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'기획부동산'이 용인동부권 땅을 쪼개 팔고 있다는 제보를 받고 현장취재 등을 거쳐 보도한 내용입니다.
[1]기획부동산 용인 노린다
용인땅 투기장으로 변질…지역부동산중개업까지 피해
일명 기획부동산이 최근 전국적으로 기승을 부리고 있는 가운데 용인지역에도 손길을 뻗치고 있는 것으로 드러났다.
용인에 침투한 기획부동산의 경우 주로 임야를 헐값에 사들인 뒤, 이를 100~400평 단위로 잘게 쪼개 소액 투자자들에게 공동지분 형식으로 비싸게 팔아 넘겨 차익을 챙기는 수법을 사용, 법망을 교묘하게 피해 투자자들을 현혹하고 있다. 이들 기획부동산은 확정되지 않은 각종 개발 계획을 부풀려 쓸모없는 땅을 시세보다 8~10배 이상 비싸게 팔고 있으며 특히 용인시신행정타운이 들어설 예정인 역북동 등 동부권 임야가 기획부동산 의 집중표적이 되고 있다.
그러나 이렇게 토지를 쪼개 사는 경우 공장 및 산업시설 등 공동사업이나 도로와 공원 등 공공용지 확보가 매우 어려워 소액투자자들에게 적지 않은 피해를 줄 것으로 우려된다.
서울 강남에 소재한 H산업은 올해 3월 초 용인시 역북동 일대 임야 1만5000여 평을 사들여 10월12일 현재까지 120여 명에게 땅을 나눠 팔은 것으로 드러났다.
이 때문에 역북동 산96-2번지 경우 5만83㎡ 규모인 산을 331㎡ ~1322㎡ 씩 땅을 나눠 파는 바람에 한 필지 땅주인이 무려 120여 명. 이중 용인시에 주소지를 둔 투자자는 10명에 달했다.
또한 원삼면 죽능리 산27-1번지 경우 등기부등본에 오른 땅주인이 무려 250여 명을 초과하는 것으로 확인돼 기획부동산이 판매한 것으로 추정되고 있다.
이외에도 U업체가 판매하고 있는 모현면 초부리 94-1의 경우도 현재 등기부에 오른 땅 주인이 60여 명에 이르는 것으로 나타났다.
한 투자자는 “행정타운이 들어서고 경전철이 들어오면 2~3년 안에 아파트가 들어설 것이라는 업체 관계자 설명을 듣고 평당 80만원에 샀다”고 말했다.
그러나 부동산 관계자에 따르면 이 지역 땅값 시세는 평당 1만원에서 10만원 정도며 용인에서 개발 허가를 받기 위해서는 토지진입도로(폭8m), 경사도(17.5도) 등의 제한이 따르기 때문에 사실상 개발이 어렵다는 것.
토목설계시공 관계자 김모씨는 “역북동을 살펴보면 경사도만 볼 때 허가 받을 수 있는 가용 면적이 3900평 정도지만 도로 상황으로 볼 때 개발 가능성이 없어 보인다”고 설명하면서 “이 지역은 최고 경사도가 27도며 진입도로를 개설한다 해도 공유자들의 동의는 물론 인근지역 땅까지 매입해야 한다”고 지적했다.
특히 기획부동산이 쪼개 파는 땅의 가장 큰 문제는 공동소유로 돼 있기 때문에 재산권 행사가 사실상 어렵다는 것이다.
빚까지 얻어 투자이익을 노린 단기투자자들이 자칫 큰 피해를 볼 수 있다는 부분이다. 또한 이러한 ‘기획부동산’은 지역 부동산 시장마저 어지럽혀 용인의 대외적 신뢰도를 떨어뜨리고 부동산업자들의 생계까지 위협하고 있는 악순환의 고리다.
