집을 짓기로 한 이유
누구에게나 내 집 마련은 일생에서 가장 큰 꿈 중 하나일 것이다. 특히 아파트 층간소음이나 복잡한 도심에 지쳐, 조용하고 평안한 집을 짓는 것을 꿈으로 꾸는 사람들도 있을 것이다. 나 또한 그러한 꿈을 꾸었다. 마당이 있는 집. 그렇게 키우는 강아지가 이제 나이가 많아 떠나보내기 전에 조금이라도 뛰어놀 수 있는 집을 짓기 위하여 용인의 타운하우스 단지로 소개된 로잔빌리지라는 곳에 계약을 하게 되었다. 타운하우스라고는 하지만 대지면적이 65평, 건물 바닥면적은 13평 정도만 지을 수 있는 작은 집을 지을 수 있는 땅이었다.
로잔빌리지는 토지 분양 가격이 인근 지역에 비해 비교적 비싼 편이었으나 시행사인 한남종합건설이라는 회사도 용인에서는 여러 공사를 진행한 경험이 있어 보였고, 특히, 홈페이지에도 단지 내 도로 및 바닥 열선 매립, 관리사무실 및 입주민 센터, CCTV 설치 등을 홍보하고 있어 믿고 방문하여 분양대행사를 만나게 되었다.
불행의 시작
결국 2017년 4월 15일, 분양대행사를 통해서 로잔빌리지 토지 분양계약서와 건설공사 표준도급계약서를 패키지 계약 형태로 맺게 되었다. 하지만, 한남종합건설에서 토지를 계약할 줄 알았는데 토지 매도인이 한남종합건설이 아니었다. 계약금 입금 및 매도인이 ㈜고담으로 되어 있던 것이었다. 분양대행사는 동일한 회사이니 안심하라는 말과 함께 계약을 종용하였다.
▲ 로잔빌리지 홍보 홈페이지 로잔빌리지를 개발하는 시행사인 한남종합건설의 홈페이지에는 여전히 전체 단지를 개발하는 것으로 표시되어 있다 ⓒ 정란수
처음 계약 당시에는 2017년 10월 대지 소유권 이전, 2018년 5월 공유지분 도로의 소유권 이전이 전제조건이었다. 그런데 시행사는 2017년 10월이 지나서도 소유권 이전 관련한 이야기를 전혀 하지 않았다. 2018년 4월이 되어서야 분양대행사를 통해서 소유권 이전을 하며 토지담보로 대출 실행을 하여 잔금을 치루자는 연락을 받게 된다. 그런데 갑자기 황당한 이야기를 늘어놓게 된다. 현재 대상지는 경사도 등의 문제로 현재 개별필지분할로 인·허가가 나지 않으니, 옆집과 지분등기를 하여야 한다는 말을 듣게 되었다.
지분등기는 계약상에도 없었던 이야기이지만, 분양대행사는 소유권이라도 이전을 해야 수분양자가 권리를 행사할 수 있다는 말과 함께 등기 이전 시 6개월간 잔금 유예 및 대출 이자에 대한 대납, 그리고 당장 소유권 이전 지분등기비용은 수분양자가 지급하되, 준공 후에는 시행사가 개별등기를 해주며, 그 비용 역시 시행사가 지불한다는 약속을 받게 되었다.
도로가 포장되지 않았는데, 사용승인이 떨어지다
문제는 준공이 내 집과 옆 집 대지에 지어지는 주택 2채만이 아니라는 것이었다. 나중에 알게 된 것이지만, 옆집과의 공유지분으로 묶는 것이 다가 아니라, 집까지 이어지는 집앞 진입도로까지 함께 묶어서 인·허가를 신청한다는 것이었다. 이미 소유권 이전 계약이 진행되고, 이를 거부할 경우 주택도 준공이 나지 않는다는 것을 알게 되었다. 일반적으로 기반시설인 도로부터 준공을 내고 택지를 분양해야 하는 것은 상식인데 이들은 그마저도 수분양자에게 도로 준공까지 책임을 전가하게 된다.
도로가 사용승인, 즉 준공이 나기 위해서는 말그대로 도로를 제대로 만들어줘야 한다. 도로를 포장하여 입주자가 사용할 수 있게 해주어야 하지만, 이 부분을 시행사는 여러 이유로 미루기 시작한다. 대표적인 이유가 현재 여러 집들이 공사중이라 상하수도 등 인입이 필요하다, 도로 옆 부지에 공사자재가 있어서 포장이 어렵다 등의 이유였다. 주택이 지어진 대지 앞 도로를 함께 인·허가를 내는 입장에서는 당연히 도로 포장이 안 되니 계속 준공이 이루어지지 않게 되었다. 결국 개발행위 허가 관청인 처인구청에서는 도로 포장은 되지 않았으나, 가급적 빠른 시일 내에 도로 포장을 하겠다는 시행사의 답변을 듣고, 그제서야 2019년 1월 내 집과 도로를 함께 사용승인을 내게 된다.
