▲ 남구 주안4동에 있는 재흥시장 내 건물. 이 건물은 주안2ㆍ4동 촉진지구에 포함됐다가 나중에 제외됐다. 이 건물은 1988년 안전평가 D등급을 받은 재난위험 시설이지만, 개발이 추진된다는 기대감에 18년째 방치됐다. ⓒ 한만송
단일 지역으로는 인천 최대 재정비 사업인 남구 '주안2ㆍ4동 재정비촉진지구 사업'이 수년째 표류하고 있다.
인천시는 2008년 5월 25일 주안2ㆍ4동 촉진지구 지정을 고시했다. 국토해양부도 그해 재정비 촉진 시범지구로 지정했다. 그해 12월 재정비 촉진 계획 수립 용역에 착수했지만, 현재까지 진척이 없다.
주안2ㆍ4동 촉진지구 거주민은 3만 9000여명(약 1만 6000세대)이다. 이중 세입자 세대가 60% 정도를 차지한다. 단독주택은 3256여 동(64.8%)이고, 공동주택은 588동(11.7%)이다. 낡은 건물이 밀집해있다. 촉진지구 주변엔 미추홀로ㆍ경인로 등이 간선도로 기능을 하지만, 지구 내는 폭 8m 이하 도로 뿐이라 소방차 진입도 어렵다.
이곳은 노인 비율이 인천 평균보다 5%정도 높다. 정치적으로 새누리당 강세 지역이다. 주안2ㆍ4동 촉진지구가 포함된 주안2ㆍ4동은 최근 30년간 인구가 20% 이상 감소했다. 사업체수도 최근 몇 년 사이 5% 이상 줄었다.
주안2ㆍ4동 촉진지구의 당초 면적은 127만 4169㎡이었는데, 일부 지역이 제외되면서 114만 4641㎡ 축소됐다. 당초 목표는 재정비 사업을 2015년까지 완료할 계획이었지만, 부동산경기 침체 등으로 인해 2025년으로 변경했다.
촉진지구 안에는 원래 정비사업 예정지역이 17개나 있었다. 주택재개발정비 10개, 도시환경정비 5개, 도시개발과 도시계획시설 각각 1개가 존재했다.
사업성 없어 추진위도 구성 못해
▲ 주안2ㆍ4동 재정비 촉진지구 지정 변경(안).<제공ㆍ남구> ⓒ 한만송
지난해 4월엔 '미추 10구역(13만 8640㎡)'을 주안2ㆍ4동 촉진지구에서 해제(=제외)하기 위한 주민 공람이 시작됐다. '도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)'에 의해 정비구역 지정을 고시한 날로부터 2년(2014년 4월 말)이 될 때까지 조합설립추진위원회(이하 추진위) 구성 승인을 신청하지 않으면, 주민 의견을 수렴해 지정을 해제할 수 있다.
주민 설문조사에서 해제 의견이 61.45%로 높았다. 남구는 주민 공람과 구의회 의견청취를 거쳐 인천시에 해제를 요청했고, 인천시도시계획위원회는 해제를 의결했다.(위 지도 참조)
2년 동안 추진위조차 구성하지 못했다는 것은 사업성이 없다는 뜻이다. 부동산 경기가 얼어붙어 건설사들이 덤비지 않았다.
주안2ㆍ4동 촉진지구에서 '주안 1구역'을 제외하고 구역별로 시공사를 찾지 못해 사업 추진이 어려운 실정이다. 조합이 설립된 구역도 3개에 불과다.
집권여당, 뉴타운 공약 남발했으나
<인천일보>가 2012년 3월에 실시한 여론조사에서 남구 유권자들은 주안2ㆍ4동 뉴타운 사업(26.8%)을 최대 현안으로 꼽았다. 주민에겐 '촉진지구'보다 '뉴타운 사업'이 더 익숙하다. 지난 10일 주안2ㆍ4동 촉진지구에서 만난 주민 다수는 여전히 '주안2ㆍ4동 뉴타운 사업'이라고 말했다.
