지금이 적기"

이날 토론회를 주최한 박주민(서울은평갑) 더불어민주당 의원을 비롯한 많은 의원들이 20대 국회에서 전월세상한제와 계약갱신청구권 등을 담은 주택임대차보호법 일부 개정안을 12개나 발의했지만 지금까지 국회 문턱을 넘지 못하고 있다. 두 제도 도입 시 임대인들의 반발은 물론 주택 임대료 폭등과 주택공급 감소 등 부작용을 우려해서다.

임성택 법무부 법무심의관실 서기관은 이날 "제도 도입시 임차인 주거권과 임대인 재산권의 균형, 국회 통과 가능성 등 다양한 요소들을 고려할 필요가 있다"면서 "계약갱신청구권 도입을 우선 추진하고 임대료 인상률 상한제는 주택 시장 현황과 주거안정화 실현 정도를 분석해 도입 여부를 검토해야 한다"고 밝혔다.

주택정책 주무부처인 국토교통부도 '임대주택등록제' 확대에 무게를 싣고 있다. 최정민 국토교통부 민간임대정책과장은 "2020년 이후 임대주택 등록 의무화를 단계적으로 추진하면서 (등록임대주택에) 계약갱신청구권과 전월세 상한제 도입을 추진할 계획"이라면서 "모든 임대 목적 주택에 두 제도를 일시에 도입할 경우 전월세 가격이 일시적으로 상승할 가능성이 있고 주택공급이 축소돼 주택매매시장을 자극할 우려가 여전히 남아있다"고 밝혔다.

임대료 단기 폭등 우려에 대해 김대진 변호사는 "1989년 임대차기간이 1년에서 2년으로 늘어날 당시 임대료가 약 16~17% 폭등했지만, 법 개정 전인 1987년, 88년에도 각각 19.4%, 13.2%로 두 자릿수 인상률을 기록했고 법 개정 이후인 1990년부터는 임대료가 안정돼 8년 동안 5% 전후의 한 자릿수 상승률을 기록했다"면서 "법 개정 당시 임대료 폭등 현상 원인을 임대기간 연장으로 단정할 수 없다"고 반박했다.

아울러 김 변호사는 "오히려 계약갱신청구권을 도입해 임대 기간을 좀 더 보장하고 임대료 인상률 상한제를 통해 임대료를 적정한 수준에서 관리한다면 장기적으로 임대료를 안정시킬 수 있을 것"이라고 밝혔다.

"2+2년이 가장 현실적... 학제 고려해 '6년 보장' 방안도"

김 변호사는 "개정안 대다수는 임차인에게 1회 계약갱신청구권 행사를 인정해 총 4년(2+2)을 보장하는 안이지만 총 6년을 보장하는 법률안도 있다"면서 "자가 소유자들의 반발과 국회 통과 가능성, 계약갱신제도 도입 자체의 상징성 등을 감안하면 2+2 법률안이 가장 현실적이고, 주거지 선택시 가장 중요한 고려사항 중 하나인 초중등 학제를 감안하면 임대차기간을 3년으로 늘린 3+3안이나 2+2+2안도 바람직하다"고 밝혔다.

김 변호사는 임대료 인상률 상한선을 연 5% 이하 범위에서 대통령령으로 정하는 개정안이 대부분이나, 지역별 차이를 감안해 법률에 규정한 상한선을 초과하지 않는 범위에서 구체적인 인상률을 각 지방자치단체에서 조례로 정하는 방안도 제시했다.

▲주택임대차보호법 일부 개정안 제출 현황 - 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 표준 임대료를 중심으로(2019년 5월 30일 기준)주거권네트워크

지난해 국토교통부 주거실태조사 결과, 2018년 자가점유율은 57.7%이고 자가보유율은 61.6%로, '무주택가구'가 약 40%에 이른다. 자가 가구의 평균 거주기간은 10.7년인 반면 전세, 월세 등 무주택가구는 평균 3.4년에 불과했다. 반면 우리나라와 민간임대주택 비율이 비슷한 독일은 세입자 평균 거주기간이 12.8년에 달했고, 20년 이상 한 곳에서 산 세입자도 22.7%에 달했다(독일 GEVOS 연구소 2009년 통계).

김대진 변호사는 "독일은 유럽 내에서도 가장 강력한 세입자 보호제도를 갖춘 국가"로 "기한을 정하지 않는 임대차가 원칙이고, 2013년부터는 대도시 위주로 임대료 규제도 강화하고 있다"고 밝혔다.

참여연대 민생희망본부 실행위원인 유기현 서울시립대 교수도 "우리나라 주택임대차보호법은 임차인 보호를 위해 제정했는데 임차인이 여전히 불안정하다고 느낀다면 조치가 필요하다"면서 "2년 전에도 똑같은 토론회를 했는데 계약갱신권과 전월세 상한제가 도입돼 이번 토론이 마지막이 됐으면 좋겠다"고 밝혔다.

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