▲ 로잔빌리지 도로 모습 그럼에도 여전히 도로는 포장되지 않고 진흙과 먼지로 덮혀있다. 비만 오면 물이 내려가지 않아 범람하는 모습을 볼 수 있다 ⓒ 정란수
이 모든 시작은 쪼개기 개발이다
최근 용인에는 난개발에 대한 문제가 심심찮게 등장하고 있다. 대부분의 문제로 많이 제기되는 것이 쪼개기 개발이다. 쪼개기 개발이란, 주택법상 사업계획 승인을 받아야 하는 단지를 2개 이상의 공구로 나누어 사업주체를 달리하여 사업계획 승인방식이 아닌, 개별 건축허가를 받는 방식을 말한다. 로잔빌리지도 마찬가지이다. 사업계획 승인을 받으려면 그 절차가 상대적으로 까다롭고, 감리자를 설정하여야 하며, 주차장, 통신단자 등 각종 부대시설과 도로 등 기반시설이 개발되어야 한다.
원래 시행자인 한남종합건설은 로잔빌리지를 2015년부터 개발하기 시작하였다. 그런데, 30가구 이상의 개발에 대한 각종 의무를 회피하기 위하여 주식회사 고담이라는 유령회사를 설립하게 된다. 특히 주식회사 고담은 한남종합건설의 사내이사였던 사람으로 실제 한남과 고담은 동일한 주소를 사용하고 있으며, 고담은 직원이 없는 1인 기업일 뿐이다. 이른바 "경제 공동체"이며, 동일 사업 주체이다.
주택법 상에서는 사업계획 승인을 받는 경우에 부담해야 하는 기반시설 및 부대·복리시설의 설치를 회피하기 위하여, 친인척 또는 회사임원 등 동일한 사업주체를 볼 수 있는 자가 일단의 주택단지를 여러 공구로 분할하여 건축허가만 받아 주택을 건설하는 경우 난개발이 우려되므로 이를 막고 있다. 이 때 기준은 단순히 친인척 또는 회사임원이 설립한 법인에 대해서를 가장 중요한 판단 근거로 보고 있으며 이뿐 아니라, 주택건설대지의 토지분할 상태, 일단의 주택단지인지 여부, 관계 현황 등의 관련사항을 종합검토하여 동일한 사업주체 여부를 판단하도록 하고 있고, 동일사업주체로 인정되는 경우에는 전체 공구의 주택건설호수 또는 세대수의 규모를 주택건설규모로 산정하여 사업계획 승인을 받도록 하고 있다.
이러한 편법 쪼개기 개발을 실시하게 되고, 처인구청에서는 이를 눈감아주거나 관리감독에 허술한 나머지 그 피해는 모두 수분양자들에게 돌아가게 되었다. 도로 등 기반공사가 늦춰지거나 여전히 이루어지지 않는 문제, 각 주택마다 통신단자를 설치해야 하는 문제, 주차장이 부족하여 도로변에 불법 주정차 차량이 즐비한 문제 등 그 문제점이 헤아릴 수 없이 많다. 만약 사업계획 승인만 제대로 받았더라면, 저희는 도로 준공으로 인한 지연문제도 없었을 것이고, 소유권 이전 지연에 따른 연체이자 등의 문제 역시 발생하지 않았을 것이다. 감리가 없으니 자기들 마음대로 공사를 하여 하자가 있는 가구가 한 둘이 아니게 되었다.
용인 난개발의 원인을 개선하기 위하여
타운하우스를 만들어 분양을 한다는 광고가 용인시에는 여전히 난립하고 있다. 용인의 난개발 문제를 해소하고자 용인시 난개발조사위원회가 발족이 되어 활동하고 있으나, 여전히 용인시청은 개발업자와 함께 요지부동의 자세를 취하고 있다. 쪼개기 개발이 확실한데도 이를 감독할 행정관청인 용인시청과 처인구청은 오히려 청구인이 건축허가 관련된 정보를 청구하자 모두 비공개 처리를 하기에 급급하다.
용인 난개발 원인은 비교적 간단하다. 제대로 된 주택단지 개발 사업계획 승인을 통해 감시와 감독을 철저히 하면 될 일이다. 법인등기부등본만 떼어봐도 동일사업주체인지 알 수 있는 사항을 전혀 감독하지 않아 지역을 황폐화만들고 있다. 수분양자들의 원망을 도대체 행정관청은 어떻게 감당하려고 하는지 모르겠다.
▲ 로잔빌리지 분쟁 모습 필자는 항의의 표시로 현수막을 부착해놓았다 ⓒ 정란수
건축허가를 내주지 말자는게 아니라, 위법행위를 제대로 감독하고, 보다 성실한 관리가 필요하다. 지금이라도 쪼개기 개발의 정황이 포착되면 주택법에 명시된대로 사업계획 승인을 받도록 해야 하고, 그렇지 않은 경우 건축허가 취소를 즉시 시행해야 한다. 그리고 시행사가 다른 곳에도 동일한 건축허가를 신청할 경우 철저하게 감시하고 위법사실을 판단해보아야 한다.
모두가 행복한 꿈을 꿀 수 있고 그 꿈이 실현될 수 있는 세상이 되길 희망해본다. 그렇기 위해서는 개발 카르텔인 시행사 – 시공사 – 분양대행사 – 인허가 관청의 문제를 고발하고 개선할 수 있어야 할 것이다. 모두가 행복한 꿈을 꿀 수 있는 사회를 공정과 정의로운 사회에서 내 집짓기의 꿈을 다시 꿀 수 있기를 희망해본다.
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