▲ 2009년 입주 당시 10년공공임대아파트에 10년간 거주하면 '등기이전'이 될 줄 알았던 판교신도시 입주민. 그러나 2019년 입주만료 후 건설사는 주변시세 감평의 분양전환금을 성남시에 승인받고 기승인된 24평 기준 분양가(2억원대)에 더해 4억 여원이 훌쩍 뛴 분양전환금액을 입주민에게 통보했다. ⓒ 입주민 제공
분양을 전제로 성남 판교신도시 10년 공공임대아파트를 계약하고 거주한 입주민들이 성남시와 건설사를 상대로 소송을 진행하고 있다.
입주 당시 분양가상한제로 기승인된 공동주택을 주변시세 감정가(100%)로 하여 분양전환 승인한 데 따른 취소와 부당한 분양가 부분취소 등이 소송의 주 내용이다.
정부는 2005년 판교신도시 등 공공택지개발 사업을 실시하면서 '무주택자에게 내 집 마련의 기회를 주는 제도'라며 '10년 공공임대아파트'를 홍보했으며 성남시는 2006년 '10년 공공임대아파트'에 대한 공공주택건설사업 승인, 3월 입주자모집공고(안)을 승인했다.
당시 책정된 아파트 분양가는 24평 기준 2억 원대로 분양전환 보증금은 90% 수준이었다. 입주민들은 보증금 지급 후 나머지 10%에 대한 월임대료를 10년간 납부하고 임대만기 지정기간 종료 후 기 책정된 분양가를 납부했으니 '등기 이전' 될 것으로 봤다. 입주민들은 문재인 대통령의 대선 공약인 '공공임대아파트 분양 전환 방식 개선'을 믿었다고 전했다.
10년 후인 2019년, 성남시는 진원이앤씨 등의 요청으로 감정평가(100%) 분양전환 가격을 승인했다. 건설사는 입주민에게 분양전환금으로 24평 기준, 사업승인 당시 결정난 분양가보다 3.5배 오른 현시세 감평가 100%의 분양가를 통보했다.
입주민들에 따르면 건설사는 정부로부터 약 65% 할인받은 택지비 대금부터 아파트 건축비용 등을 입주민들에게서 받은 분양전환 보증금으로 부담했다. 입주민들은 법원에 해당 자료를 제출한 상태라고 전하고 "원시취득자는 우리"라는 입장이다.
건설사 등과 체결한 분양전환계약 내용이 포함된 임대차계약에도 '최초 입주지정기간 종료 후 10년이 되면 분양전환 하여야 한다'는 내용이 명시돼있다.
입주민들은 거주기간 동안 청약통장 효력 소멸, 재당첨 제한 및 10년 후 분양전환 시까지 15년가량을 무주택을 유지해야했다. 임대인(집주인)이 내야하는 발코니 설치비용, 재산세, 종합토지세, 신도시계획세 등도 납부했다. 주택법을 잘 모르는 다수의 입주민들도 10년 공공임대부 분양아파트는 '단순 임대'가 아닌 10년 후에는 '내 집이 된다'고 판단하기 충분했다.
▲ 국토교통부(구 건설교통부)에서 2006년 1월 10일자로 낸 보도자료 ？ ⓒ 국토교통부
국토교통부(구 건설교통부)는 2006년 1월 10일 '판교는 아파트 분양가는 분양승인시 결정될 사항으로 구체적으로 확정되지는 않았으나 공공택지이므로 분양가상한제가 적용돼 「분양가= 택지비+(건축비X공사비지수)+가산비용」으로 구성된다'는 내용의 보도자료를 냈다. 그해 2월 24일부터 공공택지내 (중소형은 물론이고 중대형까지) 모든 공동주택에 대한 분양가상한제를 확대한다는 내용의 부동산대책이 시행됐다.
성남시는 판교신도시 공공임대아파트 입주자 모집공고(안) 사업승인 통보를 통해 '주택법 제38조(현 제57조)' 규정에 의하여 승인한다고 안내했다. 해당 주택법은 구 주택법 제38조 (주택의 공급)으로 사업주체가 입주자를 모집하고자 하는 경우 시장·군수·구청장의 승인을 얻을 것을 명시하고 있다.
그런데 성남시가 감정평가(100%) 분양전환 가격을 승인함에 따라 입주민들은 입주자 모집공고 당시 명시된 내용과는 다른 분양전환가격을 통보받게 됐다. 분양가(2억원 대)에 더해 약 +4억 원을 추가로 더 대출받아야 분양전환이 가능해진 것이다.
주택법 하위법인 현행 임대주택법에는 10년 공공임대아파트의 분양전환가 산정기준 공식이 없는 실정이다. '감정평가금액을 초과할 수 없다'고만 규정하고 있어 건설사는 감정평가액(100%)을 분양전환가에 반영해 분양하고 있다.
입주민들은 기 승인된 분양가에 따라 분양전환이 이루어져야 하지만 분양전환시 성남시가 관리감독을 제대로 하지 않았다며 시를 상대로 '분양전환 승인취소' 행정소송을, 건설사를 상대로 '명도 반소' 및 '입주민에 등기이전' 취지의 민사소송을 제기했다.
판교신도시 10년 공공임대아파트 입주민 A씨는 "24평 (일반분양가) 2억 원대에 대한 분양전환 보증금으로 90%를 냈다. 택지비와 건축비를 다 포함한 금액이다. 실건축비(1억3천9백)가 아닌 표준건축비(1억9천)로 계산하더라도 완납한 셈"이라고 했다. 이어 "15년 이상의 긴 세월 동안 분양전환되는 임대주택에서 월임대료를 내고, 등기이전 될 날 만을 기다렸다"고 말했다.
A씨는 "공공택지이므로 모법인 주택법에 명시된 분양상한제에 따라 분양전환이 될 것으로 알았다. 정부의 입주 당시 국정홍보를 믿었는데 정부가 오히려 건설사 편을 들고 있다"고 지적했다.
이어 "건설사들이 매년 5%씩 임대보증금을 올리면서도 2년마다 신고의무인 임대조건변경 신청서를 성남시에 제출하지 않았다. 정보공개청구를 통해 '등록된 사항이 없고 부존재 한다'는 것을 알게 됐다"고 했다.
A씨에 따르면 성남시는 건설사에 시정통보 및 벌금부과 공문만 보내고 시정조치가 안 된 상태에서 주변시세가 반영된 분양전환을 승인했다. 이 안건은 지자체장 승인 사항임에도 불구하고 결재에는 성남시장이 빠져있다.
A씨는 "입주민들은 관리감독이 잘못된 시청을 상대로 하여 편법 분양조건에 대한 승인처분 취소 및 분양가격 부분취소 행정소송을 하는 것"이라고 부연했다.
한편 성남시 관계자는 "분양전환 승인은 법적 절차에 따라 진행한 건"이라면서 "임대조건변경신고는 과태료 부과 등 법적조치 등으로 마무리된 상황이다. 분양전환 승인과 임대조건변경신고건은 별개의 내용"이라고 말했다.
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