남동에 위치한 K부동산 관계자는 “(기획부동산)을 통해 땅을 산 사람들이 사무실에 찾아와 따지는 일이 많아지고 있다”면서 “이들이 거짓말로 땅을 팔았어도 증거자료가 없기 때문에 사기죄 성립이 곤란하다”고 말했다.
또한 전문가들은 기획부동산이 도시근교 자연녹지나 대도로에서 보이는 땅을 골라 판매한다며 무차별적인 텔레마케팅을 통한 투자나 업체 관련자와 친분을 이용한 토지거래를 꼼꼼히 살펴야 한다고 충고하고 있다
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“거액 비밀서류 1년내 5배 뛴다”
기획부동산 땅 매입자에 들어본 실태
역북동 산96-2번지 땅을 구입한 K지역 김수철(43·가명)씨와 어렵게 전화통화를 시도했다.
그는 “좋은 땅이 나왔다”는 측근 말을 듣고 용인 역삼동 인근 사무실에서 브리핑을 받은 후 현장을 한 번 둘러본 다음 지난 4월 초 계약했다고 말했다.
그와 통화 내역을 담아 보았다.
“동네 친한 (H산업에 다니는)형이 용인시청 타운 앞 전망 좋은데 땅이 나왔다고 사라고 해서 샀죠.”
김씨가 땅을 구입하게 된 계기다. 그는 고향에서 잘 아는 사이라 땅에 관심을 가졌다고 한다.
김씨는 “(용인지리를 잘 모르지만 )역삼동이라고 하던데요… 엘리베이터를 타고 빌딩 7층(지하 4층) 사무실로 올라가서 J이사가 브리핑을 했다”고 기억을 떠올리면서 “용인시 지도를 크게 붙여 놓고 브리핑 받았다”고 말했다.
이어 “H산업 관계자가 ‘시청에 5000만원 들여 비밀서류를 빼내왔다’고 말하면서 남자 직원이 위치를 보여주고 아파트 예정지라며 경전철 지나가는 것에 대해 얘기 해주고 지도에 학교부지 3곳까지 표시해 보여주면서 인구증가율도 자세히 설명했다”고 밝혔다.
하지만 서류를 보여 달라는 김씨 요구에 H산업 관계자는 비밀서류라며 팜플릿(문서)은 안보여 주고 계약서만 주었다고 한다. 또한 회사전화가 찍혀도 발신이 안 되는 번호였으며 개인 휴대폰으로만 연결됐다고 덧붙였다.
김씨에 따르면 “H관계자는 1년만 갖고 있으면 5배 뛴다고 말하면서 조만간 3배 뛰니까 계약서를 쓰자고 했다”고 한다.
의구심에 그는 용인시청에 개발계획을 알아본다고 하니까 “H관계자는 극비리에 빼내온거라며 2년 후에나 지도상에 오른다고 말했다”고 전했다.
기획부동산 의혹에 대해 김씨에게 묻자 “아는 사람 통해 산 건데…”라며 말 끝을 흐리면서 “귀가 혹해서 샀죠 뭐.”라고 짧게 대답했다.
그러나 이 지역에 이곳 땅을 구입한 사람은 5명 정도. 김씨에 따르면 대부분 장사하는 사람이거나 수년간 돈을 모으고 빌려서 땅을 샀다는 것이다. 하지만 그는 H산업 관계자가 추석 직후 그 땅이 몇 배 올랐으니 걱정 말라고 하며 또 다른데 땅 좋은 거 있으니까 사람들 소개 좀 해달라고 얘기했다”고 말했다.
브리핑 때 몇 배나 오른다고 안심시키며 시골 땅 사놓는 것 보다 낫다며 김씨 등을 현혹한 H관계자는 지분으로 갖고 있으라는 얘기까지 했으며 김씨는 평당 10만원도 안되는 땅을 평당 80만원씩 100평(331㎡)구입했다. 총 8000만원을 들여 샀다고 김씨는 밝혔다.
