A는 자신 소유 아파트를 한국에너지공단과 보증금 2억 원에 임대차 계약을 맺었고, 이후 A는 공인중개사 B의 중개를 통해 C에게 위 아파트를 팔았습니다.

이때 공단 보증금 2억 원은 매수인 C가 인수하여 매매대금에서 공제하기로 약정하였습니다.

그런데 C는 이 사건 임차인에 대하여 임대차보증금 채무 인수 조치를 하지 않고 위 아파트를 담보로 돈을 빌리고 소외 1, 2에게 각 근저당권을 설정하여 주었습니다.

이후 C는 공단에 보증금 2억 원을 지급하지 않았고 아파트는 경매에 넘어갔습니다. 공단은 보험사를 통해 보증금을 돌려받았고 보험사가 A에게 2억 원의 구상금을 청구하면서 A는 2억 원을 모두 배상했습니다.

A는 위 사건 이후 공인중개사 B를 상대로 임차인의 동의가 없을 경우 임대차보증금반환 채무를 면책적으로 인수할 수 없다는 것과 그 대비책 등을 설명하지 아니하고 이 사건 매매계약을 중개하여 공인중개사의 주의의무를 다하지 아니하였음을 이유로 손해배상 소송을 제기하였습니다.

그러나 이에 대하여 최근 대법원은 주의의무를 위반하였다고 볼 수 없다고 판단했습니다[대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결].

부동산중개업자는 공인중개사법 제29조 제1항에 의하여 신의와 성실로 공정하게 중개행위를 할 의무가 있고, 같은법 제25조에 따른 중개대상물을 확인하고 설명할 의무가 있습니다.

이러한 공인중개사의 의무에 대하여 위 판결은 공인중개사가 부동산 중개 과정에서 채무 인수의 법적 성격을 가리는 행위는 법률 사무에 해당하므로 이를 조사, 확인해 설명할 의무가 없으므로 의무위반이라고 볼 수 없다고 판단한 것입니다.

위 사례 외에도 송유관이 매설된 토지 매매에서 매매계약서 상 건폐율 상한 항목에 60%, 용적율 상한 항목에는 100%가 기재되어 있었으나 실제 건폐율은 38.57%였던 사안과 실제 현황과 공부상 용도가 다른 위법 건축물에 대하여 중개대상물 확인 설명서에 적법으로 표시되어 있었던 사안에서도 공인중개사가 의무를 위반하였다고 보기 어렵다는 판단이었습니다.

두 사안에서 법원이 그러한 판단을 한 가장 큰 이유는 각 매수인이 실제 부동산을 방문하여 송유관 매설 및 실제 이용현황 등을 확인하였으므로 위와 같은 사정을 매수인이 알았다고 보았기 때문입니다.

부동산 거래 시에 부동산을 방문하여 살펴보고 중개인의 설명만을 신뢰하여 계약서를 작성하는 경우가 종종 있습니다.

그러나 부동산중개인의 중개행위는 당사자 사이에 법률행위가 용이하게 성립할 수 있도록 조력하고 주선하는 사실행위에 불과하고, 법률 사무와 구별되는데 이를 법률가가 아닌 일반인이 구별하기는 쉽지 않다고 할 것입니다.

또 부동산중개인의 의무위반이 인정된다고 하더라도 원칙적으로 당사자 스스로 확인할 의무가 우선하여 그 책임 비율이 제한될 가능성이 있습니다.

그러므로 부동산 거래 시에는 조금이라도 의문 사항이 있거나 계약서 또는 확인서 등과 다른 내용이 있다면 거래당사자는 공인중개사의 설명 외에도 각 사안에 따라 전문가에게 문의하여 확인한 후 부동산을 거래해야 안전합니다.