부동산투자에 입문해 보면 '기술적 분석'이란 말과 '기본적 분석'이라는 말을 자주 듣게 된다. 흔히 '부동산투자에서 성공하려면 기술적 분석과 기본적 분석에 충실해야 한다'라고 말한다.
그러면 여기서 말하는 기술적 분석과 기본적 분석이란 어떤 것이며 또 이런 일들을 열심히 하면 틀림없이 부동산투자에서 많은 돈을 벌 수 있는가? 여기에 대해서 한 번 살펴보자.
부동산시장에는 소위 '효율적 시장'이라는 개념이 존재한다. 효율적 시장이란 '정보가 지체 없이 부동산가치에 반영되는 시장'을 말한다. 다시 말해서 효율적 시장이란, 부동산의 가치를 변경시킬 수 있는 정보가 발표되었을 때 그 정보가 즉시 부동산가치에 반영되어서 부동산가치가 달라지는 시장을 말한다. 예를 들어보자.
@BRI@얼마 전에 제주도 남제주군에 영어 타운을 조성한다는 개발정보가 발표되었다. 이는 그 지역의 지가에 영향을 줄 수 있는 정보이다. 이처럼 한 지역의 토지가격에 영향을 줄 수 있는 정보가 발표되면, 그 정보가 발표된 시점에서 정보가 즉각적으로 토지가격에 반영되어 그 지역의 토지가격이 상승하는 시장을 효율적 시장이라고 한다.
즉, 나중에 실제로 영어타운 조성을 위한 개발사업이 이루어졌을 때 남제주군의 토지가격이 상승하는 것이 아니라 영어타운 개발정보가 발표된 시점에서 남제주군의 토지가격이 상승하는 시장, 이런 시장을 효율적 시장이라고 한다.
호율적 시장은 현재의 부동산 가격에 어떤 정보까지가 반영되어 있는 가를 기준으로 약성 효율적 시장, 준강성 효율적 시장, 강성 효율적 시장 세 가지로 나누어진다.
약성 효율적 시장이란 현재의 부동산 가격에 과거의 정보까지가 반영되어 있는 시장이다. 예를 들어 어떤 토지의 가격이 1억원이라고 할 때, 1억원이라는 현재의 가격은 과거에 발표된 각종 정부정책이나 정보들이 다 반영되어서 만들어졌다는 것이다.
이에 비해 준강성 효율적 시장은 현재의 부동산 가격에 현재의 정보까지가 반영되어 있는 시장이다. 예를 들어 어떤 토지의 가격이 1억원이라고 할 때, 1억원이라는 현재의 가격은 현재까지 발표된 각종 정부정책이나 정보들이 모두 다 반영되어서 형성되었다는 것이다.
마지막으로 강성 효율적 시장이란 현재의 부동산가격에 미래의 정보까지가 반영되어 있는 시장이다. 여기서 미래의 정보란 아직 일반 대중에게 발표되지 않은 정보를 말한다. 즉, 정책입안자들만이 알고 있는 정보를 미래의 정보라고 한다. 이 미래의 정보까지도 현재의 부동산 가격에 이미 반영되어 있다고 보는 시장이 강성 효율적 시장이다.
이제 본론으로 돌아오자. 그럼 '기술적 분석' 혹은 '기본적 분석'이란 어떤 개념인가? 먼저 기술적 분석부터 살펴보자. 과거의 정보를 분석해서 미래의 부동산 가치를 예측하는 작업을 기술적 분석이라고 한다. 즉, 과거에 발표된 정보들을 분석해서 현재의 부동산 가격이 미래에는 어떻게 달라질지를 예측해 보는 일을 기술적 분석이라고 한다.
결론부터 말하자면 기술적 분석을 통해서는 정상이윤까지만 얻을 수 있고 초과이윤은 얻을 수 없다. 여기서 '정상이윤'이란 시장의 평균적인 수익률을 말한다. 즉, 남들이 얻는 만큼의 수익률 이라고 이해하면 된다. 따라서 '초과이윤'이란 시장의 평균 수익률을 넘는 수익률이 된다.
그럼 왜 기술적 분석을 통해서는 남보다 더 많은 수익 즉, 초과이윤을 얻을 수 없을까? 먼저 약성 효율적 시장을 좀 들여다보자. 약성 효율적 시장이란 현재의 부동산 가격에 이미 과거의 정보들이 다 반영되어 있는 시장이다. 어떤 토지의 가격이 1억원이라고 할 때, 이 1억원이라는 가격에는 이미 과거에 발표된 정보들이 다 반영되어 있다.
따라서 이미 현재의 가격에 모두 반영되어버린 정보들을 분석해서 이 부동산의 미래의 가격이 얼마나 될까를 예측해 보는 것은 의미가 없다. 현재와 달라질 것이 없기 때문이다. 그래서 약성 효율적 시장에서 기술적 분석을 한다 해도 초과이윤은 얻을 수 없고 정상이윤만 얻게 되는 것이다.
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