부동산은 '뻥튀기 기계'가 아니다

상식을 벗어나지 마라

자기의 일에서 성공한 사람들, 그래서 어느 정도의 부를 축적한 사람들이 반드시 거쳐 가는 코스가 있다. 바로 부동산 투자다. 자기 분야에서 성공한 사람들은 예외 없이 부동산을 찾는다.

돈을 손에 쥔 사람들이 부동산으로 눈을 돌렸던 이유는 무엇일까? 그것은 자신들의 부를 부동산으로 '굳히기'위해서이다. 자신의 부를 부동산을 통해 확실하게 해두고자 부동산을 찾는다. 부동산처럼 안정적인 자산에 돈을 묻어 두는 것이 부를 지켜나가는 가장 좋은 방법이라고 생각했기 때문이다.

부동산은 없어지는 것이 아니므로 그 가치가 계속해서 보존되고, 따라서 투자자에게 불의의 손실을 입히는 일이 거의 없다. 부동산이 갖는 이러한 장점으로 인해 지금까지 많은 부자들이 부동산을 찾았고 또 앞으로도 계속해서 부동산을 찾을 것이다.

그런데 때로는 '굳히기' 차원을 넘어서 손에 쥔 돈을 몇 배 혹은 몇 십 배로 '뻥튀기해 보고자 부동산을 찾는 사람들도 있다. 자신의 분야에서 번 돈을 부동산으로 확 불려보자는 의도다.

성공한 사람들의 경우, 자기 분야에서 큰 돈을 번 경험 때문에 부동산에서도 역시나 큰 돈을 벌려고 하는 경향이 있다. 기껏 소소한 수익이나 내려면 뭣하러 굳이 부동산투자를 하겠느냐, 부동산투자라는 게 원래 큰 돈 벌자고 하는 거 아니냐, 뭐 이런 생각이다.

이런 사람들은 대개 부동산투자로 큰 돈을 벌 수 있다는 확신과 자신감에 차있다. 부동산업자와 대화가 잘 통하는 사람이다. 그리고 부동산업자가 기다리던 반가운 손님이다. 특히 기획부동산에서 애타게 찾던 고객이다.

이런 생각을 가진 투자자들은 대개 상식수준을 넘어서는 비범한 투자방식을 선호한다. 상식을 가진 보통사람들이라면 보는 순간 '저기가 어느 세월에 개발되겠어. 저기에 뭐가 들어서겠어' 하는 곳에도 나름대로의 확신을 가지고 독창적인 투자가능성을 발견해 낸다.

주변사람들이 생각하기에는 '이건 아니다'이다. 그런데 내가 생각했을 때는 '틀림없다'이다. 주변에서는 좀 더 신중하게 생각해 보라고 충고한다. 이럴 때 나는 이렇게 생각한다. "남들과 똑같이 해서는 큰 돈을 벌 수 없어. 남들이 하지 않는 것을 해야 해. 남들이 아니라고 하는 이것이 바로 그 답이야."

몇 번을 생각해 봐도 틀림없이 성공한다는 답이 나온다. 자신의 논리에 아무런 오류가 없다. 그럴 수밖에 없다. 부동산업자가 빈틈없이 완벽한 논리를 제공했으니까. 거기다가 부동산업자는 이런 식의 투자로 떼돈을 벌어들인 몇 사람의 투자무용담을 들려준다. 아무리 생각해봐도 이거야 말로 자신이 그토록 원하던 큰 돈 버는 기회이다. 그래서 투자자는 확신에 찬 투자를 감행한다. 성공보다는 실패의 가능성이 훨씬 더 큰 위험천만한 방법이다.

남들과 달라야 한다?

부동산으로 큰 돈을 벌려는 사람들 중에는 '개발제한구역'(Green Belt)내의 토지나 농업진흥지역(예전의 절대농지)내의 토지를 선호하는 사람들이 있다. 이런 땅은 용도상 규제가 강하기 때문에 보통사람들은 대개 관심을 두지 않는다. 땅값도 아주 싸다.

그런데 이런 땅에 대해서 남들과 다르게 생각하려는 사람들이 있다. "무릇 투자란 최소의 비용으로 최대의 수익을 내는 것이다. 이것이 최선의 투자이다. 최고의 수익률을 얻으려면 이런 땅을 사야한다."

대개 이런 결론은 투자자 혼자만의 판단으로 내리지 않는다. 옆에서 부동산업자가 한 몫 거든다. 여기에 투자하면 큰 돈을 번다는 것이다. 이 지역은 곧 규제에서 풀린다는 것이다. 즉, 개발제한구역이 해제되고, 용도지역이 변경된다는 것이다. 그리고 이렇게 될 수밖에 없는 완벽한 논리를 제공한다. 이런 식의 투자로 큰 돈 번 사례도 몇 개 들먹인다. 게다가 부동산업자는 이 지역이 곧 풀린다는 것에 대해 지역주민 몇 사람의 증언까지도 확보하고 있다.

부동산업자의 빈틈없는 논리, 거기에다 지역주민의 증언까지 듣고 보니 결과가 너무나도 분명해 보인다. 이건 확실하다. 그래서 남들과는 좀 다른 투자를 감행한다.

전국의 개발제한구역이나 농업진흥지역을 놓고 볼 때 이런 곳에 투자해서 투자자가 대박을 터뜨리게 될 확률은 얼마나 될까? 게다가 투자에 대한 기회비용 역시나 만만치 않다.

이런 땅은 환금성이 낮기 때문에 돈이 묶이는 결과가 나타난다. 또 다른 비범한 투자자가 나타나야만 팔릴 수 있다. 사람이 살다보면 급히 돈이 필요하게 되는 경우가 있다. 환금성이 높은(잘 팔리는) 부동산에 투자했더라면 돈이 급할 때 팔아서 요긴하게 쓸 수 있을 텐데, 그 돈이 없어서 애를 먹을 수도 있다.

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