급기야 H직원은 2~3년 후에 아파트 개발된다고 공동소유자 70% 동의를 얻어 합의하면 팔아준다는 말까지 했다고 김씨는 말했다.
김씨와의 통화 이후, 13일 저녁 그에게 브리핑을 한 J이사 측근에게 전화를 시도했다.
J이사 측근은 “그걸 왜 물으시냐?”면서 H관계자를 다시 연결해 주겠다고 말했다. 잠시 후 한 남자는 기자에게 “어머니가 그 땅을 사서 전화했는데 무슨 문제가 있느냐”는 등 질문만 한 후 전화를 끊었다. 이후 다시 J이사 측근에게 두 차례 전화 통화를 시도했지만 관계자를 연결해주겠다며 정확한 답변을 들을 수 없었다
[2]수백억 챙긴 후 “폐업”
기획부동산 마구잡이 용인땅 분양…피해속출 우려
일명 ‘기획부동산’이 우후죽순으로 용인 땅을 분양하고 있는 것이 추가로 드러나고 있다.
땅을 직접 매매한 한 제보자에 따르면 역북동 산96-2번지를 쪼개 판 것으로 드러난 H산업경우, 2003년 8월 경 법인설립을 마치고 용인의 개발 예정지 주변 땅을 사들여 투자자들에게 공동 지분 형식으로 땅을 되팔고 급기야 계열사까지 만든 후 현재 폐업신고를 한 것으로 알려지고 있다. 특히 계열사인 G랜드, E랜드 등은 강남에 컨설팅 사무실을 두고 지금도 용인땅을 쪼개 팔고 있는 것.
H산업이 매매한 땅은 삼가동 산51-2번지(일명 삼가1), 삼가동 산79번지(일명 삼가2), 고림동 산78번지(일명 고림1), 고림동 산125번지(일명 고림2), 역북동 산 96-2번지, 유림동 산 144-2번지, 유림동 145-1번지, 양지면 평창리 산 83-1번지, 이천시 마장면 오천리 산52-2번지 등이다. 이중에서 삼가동, 고림동, 역북동 필지는 이미 매매가 끝난 상태며 유림동은 현재 분양중인 것으로 드러났다.
H산업이 매매하고 있는 필지는 경사도, 임목도에 따라 개발 규제를 받기 때문에 사실상 개발이 어려운 곳이며 특히 현재 분양중인 유림동 9100여 평 규모는 경사도에 제한이 따르는 것으로 밝혀졌다. 또 H산업은 매매시 평당 시세보다 10배 이상의 폭리를 챙겨 1년 동안 용인에서만 대략 370여 억원을 팔아 챙긴 것으로 나타났다.
이외에도 H산업 관계자가 독립해 3개월전 설립한 S코리아 경우 현재 모현면 초부리 산81번지 1만여 평을 평당 40만원에 분양하고 있는 것으로 드러났으며 이 필지는 보전임지와 준보전임지로 나뉘어져 개발 여부를 가늠하기가 곤란할 정도다. 계열사를 3개나 가지고 있는 J업체도 1년 전부터 용인 땅을 매매해 왔으며 역북동 산76번지 1만여 평을 평당 130만원에 현재 분양하고 있는 것으로 알려졌으며 이 땅 역시 경사도 규제로 개발이 어려운 것으로 나타났다.
W업체도 남동 산89번지를 평당 45만원에 매매했으며 현재 마평동 산 32번지를 평당 60만원에 분양하고 있는 것으로 알려졌다.
S업체는 삼가동 산 97번지 등을 매매한 것으로 추정되며 D랜드는 백암면 용천리 산 83번지 9000여 평을 팔고 있는 것으로 드러났다. SIND업체도 고림동 산 110번지 일대를 팔고 있는 것으로 알려졌다.
