<부동산 이야기> 열네 번째 입니다. 오늘은 '산지'에 대하여 알아보겠습니다.
'산지'를 학문적으로 표현할 때 '입목이나 죽이 집단적으로 생육하고 있는 토지'라고 합니다. 산지란 말을 한자로 풀면 '산의 토지'라는 말입니다. 쉽게 말해서 우리가 알고 있는 '산'이 바로 산지입니다. 혹은 산지란 '지목이 임야로 되어 있는 토지다'라고 이해하셔도 좋겠습니다.
산지는 크게 '보전산지'와 '준보전산지'로 나눕니다.
'보전산지'는 보통 산림이 울창하게 우거지고 우량한 산림이 형성된 곳입니다. 보전산지는 산지로서는 가치가 높은 곳입니다. 보전산지는 산림을 보전할 목적으로 지정한 곳이므로 개발이 제한됩니다. 따라서 보전산지는 특별한 경우를 제외하고는 투자용으로 적합하지 않습니다.
반면에 '준보전산지'는 산지로서는 보전산지보다 가치가 덜한 곳입니다. 그래서 개발이 가능합니다. 산지 중에서 투자대상이 되는 곳이 바로 준보전산지입니다.
산지를 산지외의 용도로 이용하는 것을 '산지 전용'이라고 합니다. 얼마 전까지 소위 '펜션' 열풍이 불었습니다. 경관이 좋은 곳에 펜션을 지어 놓으면 고수익을 얻을 수 있다는 생각에 많은 사람들이 펜션업에 뛰어들었던 적이 있었습니다.
제주에도 바닷가 주변이나 한라산 기슭의 경치 좋은 곳에 펜션이 많이 생겼습니다. 처음에는 펜션을 찾는 관광객이 많아서 장사가 잘 되었는데 요즘은 공급과잉으로 펜션업계가 상당한 어려움을 겪고 있습니다.
이 경우 산지를 구입하여 거기에다 펜션을 지을 때는 '산지전용허가'를 받아야 합니다. 산지에다가 펜션을 짓고 나면 지목이 '임야'에서 '대'로 바뀝니다. 이 토지는 더 이상 산지가 아닙니다. 이것이 바로 '산지의 전용'입니다.
그리고 산지에 펜션을 지을 때는 산지전용허가와 별도로 건축허가도 받아야 합니다. 이때 산지전용허가를 먼저 받았다고 하더라도 건축허가를 받을 때까지는 산지를 훼손해서는 안 됩니다. 그리고 만약에 건축허가 받은 것이 취소가 되면 자동적으로 산지전용허가도 취소가 됩니다.
그런데 산지에 펜션을 짓게 되면 그 만큼 산지가 훼손되어 산지의 면적이 감소하게 됩니다. 그래서 줄어든 만큼의 산지를 대신하여 다른 산지를 조성하는데 드는 비용을 납부하도록 하고 있습니다. 이를 '대체산림자원조성비'라고 합니다.
대체산림자원조성비는 매년마다 산림청장이 결정하여 고시합니다. 참고로 2006년도 대체산림자원조성비는 다음과 같습니다.
① 준보전산지 : ㎡당 1,697원.
② 보전산지 : ㎡당 2,206원.
③ 산지전용제한지역 : ㎡당 3,394원.
이때 대체산림자원조성비를 납부하지 아니하면 산지전용허가가 취소될 수 있습니다. 반대로 산지전용허가가 취소되면 이미 납부한 대체산림자원조성비는 환급받게 됩니다.
원칙적으로 대체산림자원조성비는 산지전용허가를 받기 전에 미리 납부하여야 합니다. 그러나 예외적으로 사후에 납부할 수 있는 경우도 있습니다.
오늘은 산지에 대해서 말씀드렸습니다. 다음에 계속하겠습니다.
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