이명박 전 대통령이 서울시장으로 재직할 당시 부동산 가격이 급상승할 때 뉴타운 사업을 벌이면서 뉴타운 사업은 전국으로 확산됐다. 국회는 이를 제도적으로 보완하기 위해 '도시 재정비 촉진을 위한 특별법(이하 도촉법)'을 제정했다.
홍일표(남구 갑) 새누리당 인천시당 위원장은 2008년 18대 총선에서 주안2ㆍ4동 뉴타운 사업을 주요 공약으로 내세웠고, 당선됐다. 당시 한나라당 후보들처럼 뉴타운 개발 공약으로 재미를 본 셈이다.
2012년 19대 총선에서 홍 의원과 경쟁한 김성진 정의당 인천시당 위원장은 '주안2ㆍ4동 뉴타운 사업이 해결책을 찾지 못하고 있다'며 공공 개발과 순환 개발을 주장했다. 홍 의원은 '현실을 모르는 소리'라고 일축하며 민간 개발을 주장했다. 그 후로 3년째 미동하지 않고 있다.
남구, 사업성 높이기 위해 나섰지만
▲ 2008년 지정된 주안2ㆍ4동 재정비 촉진지구 내 골목길. 소방차 진입도 어렵다. ⓒ 한만송
서울을 비롯한 다른 지역은 광역단체가 촉진지구 사업을 실질적으로 관할하지만, 인천은 유독 기초단체가 관할한다. 남구는 주안2ㆍ4동 촉진지구 사업에 활력을 불어넣기 위해 사업계획 변경을 추진하고 있다.
우선 사업성을 개선하기 위해 공동주택 평형 배분 비율을 당초 '4:4:2(소형:중형:대형)'에서 '5:4:1'로 조정할 계획이다. 여기다 용적률을 상향 조정해 인센티브를 추가할 계획이고, 기반시설 확보를 위해 국비도 추가로 확보할 계획이다.
특히 이 일대에 종합의료시설과 상업ㆍ업무시설(연면적 11만 7000m²)을 유치했다. 옛 인천 시민회관 인근 주안초등학교가 이전하고, 그 자리에 서울여성병원이 종합병원 건립(2016년 착공)할 계획이다.
상당수 주민 "지구 지정 해제해라"
남구가 이렇게 사업성을 높이기 위한 노력을 함에도, 꽁꽁 얼어붙은 부동산경기로 인해 주안2ㆍ4동 촉진지구 사업은 좀처럼 속도를 내지 못하고 있다.
오히려, 수년 동안 건축행위가 제한되면서 재산권을 침해받고 있다는 주민들의 불만이 터져 나오고 있다.
이곳의 부동산중개사무소 사장 A씨는 "송도와 청라도 겨우 입주가 끝나가는 상황이다. 주안2ㆍ4동 촉진지구의 사업성은 없다고 본다"며 "특히 이 지역은 저소득층이 많아 용적률 등을 올린다 해도 주민에게 돌아가는 것은 없어 보이다"고 말했다. 그는 "지구 지정을 해제하고 국ㆍ시비 등을 투입해 자연스러운 민간 개발을 유도하는 것이 더 빠를 것 같다"고 덧붙였다.
다른 부동산중개사무소 사장 B씨는 "인천시와 남구는 사업을 계속 추진할지 중단할지를 빨리 결정해야한다"며 "노후 주택이 많은데, 개보수도 못한다"고 전했다.
이어, "지구 지정이 풀리면 빌라 업자들이라도 들어와 개발할 수 있다. 저층 주거지역이 많고, 땅 값이 저렴해 사업성은 충분히 있다"고 말했다.
한편, 인천 남구는 지난 13일 SMC개발(주)과 주안 2·4동 도시개발1구역 내 용지매매계약을 체결했다. 계약은 도시개발1구역 복합개발시행자인 SMC개발(주)가 남구에 선수금 용지조성 사업비를 지급하고, 남구는 사업대상 토지를 매입해 SMC개발(주)에 공급하는 내용을 담고 있다.
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