대규모 자금력과 인력을 동원하고 있는 이들 ‘기획부동산’업체들은 대부분 강남에 컨설팅 사무실을 차리고 용인의 개발 호재를 악용해 투자자들을 끌어들이고 있었다.
한 제보자는 “용인에 행정타운, 경전철 등 개발 이슈가 얼마나 많냐”며 “이들은 쓸모없는 땅을 개발 가능하다고 현혹 시키는 것은 물론 도로 주변 등에서 잘 보이는 땅만 골라 판다”고 말했다.
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“2~3년 후면 개발 가능” 현혹
용인 땅 ‘장난’ 언제까지…
기획부동산 업체 대부분은 용인의 개발 계획이 발표 된 곳을 기점으로 땅을 매매한 것이 드러났다. 투자자들이 용인시조례, 경사도, 임목도 등을 잘 확인하지 않는 점을 이용해 온갖 권모술수를 다 써 땅을 쪼개 판 것이 이들의 수법이다.
특히 보도 이후 기획부동산에서 텔레마케터로 일한 이모씨는 기획부동산에 대해 상세히 말했다.
이씨는 “강남에 생기는 컨설팅 회사 대부분이 용인 땅에 들어오고 있다”면서 “기획부동산이 이런 식으로 용인에서 판치면 피눈물 흘리고 가는 사람이 얼마나 많겠냐”고 털어놨다.
“요즈음 거래하면서 떠도는 말이 살아서도 용인, 죽어서도 용인”이라고 말한 이씨는 “기획부동산 업체들이 용인 땅을 갖고 장난하고 있는 것”이라고 거침없이 말했다.
특히 각 언론에서 보도하고 있는 용인의 개발계획은 이들에게 호재라고.
“개발 이슈가 얼마나 많습니까. 행정타운 중심으로…” 그는 신문을 펼쳐 보이며 자세히 설명했다.
“(얘네들은)호재가 되는 보도를 최대한 이용해 텔레마케터들을 교육시키고 땅 시세에 따라 수당을 지급하기 때문에 돈벌려고 하면 이성을 찾기 어려운 실정”이라고 한다.
더욱이 고객대응법, 반대를 극복하는 법, 계약 받는 법 등을 치밀하고 철저하게 교육해 매매할 땅에 대해 세뇌교육을 시키는 것이 특징이다. 하지만 이들은 정작 각 지자체별 개발 규제나 전문적인 부동산 용어를 모르는 경우가 대부분이라고 한다.
또한 기획부동산은 법인설립, 폐업을 반복해 2~3년 후 기획부동산 ‘사기’를 알아채도 대처할 수 있는 방법이 없다는 것이다.
이씨는 “제주시장이 3000평 이하 땅은 (법적으로)분할 매매를 금지시켜 그 때 기획부동산이 용인으로 눈을 돌렸고 지금 이러한 상황에 놓이게 된 것”이라며 “용인시에서도 적극적으로 기획부동산 해결에 나서지 않으면 용인 부동산 시장은 상상할 수 없는 피해를 입을 수 밖에 없다”고 충고했다.
또 “투자자들은 땅 살 때 반드시 토목측량설계사무소에서 경사도, 임목도를 반드시 확인하고 각 관계자들의 공동 대응이 필요하다”고 조언했다.
[3]10여개 기획부동산 설친다
토지매매 규제 없는 용인 동부권이 ‘사냥터’
용인 동부권은 토지규제가 없다. 그러나 용인시 각종 개발 계획이 쏟아지고 있는 곳이다.
용인시 문화복지행정타운, 경전철, MBC영상파크, 차이나파라다이스…등 개발계획 호재를 악용한 기획부동산의 먹잇감이 되고 있는 용인 동부권. 인근 서부권만 해도 토지거래허가구역이라는 제한이 따르지만 동부권은 땅을 사고팔기에 쉽다. 삼갇역북·고림·유방·양지·포곡·모현·백암 등이 이 일대다. 용인 전체 면적의 절반이나 되는 동부권 토지 시장을 기획부동산이 어지럽히고 있는 셈이다.
