은퇴 자금으로 장사를 하려니 치킨집이 너무 많고, 은행의 예금이자는 기대하기 어렵습니다. 분양형 호텔이 5%이상의 수익을 보장한다면 솔깃하지 않을 수 없습니다. 부동산 투자는 신중해야 하며 새로운 상품이라면 더욱 그렇습니다. 레지던스 호텔 즉, 생활형 숙박시설을 분양받아서 매달 수익금을 받으려면 사업의 구조와 배경을 이해해야 합니다. 분양형 호텔이란 과연 어떤 상품인지 기본적인 내용은 알고 투자해야 합니다.
신축 분양형 호텔의 주인공은 4명입니다.
1) 시행사 : 건물 신축 및 분양 사업의 주체, 객실 분양대금으로 토지 매수비용, 공사비 등의 사업비를 회수
2) 시공사 : 시행사로부터 건물 공사를 의뢰받아 호텔을 준공하고 공사비를 받는 건설업체, 신축건물 하자보수 의무 有
3) 운영사 : 객실 판매 및 호텔 운영 회사, 매출액에서 인건비, 경비, 관리비 등을 제외하고 수분양자한테 수익금을 지급.
4) 수분양자 : 시행자와 계약한 분양업체를 통해서 객실을 분양받은 사람, 구분소유자
분양형 호텔은 생활숙박시설이고 집합건물 (한 동의 건물에서 구조상 구분된 몇 개의 부분이 독립된 건물로 사용될 수 있어 구분 소유권의 객체가 될 수 있는 건물)입니다. 여러 명의 구분소유자를 구성원으로 하여 건물관리에 관한 사업을 하는 관리단이 설립됩니다. 설립 근거는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 에 있습니다. 수분양자는 시행사의 사업비전을 보고 호텔 객실당 약 1.5억~2억원을 투자했으며, 5%이상의 수익률을 기대하고 있습니다. 호텔 분양이 끝나고 건물이 준공되면 시행사는 한 발 물러나고, 호텔을 관리할 운영사가 등장합니다. 운영사는 호텔 운영 전문업체로 객실 판매 (온라인 마케팅이 대세) 매출로 회사의 살림을 꾸려나갑니다. 호텔 방이 잘 팔려서 사업이 잘 된다면 수분양자한테 약속한 수익금을 지급하기가 수월합니다.
▲ <속초 분양형 호텔 앞의 플랭카드. 2024년 4월> <속초 분양형 호텔 앞의 플랭카드. 2024년 4월> ⓒ 최문섭
객실 판매율이 저조할 때가 문제입니다. 수분양자한테 수익률을 약속하고 객실을 분양한 건 시행사입니다. 수분양자가 객실을 분양 받을 때는 운영사가 없었습니다. 분양이 끝나고 호텔이 준공되어야 운영사가 영업을 시작합니다. 객실이 안 팔려서 매출액이 줄어들면 인건비와 시설운영비 결제하기도 빠듯합니다. 수분양자가 기대하고 있는 수익금을 지급하기 어려운 상황이 발생합니다. 분양형 호텔 수익금 지급에 관한 갈등의 원인은 여기에 있습니다.
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