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▲  청주방서지구도시개발사업(이하 방서지구개발사업)을 둘러 싼 갈등이 청주시로 향하고 있다.
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충북 청주방서지구도시개발사업(이하 방서지구개발사업)을 둘러 싼 갈등이 청주시로 향하고 있다.

도시개발사업의 최종단계인 건축물준공허가와 환지계획변경인가 절차만 남은 상태지만, 갈등은 최고조에 달했다.

한쪽에선 청주시에 인허가를 최대한 빨리 해달라는 입장이지만 다른 쪽에선 결정적 하자가 있다며 절대로 허가를 내줘선 안된다는 입장이다. 급기야 청주시가 허가를 내준다면 시를 상대로 손해배상 소송을 제기하겠다는 입장을 밝혔다.

양측은 현재 방서지구개발사업을 둘러싸고 치열한 소송전을 벌이고 있다. 수십억 원의 이해관계가 걸린 소송은 일진일퇴 양상으로 흘러 최종결과를 예측하기 힘든 상태다.

법조계에선 행정처분 결과에 따라 경제적 이해관계에 영향을 미치는 만큼 청주시가 소송전에 휘말릴수 있다는 의견도 나오고 있다.

방서지구 사업에는 지역인사들이 관련돼 있는 것으로 알려졌다.

방서지구 개발사업 뭐길래

방서지구개발사업은 청주시 방서동 일대 용암사거리와 지북사거리 간 무심천변에서 환지 방식의 민간 주도로 진행되는 도시개발사업이다. 개발 면적만 46만4058㎡에 이른다.

이미 4년 전 공동주택이 입주하는 등 외형상으론 마무리 된 것처럼 보인다.

하지만 속을 들여다 보면 전혀 아니다.

A아파트의 경우 건축물 등기는 나 있는 상태지만 공동토지에 대한 등기는 전혀 이뤄지지 않은 상태다. 개발사업이 완료되지 않았기 때문이다.

방서지구 개발사업은 2004년 3월 추진위원화 결성되면서 시작됐다. 2007년 방서도시개발사업조합(이하 방서조합)이 설립인가를 받았다.

2013년 11월 개발계획변경 및 실시계획인가 2차고시가 났고, 2014년 환지계획인가 및 환지예정지가 지정됐다.

도시개발법에 의하면 토지 수용, 사용방식, 환지방식의 3종로 구분된다.

방서지구개발사업은 이중 환지방식으로 진행됐다. 환지방은 사업구역내 토지(개발 전 토지)를 구획정리 개발을 한 후에 종전토지 대신에 '일정 면적의 개발 후 토지'환지)를 종전토지 소유자들에게 배분하는 방식이다.

개발한 토지를 전부 환지로 지정해 나누어 주는 것은 아니다. 사업에 필요한 경비를 충당하기 위한 토지(체비지) 및 공공시설(도로, 공원, 체육시설 등) 설치를 위한 용지로 지정해 사용한다. 이들 토지는 토지주들이 사업용경비로 갹출한 것으로 보면 된다.

방서지구 내부갈등, 핵심은?

환지방식에 의한 도시개발사업 절차는 일반적으로 도시개발구역의 지정을 시작으로 개발계획의 수립 → 도시개발사업조합의 설립 인가 → 실시계획의 작성 및 인가 → 환지계획의 작성 및 인가 → 환지예정지의 지정 → 환지처분을 거쳐 최종 청산금의 징수‧교부를 끝으로 마무리된다.
   
여기서 가장 핵심이 되는 절차는 환지계획의 작성 및 인가 절차다. 이 단계에서 각각의 조합원에게 배분될 개발이익의 크기가 정해진다.

개발사업의 가장 핵심이 되고 이해관계가 치열한 만큼 시행자는 필지별로 작성된 환지 명세, 청산대상의 토지명세, 체비지 또는 보류지의 명세 등이 포함된 환지계획을 작성해 행정기관의 인가를 받아야 한다.

또 인가된 환지계획의 내용을 변경하는 경우에는 변경인가를 별도로 받아야 한다.

현재 방서조합 내부 갈등의 핵심 바탕은 '환지계획의 작성 및 인가' 여부다.

현 조합장 A씨 "환지계획 변경절차 거쳤다"
조합원 B씨 "총회 거치지 않아, 절차적 하자 있다"

방서조합은 2014년 4월 25일 환지계획을 작성해 청주시장으로부터 환지계획인가를 받고 환지 예정지 지정을 마쳤다. 이후 2015년 6월 19일 인가받은 환지계획 중 일부를 변경한 것에 대해 변경인가를 받았다. 여기까지는 아무 문제가 없다.

문제가 발생한 것은 2016년 11월 24일. 당시 조합장이던 C씨가 이사회와 총회를 거치지 않고 환지로 지정된 체비지 일부를 체비지대장에 등재했다. 이틀 뒤에는 변경한 체비지를 시행사에게 매각했다.

당시 조합장 C씨등은 법률상 환지변경인가사항에 해당되지 않은 사항으로 문제될 것이 없다는 입장이다.

반면 조합원 B씨 등은 환지를 체비지로 변경한 것은 환지변경인가사항에 해당되는 것이라며 맞섰다.

양측의 갈등은 법원의 판결로 일단락되는 듯 했다.

전 조합장 C씨에 이어 후임조합장으로 D씨가 선출됐다. D씨는 2019년 1월 시행사로 매각된 해당 토지에 대해 '매매계약 무효확인 소송'을 제기했다. 이들은 "환지계획변경인가 등 적접 절차를 통해 체비지로 변경하지 않는 한 절대로 타에 처분할수 없다"고 주장했다.

