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반값아파트에 재원이 든다고? 이상한 말이다. 정부에서 난색을 표하는 재원문제는 반값아파트의 본질을 잘 모르고 하는 말이다. 월임대가 아니라 전세분양으로 가면 일거에 해결된다.
택지개발하여 분양하는 주택의 비용은 3가지다. 토지비, 개발비, 건축비가 그것.
1. 토지비는 독립적으로 존재하는 원가다. 임야냐 농경지냐 등의 조건에 따라 다르겠지만 수도권20km-30km권에서 신규개발대상지는 공시지가의 130%수준에서 대체로 평당 10만원에서 150만원까지 다양하게 분포한다. 매입시 평균값을 40만원과 80만원 두가지로 보자. 공원, 도로, 학교등의 공공용지를 빼고 난 대지부분의 비율은 대체로 30%-50%이므로 평균 40%로 본다. 그러면 대지의 값인 대지비는 각각 100만원, 200만원 쯤 되는데, 용적률을 200%로 보면 분양주택의 평당 대지단가는 50만원과 100만원이 된다. 이 값을 기억해두자.
2. 개발비는 불도저공사로 마련하는 도로, 상하수도 등의 간선시설비이다. 토지공사 자료에 의하면 순수공사비는 지형조건에 따라 다르지만 평당 50만원-90만원쯤 든다. 평균잡아 70만원이고 업무추진비와 금융비용까지 포함하여 평당 100만원이면 넉넉하다.
@BRI@그러면 분양주택의 평당 개발비 단가는 공공용지율과 용적률을 적용하면 약 120만원쯤 된다.
3. 건축비는 전용면적기준으로 평당300만원이면 고급으로 짓는다. 가까운 건축업자들에게 직접 물어보시라.
그래서 개발비와 건축비를 합한 가공비용은 420만원이면 된다. 25.7평이라면 1억500만원이 조금 넘는다. 이게 건물값이 되는 것이다.
그러면 대지임대료는 어떻게 되나? 대지비부터 계산해보자. 25.7평의 경우 대지비가 평당 50만원이라면 전체대지비가 1280만원이다. 평당 100만원이라면 전체는 2570만원이다. 이걸 대지비의 전세보증금으로 잡아주면 된다. 월세로 내도 되지만 대부분 전세를 택할 것이다.
그러면 전세분양가는 얼마인가? 각각, 1억3천5백만원과 1억6천5백만원이 되는 것이다. 공급자 측의 적정이윤을 감안하더라도 1억5천이나 1억7천을 넘어가지 않는다.
이 돈 받아서 비용충당하면 재원이 들 일이 없다. 토지비, 개발비, 건축비 모두 충당된다. 토공이나 정부가 막대한 재원이 필요하다고 주장하는 것은 자충수 비슷한 발언이다.
수도권 25.7평의 일반분양가는 2억5천만원에서 3억원을 보인다. 그 이상을 보이는 곳도 많다. 개발효과 때문에 시장가격이 그 정도 형성되어 있으므로 건설사는 이익을 최대한 추구하기 마련이다. 분양가분쟁의 원인이다. 전세분양아파트는 용적률 200%수준이라도 일반분양가의 60%수준에서 공급이 가능하다.
이 분양가는 현재의 전세시장처럼 매2년마다 대지비의 전세보증금만 인상하면 된다. 1280만원의 10%면 얼마인가? 128만원이다. 2년마다 128만원이나, 257만원만 추가하면 언제까지고 내집처럼 살 수 있다. 그리고 그 돈은 내 돈이므로 어디 가는 게 아니다.
이사도 자유롭다. 전세시장이 형성되므로 자율적인 시스템이 가동된다. 지금의 공공임대주택과는 비교가 안된다. 환매조건부주택은 전세분양아파트보다 싸지도 않으면서 운영이 복잡하고 거주이전이 자유롭지 못하며, 행정력의 낭비가 크다.
지금 재원 타령하면서 반값아파트의 토지임대정책을 부정하는 자들을 도저히 이해할 수 없다.
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