토지이용계획확인서의 두 번째 란에는 해당 토지의 ‘용도지구’가 표시되어 있다. 용도지구는 용도지역의 보완역할을 한다. 즉, 용도지역의 지정만으로는 토지이용을 효율적으로 규제하기 어려울 때 2차적으로 ‘용도지구’를 지정하여 토지의 이용질서를 잡아나가는 것이다.
용도지역과 용도지구의 가장 큰 차이점은‘모든 토지를 대상으로 하느냐’,‘필요한 토지만을 대상으로 하느냐’하는 것이다. 용도지역은 모든 토지를 대상으로 하여 지정된다. 즉, 모든 토지는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 네 가지 용도지역 중 어느 하나에 반드시 해당하게 된다. 그러나 모든 토지에 용도지구가 지정되어야 하는 것은 아니다. 용도지구의 지정이 필요한 땅에만 용도지구가 지정된다.
그래서 때로는 해당 토지의 토지이용계획확인서를 발급받았을 때‘용도지구’란에 아무런 표시가 되어있지 않은 경우가 있다. 이런 경우는 해당 토지에 용도지구가 지정되지 않았다는 것이다. 이럴 때는 아무 신경 쓸 일이 없다.
문제가 되는 것은 해당 토지에 어떤 용도지구가‘지정이 되어 있을 때’이다. 어떤 용도지구가 지정이 되어 있느냐에 따라 토지의 가치가 올라가기도 하고 거꾸로 내려가기도 한다. 따라서 토지를 매입할 때는 토지이용계획확인서의 용도지구란을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.
이제 용도지구에 대해서 좀 자세하게 살펴보자. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)에는 다음과 같이 12개의 용도지구가 있다.
① 경관지구 ② 미관지구 ③ 고도지구 ④ 방화지구 ⑤ 방재지구 ⑥ 보존지구 ⑦ 시설보호지구 ⑧ 취락지구 ⑨ 개발진흥지구 ⑩ 특정용도제한지구 ⑪ 위락지구 ⑫ 리모델링지구
반가운‘개발진흥지구’
위 12개 용도지구 중에서‘개발진흥지구’는 매수자로서는 아주 반가운 지구이다. 개발진흥지구는 주거기능, 상업기능, 공업기능, 유통물류기능, 관광기능, 휴양기능 등을 집중적으로 개발할 필요가 있는 곳에 지정된다. 그래서 개발진흥지구에는 주거개발진흥지구, 산업개발진흥지구, 유통관광개발진흥지구, 관광 ∙ 휴양개발진흥지구, 복합개발진흥지구, 특정개발진흥지구가 있다.
주거개발진흥지구
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주거기능을 중심으로 개발 ∙ 정비할 필요가 있는 지구
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산업개발진흥지구
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공업기능을 중심으로 개발 ∙ 정비할 필요가 있는 지구
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유통관광개발진흥지구
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유통 ∙ 물류기능을 중심으로 개발 ∙ 정비할 필요가 있는 지구
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관광 ∙ 휴양개발진흥지구
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관광 ∙ 휴양기능을 중심으로 개발 ∙ 정비할 필요가 있는 지구
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복합개발진흥지구
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2 이상의 기능을 중심으로 개발 ∙ 정비할 필요가 있는 지구
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특정개발진흥지구
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특정한 목적을 위하여 개발∙정비할 필요가 있는 지구
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참고로 ‘리모델링지구’는 낡은 공동주택(아파트) 등 노후된 건축물들이 밀집된 지역으로 새로운 개발보다는 현재의 환경을 유지하면서 이를 정비할 필요가 있는 지역이다.
맥 빠지는 ‘경관지구, 보존지구, 시설보호지구’
투자자 입장에서‘경관지구, 보존지구, 시설보호지구’는 그리 달갑지 않다. 왜냐하면 개발보다는 규제가 많이 따르는 용도지구이기 때문이다.
먼저‘경관지구’를 좀 살펴보자. 경관지구란 말 그대로 주변경관을 보호하자는 지구이다. 자연히 개발이 제한된다. 경관지구에는 ㉠ 자연경관지구 ㉡ 수변경관지구 ㉢ 시가지경관지구가 있다.
