6억 원 넘는 임대주택 19채 보유해도 종부세는 0원?

[사례] 전국에 임대주택 26채를 보유한 임대주택사업자 A씨는 2020년 기준 주택공시가격이 6억 원을 초과하는 주택 19채를 갖고 있다. 임대 시작일('16년~'18년) 기준 주택공시가격은 4억 ~6억 원 미만인 주택(총 92억 원)이었지만, 2020년 주택공시가격은 6억~9억 원이 되어 총액 148억 원으로, 임대 시작일 대비 전체 60.8%가 상승했다. 따라서 A씨는 2억6700만 원의 종합부동산세(종부세)를 내야 하지만, 이를 전액 면제받을 수 있다. 현행 종부세법은 임대사업 시작일 또는 최초 합산배정 신청 연도의 주택공시가격을 종부세 과세 기준으로 정하기 때문에 조세 부담이 전혀 늘지 않은 것이다. A씨는 2020년 재산세도 보유한 주택의 전용면적에 따라 50%~75% 감면받아 3600만 원을 면제받을 수 있다.

경기도가 이러한 문제를 해결하기 위해 임대주택에 대한 종부세 합산배제 기준가격을 매년 과세기준일(6월 1일)의 주택공시가격으로 개선해야 한다고 정부에 건의했다. 주택임대사업자에 대한 종부세 특혜가 불로소득 조장과 불공평 과세의 원인이 되고 있다는 것이다.

경기도는 지난 5일 이 같은 내용이 담긴 '주택임대사업자에 대한 종부세 합산배제 개선 건의안'을 기획재정부에 전달했다고 6일 밝혔다.

이와 관련 이재명 경기도지사는 "등록 임대주택 160만 채 대부분이 종부세 면제 특권을 받는 상황이다. 정부가 그간 임대주택등록 활성화 방안에 따라 비거주 투기용 주택에 종부세 합산 배제 등 혜택을 줬기 때문"이라고 지적했다.

매년 주택공시가격 상승해도 다주택 임대사업자는 종부세 면제

경기도의 종부세 개선안은 주택임대사업자에 대한 종부세 면제요건을 강화하기 위해 임대주택 기준가격을 매년 과세기준일(6.1) 주택 공시가격으로 바꾸도록 종부세법 시행령을 개정하는 것이 골자다.

현행 종부세법은 주택의 경우 매년 재산세 과세기준일(6.1) 현재 소유하고 있는 주택의 공시가격 합산 금액이 일정 금액(6억 원 또는 9억 원)을 초과하면 종부세를 내야 한다. 그러나 임대사업자는 과세기준일 현재 주택공시가격이 6억 원을 초과하는 임대주택 여러 채를 소유하더라도 종부세를 내지 않아도 된다.

이는 현행 종부세법에 따른 것으로 임대주택은 임대를 개시한 날 또는 최초로 합산 배제 신청을 한 연도의 주택공시가격을 기준으로 규정하고 있다. 따라서 임대주택 사업자의 경우 해당 임대주택의 공시가격이 6억 원을 넘어도 종부세가 전액 면제되는 현상이 벌어진다.

▲올해 종합부동산세(종부세)가 고지되면서 고지서를 받아든 종부세 대상자들의 불만이 커지고 있다. 반면, 최근 집값이 급등해 고가주택 보유자들의 재산 가치가 수억 원씩 올라간 것을 고려하면 종부세 납부는 당연한 것 아니냐는 목소리도 나온다. 사진은 25일 서울 송파지역 아파트.연합뉴스

예를 들어 전국에 임대주택 23채를 보유한 B씨의 경우 2020년 기준 주택공시가격이 6억 원을 초과하는 주택 5채를 보유하고 있다. 하지만 현행 제도에 따라 임대 시작일 2005~2015년 기준 5채의 주택공시가격은 각 3억~5억 원 미만(총 19억 원)이었지만, 2020년 주택공시가격은 6억~9억 원이 되어 총액 37억 원으로, 임대 시작일 대비 평균 94.7% 상승했다. 하지만 현행 제도에 따라 종부세 4000만 원(추정액)을 전액 면제받을 수 있다.

경기도는 "정부가 최근 임대주택의 요건을 강화하고 세제혜택을 축소해 나가고 있지만, 제도개선이 뒷받침되지 않는다면 이처럼 기존 주택임대사업자는 계속해서 종부세를 내지 않게 된다"고 설명했다.

정부의 부동산공시가격 현실화와 실거래가 상승에 따라 매년 주택공시가격이 상승하면서 종부세 대상자 역시 증가하고 있는 현실을 감안하면 이런 주택임대사업자에 대한 과한 혜택은 종부세 목적에 부합하지 않는다는 것이다.

이에 따라 경기도는 주택임대사업자의 면제기준을 과세기준일 현재 공시가격으로 변경하고, 일정 금액(6억 원)을 초과한 주택에는 종부세를 부과하도록 종부세법 시행령을 개정해야 한다고 정부에 건의했다.

경기도는 "종부세법 시행령 개정으로 임대사업자와 일반 납세자와의 조세부담 형평성을 맞출 수 있고, 지방재정 발전에도 도움이 될 것"이라고 기대했다.

앞서 이재명 지사는 지난달 3일 사회관계망서비스(SNS)를 통해 "우리나라 종부세 납부자는 인구의 1.3%로, 그 안에서도 64.9%의 납부액은 100만 원 이하에 불과하다"며 "전체 고지세액의 82.4%가 2주택 이상 다주택자들에게 해당돼 실거주 1주택자의 조세 부담을 낮추기 위한 노력과 성과가 여실히 나타나고 있다"고 전했다.

이재명 지사는 이어 "누차 말씀드리지만, 부동산으로 돈 버는 일 없게 만드는 것이 시장 안정화의 유일한 해법"이라며 "실거주 1주택은 감면 보호하고, 투기로 과대 이익 취하는 다주택엔 강력 과세해야 한다"고 강조했다.

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