이에 대해 청주지방법원은 2019년 11월 8일 "전 조합장 C씨가 2016년 12월 6일자로 한 매매계약은 무효"라며 원고인 방서조합의 손을 들어줬다.

그러나 청주지방법원의 1심 판결은 예상치 못한 상황을 맞이하며 효력을 상실했다.

D씨를 이어 방서조합장에 선출된 현 조합장 A씨가 항소심에서 소를 취하한 것이다.

이에 대해 조합장 A씨는 "당시 판결은 절차의 하자를 이유로 한 것이고, 계속해서 조합원의 피해가 예상되는 바 이를 바로잡기 위한 불가피한 조치였다"며 "특히 전 조합장 D씨와 조합원 B씨는 이해관계인으로 질 수 밖에 없는 소송구조를 만들어 놓고 한 셀프 소송이었다"고 해명했다.
 

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▲  청주시 방서도시개발사업지 전경
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청주시, 환지계획변경인가 받아야 준공허가 내준다

민사소송은 항소취하로 종결됐지만 절차문제는 여전히 남았다.

2016년 환지를 체비지로 변경한 행위는 청주시로부터 환지계획변경인가를 받아야 한다는 것이다. 당시 방서조합 집행부는 환지계획변경을 하려면 이사회와 총회를 거쳐야 했지만 이를 거치지 않았다.

청주시 관계자는 2016년 환지를 체비지로 변경한 것에 대해 "도시개발법상 환지계획변경인가 대상"이라며 "환지계획변경인가를 거쳐야만 준공허가를 내 줄 수 있다"고 말했다.

이에 대해 현 조합장 A씨도 "이런 주장을 받아들여 환지계획변경인가 사항으로 이사회와 총회를 거쳐 절차를 마무리했다"고 말했다.

A씨는 "서류를 보완해 지난 3월 환지계획변경인가 서류와 준공검사 서류를 청주시에 제출했지만 현재까지 청주시가 처리하지 않고 있다"며 "이로 인해 주민들이 받는 피해가 크다"고 주장했다.

반면 조합원 B씨는 A씨의 주장이 사실무근이라고 주장했다.

B씨는 "A씨가 주장하는 2019년 11월 19일자 임시총회에서 상정된 안건은 환지계획변경의 건이미 환지계획변경인가신청의 건은 애당초 안건으로도 상정되지 않았다"고 했다.

그는 "오히려 A조합장과 총회에 참석환 환지사는 환지를 체비지로 변경하는 것은 도시개발계획법상 경미한 변경에 해당한다는 취지로 설명했다"며 "이는 환지계획변경에 대한 인가절차를 거치지 않아도 된다는 것"이라고 주장했다.

이 외에도 논란의 되는 지점은 더 있다. 도시개발법과 방서지구 정관과 규약에 의하면 총회의 안건은 이사회 의결은 거쳐야 된다.

논란의 여지는 총회에 앞서 진행된 이사회의 효력 유무다. 청주지방법원은 이사회 구성 및 선출, 과반수 출석 등의 효력 여부에 대해 소송에서 B씨의 손을 들어줬다.

총회에 앞서 선출된 이사회가 무효라는 것인데, 무효가 된 이사회에 근거해 총회가 열린 만큼 논란은 사그라들지 않는다.

이해관계에 얽힌 금액 얼마길래

B씨는 "나는 금전청산을 신청한 적이 없다"며 "원칙대로 환지를 배정 받아야 하는데 조합은 당신에게 출 환지가 없다고 한다"고 주장했다.

그는 "환지를 체비지로 변경한 것도 불법이고 무효다"며 "내가 정상적으로 환지를 받지 못해 발생한 피해금액만 수십억원이 된다"고 말했다.

이에 대해 A조합장은 "터무니 없는 거짓말"이라며 "B씨는 환지대신 금전청산을 요구했다가 땅값이 오르자 갑자기 환지를 달라고 떼를 쓰는 것"이라고 말했다.

A씨와 B씨는 청주시에 대해 정반대의 요구를 내놓고 있다. A씨는 "B씨와 같은 사람들이 상습적으로 소송을 내고 무리한 요구를 하고 있다"며 "청주시가 B씨의 눈치를 보면서 업무를 처리하지 한고 있다"고 말했다.

그는 "이로 인해 손해를 보는 사람은 이곳에 입주한 선량한 청주시민이다"라며 "시민의 이익을 위해서라도 하루 빨리 절차를 마무리해야 된다"고 주장했다.

B씨는 "청주시가 준공검사를 해주면 나로서는 현재 진행되고 있는 민사소송에서 승소한다 하더라도 피해를 구제받을 방법이 없게된다"고 주장했다.

그는 "준공검사가 나면 방서조합은 청산절차를 밟게 된다. 청산절차를 밟으면 방서조합의 재산이 없는 만큼 소송에서 이긴다 하다라도 어디서 구제를 받을수 있나"라고 반문했다.

그러면서 "청주시는 절차적 하자가 분명한 만큼, 민사소송 결과가 나올 때 까지만이라도 재산을 보전해주어야 한다. 그러려면 환지계획변경인가와 준공허가를 내주면 절대 안된다"고 말했다.

B씨는 "청주시가 섣불리 준공검사를 해 피해가 발생한다면 시가 책임이 있는 만큼 소송을 제기하겠다"고 밝혔다.

청주시는 양측의 갈등에 대해 난감하다는 입장이다. 청주시 관계자는 "양측의 갈등에 대해서 잘 알고 있다"며 "현재 법률 자문을 받고 있다. 법률 자문 결과를 바탕으로 인허가 여부를 결정하겠다"고 말했다.