“땅 없냐고 찾아오는 기획부동산 업자들이 있지요. 개발 가능성도 없는 땅 갖고 많이들 해 먹었어요. 여기서도…” 유림동 S중개업소 사장 말은 용인에 손을 뻗친 기획부동산 실태를 단적으로 보여준다.
용인땅을 노리고 땅을 매매한 ‘기획부동산 업체’는 10여개에 이르며 이 업체 대부분 2~4개 정도의 계열사를 운영하고 있는 것으로 확인됐다.
-보도 나간 시점 업체 해산 신청
기획부동산 업체의 운영방식은 전반적으로 모업체가 한 필지를 매매하고 관련 회사 직원이 계열사나 지점 형태로 회사를 다시 설립, 또 다른 필지를 매입해 투자자들에게 땅을 쪼개 파는 것이다. 거대 자금과 인력을 동원해 법망을 교묘히 피해가면서 책임지지 않는 수법이다.
사무실은 대게 강남역·삼성역 인근 역삼동, 대치동, 논현동 등에 분포하고 있으며 00컨설팅이라는 간판을 내걸고 영업을 하고 있다.
특히 삼가동, 역북동, 유방동, 고림동 등에서 땅을 쪼개 팔고 400억 규모의 이익을 낸 H산업은 이미 폐업한 상태며 H산업 계열사로 알려진 E알앤디는 보도가 나간 시점인 10월21일, 임시주주총회 결의로 해산 신청한 사실을 법인등기부등본상에서 확인할 수 있었다. 더욱이 유림동 산 144-2번지 땅을 H산업이 매입한 후 10월5일자로 E알앤디에 땅을 매매한 것이 등기부등본상으로 확인돼 H산업 계열사인 사실이 구체적으로 드러났다.
또 한 제보자는 “14일 보도된 이후 H산업 임원들이 직원(텔레마케터)들한테 지금 ‘민방위(국세청에서 세무조사 나올 때 회사에 나오지 말라고 지시하는 용어)’상태라고 하면서 일주일 동안 회사에 나오지 말라고 했다”며 “그 쪽 움직임이 심상치 않은데 월급도 못 받는 것이 아닌지 걱정된다”고 털어놨다.
특히 싼 값에 땅을 사들여 10배 이상 폭리를 취하고 있는 기획부동산은 대부분 회계사무실을 본점에 두지 않고 오피스텔에 별도로 두는 등 치밀하게 업체를 운영하고 있는 것으로 드러났다.
더욱 심각한 문제는 미등기 상태에서 땅을 매매하는 경우다. 모현면 초부리 산 81번지를 매매하고 있는 S레저산업 김모사장은 H산업에서 근무하던 간부로 땅 주인과 구두로 계약한 상태에서 투자자들에게 땅을 판매하고 있는 것으로 밝혀졌다.
제보에 따르면 또 다른 업체인 SIN도 미등기 상태로 땅을 매매하고 현재 다 팔고 200평 정도 남은 것으로 알려졌다. 이러한 상황을 종합해 볼 때 용인 땅에 기획부동산이 깊게 침투하고 있다는 것을 짐작할 수 있다.
보도 이후 전화제보를 한 최모씨는 “최근에 영업을 시작한 D알앤디 업체도 H산업에서 일하던 임원이 차렸으며 현재 용인 땅 매매를 준비하고 있다”며 “용인땅에 손을 대고 있는 기획부동산이 많다”고 말했다.
확인결과 D알앤디 업체는 사장 장모씨를 내세워 9월말 회사를 설립하고 역삼동에서 영업을 하고 있는 것으로 드러났다.
기획부동산 업체 확인 과정 중에 또 다른 제보자는 “기획부동산 이사나, 감사, 사장까지 다 그 물(사람)이라며 수백억원씩 챙긴후 ‘바지사장’(명의만 사장)은 얼마든지 내세울 수 있다”고 말했다.