자연경관지구는 산지, 구릉지 등 자연경관의 보호 또는 도시의 자연풍치를 유지하기 위하여 필요한 곳에 지정된다. 수변경관지구는 지역 내 주요 수계의 수변자연경관을 보호하기 위하여 필요한 곳에 지정되며, 시가지경관지구는 주거지역의 양호한 환경조성과 시가지 도시경관을 보호하기 위하여 필요한 곳에 지정된다.
‘보존지구’역시 매수자 입장에서는 피곤한 동네이다. 보존지구도 말 그대로 뭔가를 보존하자는 동네이므로 역시나 개발이 제한된다. 보존지구에는 ㉠ 문화자원보존지구 ㉡ 중요시설물보존지구 ㉢ 생태계보존지구가 있다. 이 동네들이 어떤 동네인지는 문자 그대로 해석하면 된다.
‘시설보호지구’도 반갑지 않기는 마찬가지다. 이 지역 역시나 건축행위가 그리 자유롭지 못하다. 그 지역의 지정목적에 맞는 건축물만 건축이 가능하다. 시설보호지구에는 ㉠ 학교시설보호지구 ㉡ 공용시설보호지구 ㉢ 항만시설보호지구 ㉣ 공항시설보호지구가 있다. 어떤 지역인지는 문자 그대로 해석하면 된다.
위의 세 지역은 토지 이용이 자유롭지 못하다. 따라서 토지를 구입하면서 토지이용계획확인서를 발급받아 보았더니 용도지구란에 해당 토지의 용도지구가 경관지구나 보존지구 혹은 시설보호지구라고 표시되어 있으면 매입을 신중하게 고려해야 한다.
건축물을 지을 때 유의해야 하는‘고도지구’
고도지구는 건축물 높이의 최저한도 또는 최고한도를 규제하기 위하여 지정된 지구이다. 고도지구는 ㉠ 최고고도지구와 ㉡ 최저고도지구로 나누어진다.
최고고도지구는 건축물높이의 최고한도를 정할 필요가 있는 지역에 지정된다. 즉, 최고고도지구에서는 건축물을 지을 때 지정된 최고 높이 아래로(지정된 최고높이보다 낮게) 지어야 한다.
반대로 최저고도지구는 건축물 높이의 최저한도를 정할 필요가 있는 지역에 지정된다. 최저고도지구에서는 건축물을 지을 때 지정된 최저 높이 이상으로(지정된 최저높이보다 높게) 지어야 한다.
상대적으로 규제가 완화되는 ‘취락지구’
취락지구란 어떤 지역 안의 취락을 정비하기 위하여 지정된 지구이다. 취락지구에는 ㉠ 자연취락지구 ㉡ 집단취락지구 두 가지 종류가 있다.
‘자연취락지구’는 녹지지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역 안의 취락을 정비하기 위하여 지정된 지구이다. 반면 ‘집단취락지구’는 개발제한구역, 도시자연공원구역 안의 취락을 정비하기 위하여 지정된 지구이다.
취락지구라는 것이 어떤 개념인지 집단취락지구를 통해 알아보자. 여기에 개발제한구역(GREEN BELT)으로 지정된 동네가 있다. 개발제한구역이란 개발을 가능한 억제하고 현재의 모습을 그대로 보전하자는 곳이다. 주로 경관이 수려하고 환경 보전의 가치가 큰 곳에 지정된다.
그런데 이런 곳에 듬성듬성 주택이 지어져 있으면 주변 환경이 훼손되기 쉽다. 이런 폐단을 극복하고자 개발제한구역 안에서도 특히 주택이 많이 지어져 있는 곳을 택하여 집단취락지구로 지정하여 다른 곳에 흩어져 있는 주택을 이곳으로 이주하도록 한다. 그리하면 취락지구를 제외한 다른 지역의 환경이 양호하게 보존될 수 있기 때문이다.
따라서 집단취락지구로 지정된 곳은 개발제한구역 내의 다른 지역보다 집을 짓기가 훨씬 용이하다. 건폐율도 상대적으로 높다. 따라서 땅값도 개발제한구역 내의 다른 지역보다 더 비싸다. 이런 상황은 자연취락지구도 마찬가지다. 자연취락지구이건 집단취락지구이건 ‘취락지구’는 주변지역보다 규제가 완화되고 따라서 지가가 높다.
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