또한 기획부동산으로 알려진 D랜드에 본사 직원이 직접 전화통화를 시도한 결과 용인시 개발 계획을 악용하고 있는 것으로 나타났으며 시세보다 높게 땅을 쪼개 팔고 있었다.
토지이용계획 등 따져봐야
용인 동부권에서 설치고 있는 기획부동산을 ‘잡을 수 있는’ 방법은 없는 것일까.
대부분 ‘사는 사람들이 조심해야 한다’고 입을 모은다.
등기부등본상에 나타난 땅 매입자 대부분이 서울, 충청도, 분당 지역에 거주하는 투자자들로 언론 또는 입소문이나, 관례대로 전해지는 것만 듣고 땅을 구입하기 때문에 기획부동산에 당하는 사람들이 계속 늘고 있는 추세다. 중개업자 관련자들은 이러한 이유로 기획부동산이 계속 해서 용인땅에 눈독을 들이고 폭리를 취한다고 말한다.
무엇보다 용인 동부권은 거래허가, 투기지역 제외구역이므로 용인시 조례 등 관련법을 반드시 확인해야 한다는 것이 전문가들 견해다.
구체적으로 살펴보면 우선 토지이용계획확인원을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
시 환경과 관계자는 “용인시 4개동(중앙동, 동부동, 유림동, 역삼동)은 팔당상수원 경안천 수계지역이므로 수질보전특별대책지역”이라면서 “이러한 경우 각 면별로 확인하고 모현면은 1권역으로 건축행위 개발규제를 심하게 적용 받는다”고 설명했다. 또 “수변구역 경우 경안천을 중심으로 양쪽 1km를 지정해 놓았으며 음식점 등은 문제가 된다”고 덧붙였다.
또 녹지과 관계자는 “용인시는 산지관리법을 따른다며 개발행위에 대한 것은 제10조부터 12조항을 자세히 읽어보면 개발 규제를 알 수 있다”고 말했다.
이외에도 개발행위에 대한 제한은 용인시 도시계획조례에 나타나 있다. 자연녹지지역은 개발행위를 허가 받아 3030평 미만으로 제한하며 도시지역 안에서 토지형질변경 허가 때 자연경사도가 17.5도 미만(31.5%)인 토지만 개발할 수 있도록 명시 돼 있다.
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<기획부동산 D업체 통화 기록>
지난 27일 오후, 백암면 용천리 땅을 매매하고 있는 D랜드와 전화통화를 시도했다.
-땅 좀 알아보려고 하는데요. 용인땅이요.
“전화상으로는 자세한 사항을 알려 줄 수 없어요. 회사만의 노하우가 있는 거니까…어떻게 알고 전화했죠?”
-며칠 전에 땅사라고 전화가 왔어요. 용인땅도 있다고 하던데.
“용인땅은 백암면 용천리라는 곳인데.”
-요즈음 기획부동산이 문제라고 하던데요.
“(함이사) 저희 회사는 땅 분양 해놓고 등기 안 내주는 곳과 다르다. 그런 곳이 문제가 되는 거지요. 우리는 일단 매입을 하면 지분 등기가 바로 나갑니다. 그런 다음 벌목해서 측량이 끝나면 개인분할 등기를 해 주지요.”
-(용천리)어떤 곳인가? 가격은 얼마나 하는지.
“가격은 40만원 안팎인데 위치에 따라 차이가 나지요. 그리고 관광지 상업지입니다. 자세히 알고 싶으면 MBC뉴스 2월23일자를 보세요. 그곳을 미국유니버셜 스튜디오처럼 개발하겠다는 계획이니까. 그런 곳인만큼 투자가치는 좋아요.”
-그리로 가서 함께 현장을 보게 되나요.?
“원하면 개별적으로 안내해 줄게요.”
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